房地产企业收到用于回迁房建设的政府补助，税会如何处理？

谢德明房地产建安财税学习平台 2021-12-10

房地产企业收到用于回迁房建设的政府补助，税会如何处理？

谢德明

案例、甲房地产公司通过招、拍、挂方式购入土地用于房地产开发建设，实际支付6亿元土地出让金。土地出让金入库后，公司取得政府的2亿元补助。政府与甲房地产开发公司协议约定款项用于该项目回迁房建设，回迁房建成后由政府无偿移交给动迁户。甲公司如何进行税会处理？

一、税务处理

政府补助其实质就是企业取得的来源于政府的经济资源，但并不是企业取得的所有政府给予的经济资源都是政府补助。例如，政府投资是政府以投资者身份向企业投入资本，享有企业相应的所有权，企业有义务向投资者分配利润，政府与企业之间是投资者与被投资者的关系。因此，企业取得政府的资本性投入不属于政府补助。再如，企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，则企业取得的这些经济资源应确认为营业收入，不属于政府补助。

政府补助的判断要依据其以下两个特征：

其一，政府补助是来源于政府的经济资源。这里的政府主要是指行政事业单位及类似机构。对于企业收到的来源于其他方的补助，有确凿证据表明政府是补助的实际拨付者，其他方只起到代收代付作用的，该项补助也属于来源于政府的经济资源。例如，某集团公司母公司收到一笔政府补助款，有确凿证据表明该补助款实际的补助对象为该母公司下属子公司，母公司只是起到代收代付作用，在这种情况下，该补助款属于对子公司的政府补助。

其二，政府补助是无偿的。即企业取得来源于政府的经济资源，不需要向政府交付商品或服务等对价。无偿性是政府补助的基本特征，这一特征将政府补助与政府以投资者身份向企业投入资本、政府购买服务等政府与企业之间的互惠性交易区别开来。需要说明的是，政府补助通常附有一定条件，这与政府补助的无偿性并不矛盾，只是政府为了推行其宏观经济政策，对企业使用政府补助的时间、使用范围和方向进行了限制。

案例中，土地出让金返还的实质是政府出资购买了回迁房，该回迁房用于安置动迁户，该款项实质上是企业取得的政府购买商品的一项收入，而且这项收入又与企业日常经营活动密切相关，构成了企业商品或服务对价的组成部分。所以该2亿元的款项虽然是从政府处取得的经济资源，但不具有无偿性，不能界定为政府补助，而是甲房地产公司的销售回迁房收入。

也许有人会问，甲房地产取得的2亿元回迁房款是从政府手里取得的，能否作为应税收入呢？

对此问题，首先增值税上予以了明确。2017年11月修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》的第6条中将增值税的销售额定义为：“纳税人销售货物或者应税劳务收取的全部价款和价外费用”，删除了原增值税暂行条例中“从购货方收取”这样的定语，表明对增值税的销售额来源不再限定必须是从购货方收取的。对于同一应税行为，所得税上应该和增值税的界定一致。所以，在考虑税务问题时，不用担心收入来源渠道问题，而是要考虑收入的性质。

鉴于清楚了这2亿元的性质，增值税和所得税上如何处理就不言而喻了。特别需要防范在所得税上，一见到从政府处取得的款项就作为“不征税收入”处理的税务风险。

二、会计处理

1、房地产企业收到土地出让金返还款时（单位：万元）

借：银行存款 20000

贷：预收账款 20000

2、预缴增值税

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十、十一条的规定以及《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

=20000÷（1+10%）×3%

=545

借：应交税费—预交增值税 545

贷：银行存款 545

3、回迁房完工结转收入

借：预收账款 20000

贷：主营业务收入18181.8

应交税费—应交增值税（销项税额）1818.2

来源：谢德明博士

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