兰州某房地产企业低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧（经典）
（1）案情介绍
甘肃甲房地产公司与兰州市市政府通过招挂拍程序拍得一块土地，市场价为2亿元，兰州市政府对于拍卖获得该土地的房地产企业附加一个条件：比市场价低4000万元的价格即16000万元将该国有土地拍卖给甲房地产企业，甲房地产企业必须在兰州市区的黄河上投资建设一座黄河大桥。
甲房地产企业与兰州市政府签订了16000万元的土地出让合同，甲房地产公司给兰州市土地储备中心支付16000万元资金，土地储备中心通过兰州市土地管理局向甲房地产企业开具16000万元的行政事业收据。另外，甲房地产企业投资4000万元按照兰州市政府的意愿在与该土地距离2000米外（红线之外），修建了一座黄河大桥。请分析甲房地产企业与兰州市政府签订的土地出让合同的税收风险及应如何进行签订合同，可以使房地产企业的税收最低。
（2）涉税风险分析
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第10款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”基于此规定，房地产企业扣除土地成本计算销售额缴纳增值税的前体条件是土地成本必须取得政府土地行政事业性收据，否则不可以扣除。
本案例中的甲房地产企业存在以下税收风险：其与兰州市政府国土部门签订的土地出让合同中的土地价格只有16000万元，投资4000万元建设的黄河大桥是属于该拍卖土地外的公共基础设施项目，或称为是红线之外的建设项目，不可以将4000万元的投资成本作为开发成本计入甲房地产公司将来在该拍卖获得土地上的开发成本。
因此，4000万元的建设投入不仅不可以在该拍卖获得土地上开发项目的土地增值税和企业所得税前进行扣除，也不可以在计算增值税的销售额中扣除。这将使房地产企业缴纳更多的增值税、土地增值税和企业所得税。
(3)节税的合同签订技巧
为了节省税负,甲房地产企业在招挂拍该土地时,必须与兰州市政府进行协商沟通,按照市场拍卖价20000万元获得该土地,要求兰州市政府土地返还款4000万元给房地产企业，具体合同签订技巧如下：
第一，甲房地产企业与兰州市国土部门签订20000万元的土地出让合同，合同中特别约定兰州市政府向甲房地产企业土地返还款4000万元，并且土地返还款专款专用于黄河大桥的建设。
第二，要求兰州市政府或兰州国土部门出一个土地返还款专门用于项目外建设一座黄河大桥的文件或通知。
(4)合同签订之后的节税分析
根据以上合同签订技巧，兰州市国土部门给甲房地产企业开具20000万元行政事业收据，甲房地产公司的土地成本是20000万元，土地成本可以增加4000万元，可以使甲房地产企业少缴纳土地增值税和企业所地税。在财务上，收到4000万元土地返还款时，借：银行存款，贷：专项应付款，委托建筑企业建设黄河大桥时，发生的成本直接冲减“专项应付款”。
来源：解税宝
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