案例解说房地产“工改工”涉税分析
一、缘起
前两天，一个深圳的老朋友——甲房地产企业财务总咨询“工改工”的业务。该财务总第一次接触“工改工”涉税，怕把握不准，所以前来讨教。
大意是，他们企业看中了当地A工厂的土地，该工厂于2000年通过缴纳土地出让金拿到了一块工业用地，自建厂房度过了一段辉煌的历史。但是最近两年来，因为工厂又转型失败、而深圳用人成本过高，生产难以为继，所以老板萌生退意，要收缩战线逃到东莞厂区去。正好该区域又享受“工改工”政策扶持，所以甲房地产企业想通过转让方式，吃掉A工厂。
二、“工改工”是什么
说到这里，可能北方的客户有些不了解，“工改工”是什么玩意？其实“工改工”类城市更新是指，按照政府的要求，将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，开发产品包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。
房地产企业对于“工改工”类城市更新项目需求旺盛。原因如下：
第一，当地土地紧俏。深圳能够用于“招牌挂”土地有限，与招拍挂方式获取土地的方式相比，“工改工”类城市更新项目相对灵活、成本低，加上当地政府政策的支持。但“工改工”类城市更新项目主要提供工业用地，主要包括普通工业用地和新型产业用地两类。
第二，对部分房地产企业而言，涉足“工改工”类城市更新项目，是其进入新型产业新型产业用房市场的最有效途径，也将加快自身的转型升级。
目前，万科提出了“转型做城市配套服务商”的理念，即从原来简单的销售转型为大量的运营资产持有资产。而“工改工”类城市更新项目是最有效、成本低实现开发、持有、运营，从而转身城市配套服务商的路径。
三、案例涉税简要分析
针对甲房地产企业财务总咨询的问题，其实属于不动产转让的问题，转让方为A工厂，受让方为甲房地产企业，特殊的地方就在于转让方属于工业企业。转让过程简要涉税分析如下表：
（一）增值税
工业企业转让厂区，按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条规定，属于转让自建不动产。计算增值税时可以选择简易计税和一般计税两种方式，均可以开具增值税发票，甲房地产企业受让后，凭借增值税专用发票，取得增值税进项可以用于抵扣销项。
【注意事项】
选用一般计税时，增值税税负要高于简易计税，尽管未来能够抵扣销项税额，但是短期内形成了资金占用，因此推荐选择用简易计税方式。
【政策依据】
《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）
第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）土地增值税
A工厂属于非房地产企业，转让自建不动产、缴纳土地增值税时，根据《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号）文件规定，应填报附表中土地增值税纳税申报表（三）。
【注意事项】
1. 计算土地成本时，应按照拿地时的土地出让金加上相应税费，即土地价款。
2. A工厂的厂房属于自建，不属于购进的不动产，所以厂房没有购入的发票。只能按照评估值计算。
3. 工业企业销售厂区，计算土地增值税时，建造成本（土地成本+开发成本）不可以加计扣除；
4.按照评估值计算缴纳土地增值税时税负一般较高，可以按照《税收征管法》第35条尝试创造条件尝试核定征收。
【政策依据】
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
（三）印花税
交易双方均应该按照合同金额缴纳印花税，税率为万分之五。
【注意事项】
增值税属于价外税；建议拟定交易合同时，对合同金额进行价税分离，这样双方就不用对增值税税额部分缴纳印花税，因属于小税种，税负整体较低，此条款也可忽略不计。
（四）企业所得税
A工厂拿地后，土地按照按照无形资产核算，厂房按照固定资产核算。
因此，计算企业所得税时，均应按照历史成本原则，即按照目前账面净值计算，不支持按照评估值计算。
（五）契税
甲房地产企业购入厂区时，还应该按照缴纳合同金额不含税价缴纳契税。
综上涉税分析，厂房转让时各税种计税基数如下表：
因为当地寸土寸金，土地属于供方市场，目前，包括万科、招商、金地、佳兆业、恒大、碧桂园等在内的一大批房企都在积极布局“工改工”类城市项目，对优质地段旧改的争夺近趋白热化。
所以工业企业在转让厂房时吃准了受让方志在必得的心理，所以会要求所有税费由受让方承担，这个时候需要技术性处理，否则对应的税款将形成沉没成本。
需要提醒大家注意的是，未来一段时间内，“工改工”类城市更新项目将成为开发商布局土地储备的重要“战场”。但是房地产企业参与“工改工”吃掉厂房时，可以选择多种方式，此时房地产企业需要综合分析，运用合理方式，以达到风险小、税负低的目的。
转自：孙炜财税课堂
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