几种贷款利息的土地增值税扣除讨论 | 正则学堂
房地产开发企业为了获得资金，除了向金融机构贷款外，还采用其他形式贷款，比如由企业集团（母公司）)统借统还取得贷款、接收委托贷款、接收信托投资，或者直接向个人和单位贷款。
”本篇将讨论房地产开发项目土地增值税清算时，除金融机构贷款外其他形式的贷款利息的扣除问题。
统借统还贷款利息
统借统还贷款业务：是指企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由企业集团与下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向下属企业收取用于归还金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构的业务。
房地产开发公司从企业集团或母公司获得的统借统还贷款，从实质上看，资金的来源是金融机构，但从形式看，资金是从集团企业或母公司取得的，房地产开发公司向集团企业或母公司支付利息，而不是向金融机构支付。
利息在计算土地增值税时据实扣除的，有一个重要的条件，是取得金融机构证明。
从这个条件看，统借统还贷款的利息若要在计算土地增值税时据实扣除，与政策要求有一定的差异。
因此房地产开发公司统借统还的利息支出，只能与其他房地产开发费用合并，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本两项金额之和的10%计算扣除。
委托贷款利息
委托贷款业务：是商业银行的委托代理业务，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。
贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。房地产开发公司取得的委托贷款，从表象上看，似乎是从金融机构取得的贷款，但实质上，金融机构在委托贷款中只是代理人，只收取手续费，不承担贷款风险，也不会收取利息。
委托贷款的实际贷款人是金融机构之外的政府部门、企事业单位及个人等委托人，贷款人不具备金融机构性质，无法出具金融机构证明。
房地产开发公司支付的委托贷款利息，只能与其他房地产开发费用合并，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本两项金额之和的10%计算扣除。
信托投资利息
信托投资的内容比较丰富：因此房地产开发公司从信托投资公司获得的资金所支付的利息，在计算土地增值税时如何扣除，要视信托投资的业务性质而定。
支付给信托投资公司的利息都可以据实扣除不尽准确，都不可以据实扣除也不尽准确。
房地产开发公司从信托投资公司取得的资金业务，从性质上有三类：一是权益性投资；二是金融机构贷款；三是委托贷款。
房地产开发公司从信托投资公司取得的资金，有的是权益性投资，尽管名义上称支付利息，但实际上支付的是股息。
房地产开发公司支付的这一类信托投资利息，不能在计算土地增值税时扣除。
如果房地产开发公司从信托投资公司取得的资金，是金融机构贷款性质，则支付的利息按规定的条件据实扣除，不符合规定的条件的，则不能据实扣除。
房地产开发公司从信托投资公司取得的资金属于委托贷款性质的，在计算土地增值税时，按上面委托贷款利息扣除的办法处理。
个人或其他单位贷款利息
房地产开发公司向个人或金融机构以外的其他单位取得的贷款，不属于金融机构贷款。
所支付的利息，在计算土地增值税时，与其他房地产开发费用合并，取得土地使用权所支付的金额和开发成本两项金额之和的10%计算扣除。
转自：正则咨询
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