房企公共配套设施企业所得税前扣除解决之道
公共配套设施：产权归属各异、前扣除有别
——房企公共配套设施企业所得税前扣除
解决之道
全面营改增后，房地产企业对处置公共配套设施应如何进行企业所得税税前扣除，是房企财税人员和税务机关征管人员关注的重点和难点问题。公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。具体来讲，房企开发项目配套设施包括：居委会用房、派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、商店、文体场馆、中小学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、健身设施或用房、环境卫生用房、自行车棚、公共厕所、其他服务设施等等公共设施。房地产开发企业公共配套设施项目金额范围，涉及到的企业所得税税前扣除，也是当前纳税人账务处理，纳税申报的一个重点和难点问题。加之两税（企业所得税、土地增值税）处理税收政策不同，税前扣除存在着一些差异，房企纳税人需谨慎操作，视情处理相关涉税事宜。由于公共配套设施的产权归属各异，涉及到企业所得税税前扣除方式有所不同。对于开发区内的公共配套设施，其建造费用视情进行税务处理。基于此，笔者现将房企公共配套设施企业所得税前扣除解决办法归集解析如下。
▊解决之道一、属于非营利性且产权属于全体业主，建造费用直接列入成本
可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理，直接列入成本。即建成后产权属于全体业主所有的，其成本费用可以税前扣除。
▊解决之道二、属于营利性或产权归全体业主所有，成本费用可以扣除
公共配套设施属于营利性、且产权属于全体业主的成本费用可以扣除。公共配套设施建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中建成后产权属于全体业主所有的，可以按照以下原则之一确认：(一)政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；(二)经人民法院裁决属于全体业主共有；(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。
▊解决之道三、属于自用的视为自建固定资产，随着折旧摊销价值
属于自用的，视为自建固定资产，随着折旧摊销价值。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
▊解决之道四、属于非自用的视为开发产品，随着房地产出售列入成本
属于营利性的、或产权归企业所有的，应当单独核算其成本。属于非自用的，视为开发产品，随着开发产品的出售，列入成本。
▊解决之道五、属于公益性捐赠视同销售，支出准予计算扣除或结转扣除
企业将开发产品用于捐赠、赞助等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。
▊解决之道六、属于能够对外经营销售的，作为独立的计税成本对象进行成本核算
属于开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算。
▊解决之道七、属于不能对外经营销售的，相关成本摊入对外经营销售的成本对象
不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。属于单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。在具体摊销上，属于一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配；属于分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
▊解决之道八、合资建设有偿移交的，经济补偿直接抵扣该项目的建造成本
建成后有偿转让公共配套设施的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本。其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
▊解决之道九、建成后无偿移交的，用于非营利性社会公共事业的成本费用可以扣除
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 属于无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
▊解决之道十、单独建造的停车场所，作为成本对象单独核算正常分摊共同成本
属于企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其它开发产品一样，正常分摊共同成本，分摊方法，可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条、三十条的规定进行分摊。
（一）企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（一）占地面积法。（二）建筑面积法。（三）直接成本法。（四）预算造价法。
（二）企业下列成本应按以下方法进行分配：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
▊解决之道十一、地下停车场所作公共配套设施处理，其成本费用由可售面积承担
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。
作者：樊其国
来源：中国注册税务师协会
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