从3种不同"土地转让方式"，看纳税筹划产生的效益！
今日话题
经常在培训中给财务人员讲，财务是可以给企业赚钱的，而且可以赚很多钱，只是，很多老板不重视，财务也不争取，所以，时间久了，财务能力就被埋没了。
今天昌尧讲税就来同大家分享一点财务给企业赚钱的点子。
业务案例
A房地产公司（一般纳税人）拥有一块土地（营改增后取得），原价5000万元（未进行开发，为生地），现该地块市价9000万元，A公司欲以9000万元的价格转让给B公司。
那么，如何转让才能实现税负最低呢？
一、直接转让土地
（一）增值税
A公司计算销项税额：9000÷(1＋10%)×10%=818.18万元
通过对营改增后相关政策的梳理，截止到本文发稿，国家并未出台针对土地使用权转让，计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定。
如：国家税务总局公告2016年第18号文相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
18号公告也只是针对房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。
因此，从目前的政策来看，2016年4月30日后取得的土地，转让时，计算销项税额，不得扣除取得土地的价款，应全额计算应税销售额。
（二）土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）
根据国税函发〔1995〕110号宣传题纲相关解释，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
A公司土地增值额：9000÷(1＋10%)－5000=3181.82万元；
增值率为：3181.82÷5000×100%=63.64%
应纳增值税为：3181.82×40%－5000×5%=1022.73万元；
（三）企业所得税
A企业应缴纳企业所得税：(9000－5000－1022.73)×25%=744.32万元。
（四）契税
根据《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
第三条规定，契税税率为3％~5％，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
根据财税〔2016〕43号第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。
B公司应缴纳契税：9000÷(1＋10%)×3％=245.45万元。
采用直接转让方式，A公司与B公司共需缴纳税款：818.18＋1022.73＋744.32＋245.45=2830.68万元
二、“生地变熟地”后再转让
A公司对该土地进行开发整理，投入建设费用100万元。
（一）增值税
A公司计算销项税额：9000÷(1＋10%)×10%=818.18万元
（二）土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）
根据国税函发〔1995〕110号宣传题纲相关解释，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。
A公司土地增值额：9000÷(1＋10%)－5000－100×1.2=3061.82万元；
增值率为：3061.82÷5000×100%=61.24%
应纳增值税为：3061.82×40%－5000×5%=974.73万元；
（三）企业所得税
A企业应缴纳企业所得税：(9000－5000－100－974.73)×25%=731.32万元。
（四）契税
B公司应缴纳契税：9000÷(1＋10%)×3％=245.45万元。
“生地变熟地”后再转让方式，A公司与B公司共需缴纳税款：818.18＋974.73＋731.32＋245.45=2769.68万元
三、变土地为股权后再转股
首先注册一家全资子公司C，注册资金10万元，然后A公司以该块土地使用权增资入股C公司，土地过户后，将C公司100%的股权以9010万元的价格转让给B公司。
（一）增值税
以土地使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转移，且投资企业获得被投资企业的股权，是有偿转让土地使用权的行为，应根据财税〔2016〕36号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。
A公司计算销项税额：9000÷（1＋10%）×10%=818.18万元
（二）土地增值税
根据财税[2015]5号文第四条规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
A公司土地增值额：9000÷(1＋10%)－5000－100×1.2=3061.82万元；
增值率为：3061.82÷5000×100%=61.24%
应纳增值税为：3061.82×40%－5000×5%=974.73万元；
（三）企业所得税
A企业应缴纳企业所得税：(9000－5000－100－974.73)×25%=731.32万元。
（四）契税
根据财税[2015]37号第六条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
（五）股权转让
将C公司100%的股权以9010万元的价格转让给B公司。
1、股权转让不涉及增值税、契税；
2、由于土地是最新评估价入股增资，转让无增值，不涉及土地增值税。
变土地为股权后再转股方式，A公司与B公司共需缴纳税款：818.18＋974.73＋731.32＋245.45=2524.23万元
通过对以上三种不同土地转让方式所承担的总体税负来分析，很显然，第三种转让方式，总体税负是最低的。
所以说，企业运营中，适当的纳税筹划，还是很有必要的。
干货二：这4大业务没处理好，"房产税"你一定多缴了！
随着企业对财务人员综合素质要求的不断提高，税收成本也是企业运营中必须要考虑的一部分成本。
财税成本很多时候便是企业财务人员财务管理的成果，管理优化了便能实现企业财税成本的优化，否则将给企业带来不可估量的增量成本。
今天昌尧讲税就来同大家讲一讲有可能多缴房产税的情形。
来源：昌尧讲税 （ChangYao_JiangShui ）
作者：马昌尧
版权申明: 作品的著作权归原作者所有,如本公众号无意中侵犯了您的权益,请及时告知,我们将立马处理！
如果感觉此文对您有益，请扫描下面二维码订阅此微信公众号！获取更多精彩好文！
课程推荐：刘翔诚邀您报名参与或转发介绍给您的同行业朋友，谢谢！
2018最新房地产建安财税课程推荐
（北京站）国地税合并下房地产建筑企业合同涉税风险控制与票据管理
【培训时间】：2018年 9月5-7日（5号报到）
（北京站）税收征管新格局下的建筑业疑难财税问题与账务处理专题
【培训时间】：2018年 9月11-13日（11号报到）
（深圳站）国地税合并严征管体制下的房地产开发企业土地增值税清算全程模拟和检查应对专题
【培训时间】：2018年 8月22-24（22号报到）
（厦门站）国地税合并严征管体制下的房地产开发企业—新老项目土地增值税难点问题解析与模拟清算
【培训时间】：2018年 8月29-31日（29号报到）
（郑州站）税收征管新格局下的建筑业疑难财税问题与账务处理专题
【培训时间】：2018年 8月28-30日（28号报到）
（沈阳站）国地税合并如何平稳过渡之：房地产开发全程税务处理与纳税风险防控专题
【培训时间】：2018年 8月22-24日（12号报到）
（南京站）税收征管新格局下的建筑业疑难财税问题与账务处理专题
【培训时间】：2018年 9月4-6日（4号报到）
房地产建安财税系列培训课程，火热报名中...！
报名电话：010-51297321 找刘翔老师
移动电话/微信: 137 1870 3875
报名专用邮箱：2850160377@qq.com
现场课程收费标准
单次收费：3380/人 (建议加入我司会员，会员一人次合一千多一点非常实惠！)
会员收费如下：
（1）普通卡会员：8980元（6人次现场学习，首次最多限3人）赠送（7本财税书+9个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品）
（2）贵宾卡会员：16800元（13人次现场学习，首次最多限5人）赠送（12本财税书+12个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源）
（3）钻石卡会员：25800元（23人次现场学习，首次最多限7人）赠送（15本财税书+15个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）
（4）集团卡会员：45800元（33人次现场学习，含1天我方指定讲师内训）赠送（18本财税书+18个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+飞狼财税通软件一套）
网上课程收费标准
1、3000元收费给予企业3000听课积分
2、8980元收费给予企业一年网上听课所需积分、网上课程随意听，另外给予企业现场听课6人次、加年会赠送2人次，共8人次现场听课机会。
网上听课消费积分扣除模式标准：
1、下载讲义：花费60积分。
2、录音：每堂课分四段录音，一段录音需200积分整个一堂课程为800积分。
3、视频：每堂课分四段音频一段音频需300积分整个一堂课程为1200积分。
4、专家答疑板块提问题扣除30积分查看专家回答的各种问题扣除10积分。
备注：同样课程在7天之内可以重复收听，不再重复扣除积分。
报名添加网课服务专员：刘翔老师微信 ：137 1870 3875（微信号）
联系我们
电话：010-51297321 刘翔老师QQ：2337168883微信：13718703875地址：中国·北京（总部）扫一扫加老师好友：