房地产测算、预算、成本分摊方法及收入确认原则

徐中振房地产建安财税学习平台 2021-12-10

房地产测算

房地产测算要根据成本及营销数据的取得是否详细为前提，然后确定动态或静态的测算模型，整体测算思路是由营销部门提供营销数据，成本部门的供成本数据，财务部门根据以上数据测算出税费及资金缺口及财务费用，测算关键是找到合适的模板，由于每人的思路、知识结构各异，因此，测算人员要根据企业本身的机构设置及关注点设计适合本企业的测算模板，同时根据不同的情况及时做出调整。我在长期的测算中做了一套测算模板，自动化程度比较高，有兴趣的可以加我微信，一起探讨完善。

房地产预算

一、预算编制原则：

原则一：营销、设计、成本等多部门协同与整合

主流房地产企业预算成本编制的分工主要如图所示：

地产企业特别需要建立营销、设计、成本三大专业部门之间协同的工作机制，形成设计牵头、营销主导、成本监督的管控机制。首先，营销与设计要基于客户需求在产品定位层面达成一致，明确到底需要生产什么样的产品来满足这些客户；其次，营销与成本要基于客户关注价值点达成一致，识别目标客户的敏感点并按照由高到低的顺序排列，指导成本的具体投放；最后，设计与成本要基于客户需求及客户敏感点，在限额设计方面达成一致，将项目预算成本转换为可以在设计阶段操作的指标限额，保障预算目标可执行。

原则二：明确编制依据，形成成果指标，确定决策模型

二、预算成本的编制

当前优秀房地产企业预算成本编制的实践来看，往往会对从投资拿地到项目后评估每个阶段的预算成本都有明确规定，包括参与部门和编制的重点，并将预算成本编制明确分解为土地版、启动版、定位版、方案版、扩初版和施工图版。

1、概念定位阶段重策划，强调货值最大化

概念方案阶段，预算成本的制定需要强调策划思维，核心在于通过项目策划及产品策划，实现货值最大化。强调在设计工作开展之前，结合营销定位报告，对概念设计多方案组合初选进行成本匡算，通过对各类型产品的成本配置模块进行经济性测算和比选，找出盈利最大化的产品组合，形成对下一步设计工作的限额控制指标。

该阶段预算成本编制，一般会在营销定位后10个工作日内提供成本测算初稿，以供决策参考；项目定位通过后5个工作日内，编报完成概念阶段的预算成本正式稿。

这个阶段预算成本测算的关键点在于对产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案等四大方案进行管控，控制了这四大方案的预算成本测算，概念阶段的预算成本编制就基本不会有太大的偏差。除此之外，还应包括交通、功能分区、景观分析等，以及对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式及比率等的可行性及经济性进行预研究。

编制的依据：

1）项目地块红线内外情况、政府规划要点等信息；

2）客户品类、产品类型、面积指标、户型配比、预期售价；

3）区域内同档次或相似产品的成本构成及价格水平；

4）已结算类似项目的含量及造价数据；

5）项目风格及主题、重大技术解决方案；

6）成本配置标准化规划体系。

2、方案阶段重指标，限额设计是关键。

方案阶段的预算成本编制，要强调对概念阶段确定指标的承接，其中，做好限额是关键。在该阶段，成本策划应该事先下达上一阶段所形成的限额设计指标，列入方案设计任务书，并在方案设计的阶段性成果中进行同步成本测算、评审与验收，而后依据最终完成的规划及建筑设计方案编制预算成本测算表，并形成对下一步设计工作的限额指标分解与下达。

该阶段预算成本编制一般会在取得方案审查意见后10天内完成。由设计或研发部门明确技术指标和建造标准，在此基础上，造价采购部对启动版预算成本进行优化。方案阶段的预算成本就是基准版预算成本，是执行版预算成本对比的基线。

该阶段重点要对建筑方案、安装方案、结构方案、精装修方案、地下室方案、景观方案、建筑节能方案等形成标准化的管控。具体控制包括建筑（体形、立面、平面、功能分区、节能方案）、结构形式、结构布置、建筑装饰（交楼）标准、统一构造做法、地下室、景观软硬基本布局，供水、供电、消防、排水、智能化工程方案等。

编制依据：

1）项目定位阶段预算成本测算表；

2）现场地块地质条件及地基详勘报告等补充资料；

3）经政府审批的规划设计指标及规划设计方案；

4）政府现行的房地产相关收费标准；

5）财务部提供的行政费用、资本化利息及期间费用；

6）以往类似项目的造价指标和项目所在地的市场价格信息。

3、扩初阶段重体验，客户价值要彰显

扩初阶段的成本编制要强调客户体验，客户价值的彰显。具体执行时，事先下达上一阶段所形成的限额设计指标及责任成本费用控制额度，列入扩初或施工图设计任务书中，并同步配合扩初阶段和施工图设计过程中主要材料设备选型及安装方式的成本测算、评审与达标验收，平衡预算成本总额度在各成本模块间的二次分配，尽量在实现预算成本总量控制的前提下完成对预算成本的优化和修订，并进一步分解为合约规划来指导采招、合同及现场成本控制等实际业务。

从时间节点上来讲，要在初步设计完成15工作日内完成预算成本的编制；由工程部提供现场的施工方案，由设计部门或研发部门提供扩初设计图，并进一步细化技术指标和产品建造标准，由造价采购部在方案版的基础上完成扩初版目标编制。

该阶段需要进行成本敏感性分析，通过成本的二次不均衡分配，实现成本的最佳投放。在这个过程中，真正实现以客户价值为导向，明确客户价值排序与成本额度分配的优先次序关系，达到预算成本中营销、设计及成本的平衡与均好，实现成本和客户价值的最优对应关系。大致步骤为：扩大初步设计多方案初稿→不同方案间成本经济性测算分析与比选→客户价值排序与成本额度优先分配关系决策清单→扩大初步设计定案→目标（修订）成本→预算成本之合约规划额度分配（含签证、变更率上限指标）。

实施该阶段应遵循对已批准预算成本总额不突破，各成本模块间可根据客户价值排序与预算成本额度内优先配置的适配关系予以内部了调剂。完成此阶段优化及修订后的预算成本，将作为最终控制项目实施全过程成本支出的依据，并据此形成合约规划分配额度值，以做到在合同审批及执行中即时揭示合同实时造价与预算成本限值的对比控制关系，定期动态反馈。

三、预算成本的调整

地产企业对待预算成本调整有两个态度：一类是预算成本一旦制定就不允许调整，视为不可逾越的高压线；另外一类则认为预算成本本身就不合理，调整起来很频繁。那么，预算成本究竟能不能调？

预算成本是允许调整的，但需要建立调整的机制，包括一要分阶段明确预算成本编制依据，保障基准版的预算成本准确、合理；二要根据预算成本预警、强控机制触发预算成本调整机制，具体要基于成本科目设置不同预警、强控指标，保障成本执行过程中可以灵敏的反映科目预算成本是否存在突破风险；三要在预算成本调整时，基于收益视角来评估是否允许追加和调剂。通常的做法是，设置动态预算数据（已经发生的数据加未来预测的数据）

四、成本管理的阶段图示：

房地产开发成本分摊方法

一、总表的建立

大道至简，悟在天成。首先要建立成本分摊表，此为核算载体，总表及明细表各尽其责，总表统揽全局，明细表务必详尽（含合同明细及计算办法等）。

总表样板（可从账套中取数）

编号	类别	开发成本	实际销售面积	自用面积（固定资产）	出租面积（投资性房地产）	单方成本
一	土地征用及拆迁补偿
二	前期工程费
三	建筑安装工程费
四	基础设施费
五	公共配套设施费
六	开发间接费
	其中：资本化利息

二、具体分摊方法的解释

（一）建筑面积法

建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

如：老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？75000元/200平方米=375元/㎡

（二）预算造价法

预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

某房地产公司滚动开发三幢楼， 2016年建造1#楼，预算造价1000万元；2017年建造2#楼，预算造价2000万元；2018年建造3#楼，预算造价3000万元；每幢楼的建设周期都是三年。在2016年初， ***地产公司通过商业银行借款600万元，年利率10%，年末付息期限三年，每年利息支出60万元（不考虑其他资金成本因素）。请计算1#楼各年利息成本。

第一年，可以理解为全部借款资金全部使用在1#楼，该楼归集利息成本60万元。

第二年，1#、2#同时建造，为了合理划分两幢楼的利息成本，按照预算造价法来分摊1#楼应归集的利息成本。

总预算造价3000万元（1#楼1000万元 + 2#楼2000万元），1#楼占到整个当年建楼盘预算造价的1/3（1000万元/3000万元），因此1#楼分摊利息成本20万元（60万元*1/3）。

计算公式： 1#楼利息成本=1#楼预算造价/（当年建设楼盘预算总造价）*当年利息总支出

第三年，分析同上，1#楼分摊归集的利息成本应该是10万元。

预算造价法分摊利息成本时，注意时间节点。即利息资本化时间的起点和终点，要分段计算，登载明细账。

预算造价法还是有好多适用情况：将要支付还没有支付的拆迁补偿费；未建设或者未竣工决算的公配、基础设施等。

在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有可能用多种，做好分析，只要对企业有利，我们就要灵活运用。

（三）占地面积法

占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1. 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

某房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元。

A项目基座占地4000㎡，商品房可售面积10000㎡；

B项目基座占地3000㎡，商品房可售面积10000㎡；

绿化面积3000㎡。请计算A项目的土地成本第一步：扣除绿化面积的土地成本。

绿化面积属于所有业主可以共同享受的福利，不区分容积率或房屋大小，机会均等享受绿化成果。因此，绿化部分是按照建筑面积法分割土地成本。

计算过程：

首先计算每平方米的土地单位成本：10000万元/10000㎡=1万元/㎡

其次计算绿化的土地成本：3000㎡*1万元/㎡=3000万元

最后计算扣除土地绿化成本之后的金额：土地总成本-绿化成本

=10000万元-3000万元=7000万元

第二步：剩余面积中，计算A项目的占地成本。

首先计算A项目占地比例=A项目占地面积/（A项目占地面积+ B项目占地面积）

=4000㎡/（4000㎡+3000㎡）=4/7

其次计算A项目基座占地成本=4/7*7000万元=4000万元

第三步：A项目承载的绿化土地成本。

A项目承载的绿化土地成本采取建筑面积法计算

=绿化土地成本*A项目分摊比例

=3000万元* A项目可售面积/（A项目可售面积+ B项目可售面积）

=3000万元*10000㎡/20000㎡=1500万元

第四步：汇总A项目土地“总”成本。

=A项目基座占地成本+A项目承载的绿化土地成本=4000万元+1500万元=5500万元

类似的问题，我见到过以下的计算结果（计算原理不再分析）

方法1：10000万元*4/7=5714.28万元

方法2：10000㎡÷（10000㎡+10000㎡）*10000万元=5000万元

方法3：10000㎡÷（10000㎡+10000㎡）×7000万元=3500万元

方法4：4000㎡÷（4000㎡+3000㎡）×7000万元=4000万元

方法5：4000㎡÷10000㎡×7000万元= 2800万元

（四）直接成本法

沿用国税发【2009】31文件第二十九条的解释：直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

综上，简单理解为可以直接归属于计税成本对象的，直接归集，不必采取建筑面积法、占地面积法等。

比如商住一体的建筑主体中：

1、商业外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），住宅外墙粉刷涂料，因此大理石外墙（玻璃幕墙）成本直接归属于商业，住宅粉刷成本归属于住宅；

2、商城使用的是扶梯（电梯的一种）和直通商业部分的直梯（电梯的一种），住宅使用的是直梯。两部分的电梯成本可以清晰分开，因此，分别归属电梯成本；

3、地下车位部分内墙分刷防水漆，地上商业毛坯、住宅部分简装，因此，地下车位、地上商业、住宅的成本是不一样的，依据《工程结算单》可以直接归属影响的成本；

4、一个立项，建造一幢楼，商业银行专项贷款1000万元，年利率10%。由此产生的利息直接归属该项目，不用采取其他成本分摊方法。

（五）层高系数法（只适用于建安成本分摊）

层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。

案例:老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，其中第一层层高4.5米（假设为商业），第二层层高3米（假设为普通住宅），各层建筑面积均为100㎡，共花了75000元。请计算商业的工程造价？

第一步：计算层高系数

将普通住宅的层高设为单位“1”，则商业的层高系数为：商业的层高/住宅的层高=4.5米÷3米=1.5

第二步：计算层高系数下的“层高系数面积”

第一层层高4.5米，可以虚拟认为商业建造了1.5层，于是商业建筑面积就不是真实的100㎡了，而是虚拟的150㎡。数据来源：

（1）商业建筑面积*层高细数=100平方米×1.5=150㎡

（2）住宅的层高系数面积=真实的建筑面积*层高系数=100㎡×1=100㎡

于是，整座楼的建筑面积就不是200平方米了，而是考虑层高因素下的250平方米了。数据来源：商业层高细数面积+住宅层高系数面积=150㎡+100㎡=250㎡

第三步：计算层高系数法下的单位成本

单位成本=总成本/层高系数面积=7.5万元÷250㎡=300元/㎡

第四步：计算商业的总成本

=商业的层高系数面积×单位成本=150㎡×300元/㎡=4.5万元

在建筑面积法下，商业的总成本是=100㎡×7.5万元÷200㎡=3.75万元

关注两点：

1、没有考虑横向成本，考虑纵向成本不足

层高系数法考虑纵向成本不足，没有考虑横向成本。因此采取层高细数法计算成本的时候，会受到一定的限制。

如《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）

规定：对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。

《广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2013]179号）文件规定：对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。

2、仅建安成本采取层高系数法

采取层高系数法进行成本分摊的时候，仅仅适用于“开发成本---建筑安装费”，公配、土地成本等不可以使用。

（六）其他方法

除过占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法这个五个分摊方法之外，部分省市创新了其他成本分摊方法，该方法属于地域性政策，实际操作中需要积极和当地税务机关协调与沟通。在此，我梳理总结了一下，现在分享给大家。

1、银川（银地税发[2007]214号）--成本加成方法

对纳税人建造商住混合楼，即既有营业网点又有住宅的工程项目，其营业网点与住宅收入及成本应分别核算，凡核算中成本不能区分的，对营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除。

《宁夏回族自治区地方税务局关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复》（宁地税函[2007]123号）文件，同意银川市制定的《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》（银地税发[2007]214号），发文时间2007年7月18日。

点评：到底是西北地区，优惠力度够大！估计“营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除”目的与国税函发[1995]110号文件一样，是“鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发”。

2、安徽（皖地税函[2007]311号）--实际合理方法

近来，部分地方反映，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的，如何清算土地增值税，难以把握。现将有关问题明确如下：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的要求，分别核算增值额。

在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。

前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。

3、江西（赣地税发[2008]76号）--销售收入比例法

纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。

点评：土地成本按照收入比例进行分割，会形成“商住一体”的商业部分和住宅部分“楼面地价”不一样；别墅与住宅同时存在的情况下，别墅土地成本偏低，从而影响土地增值税真实税负。采取占地面积法还是比较客观的。

4、南通（通地税函[2008]100号）--售价系数法

为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：

将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。

点评：计算之复杂，是正常人不可以想象的！该方法是“层高系数法”的延伸。层高系数法由于考虑“纵向成本”不足，所以存在使用该方法限制条件：层高细数不得超过上限（如广州为1.4）；仅建安成本采取层高系数法。南通市做法打破了以上限制，以总开发成本按照售价来分割，形成“收入高了，成本也随着高了；收入低了，成本也随着低了”。

（七）综合运用

在此之前，已逐一向大家分享了占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法，同时还了解到各地区规定的特别适用方法。为了保证最终使用的方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。

需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。比如，某房地产企业采取建筑面积法和层高系数法，土地增值税税负最低；其他企业复制以上方法就不一定税负最低，要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本的差异等等因素。

在此，我将成本分摊方法的要领总结一下，提供大家参考。

1、土地成本

先横向，再纵向。先采取占地面积法分割，分割之后采取建筑面积法分摊土地成本，然后综合“楼面地价”。

2、建造成本

个性化的成本直接归集；共同的成本，按照建筑面积法分摊，同时考虑层高因素。可以直接归属于商业或者住宅部分的按照直接成本法归集（如玻璃幕墙），属于共同成本部分（如基础设施）按照建筑面积法分摊，并考虑层高系数法的使用。

3、合理划分期间费用和开发间接费

土地增值税清算时，当不能准确划分管理费用和“开发成本-开发间接费”，发生的“开发间接费”有可能被认定为土地增值税流程当中的“开发费用”，从而影响扣除以及加计扣除，导致纳税人税负增加。

收入确认原则

一、基本原则
从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：
1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；
3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；
4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
二、特殊问题
1.风险和报酬尚未转移
　　在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。
2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入
　　签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。
　　订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认
　　这是一个实践中存在分歧的问题。如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，不少注册会计师此种观点。很多房地产企业会计人员则认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。
4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入
会计理论界流行观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。房地产企业则更倾向于认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。
三、上市公司选择：
1、万科：销售商品在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该等商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20％或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。
2、滨江集团：房地产销售收入在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
3、金地集团：对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预订可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即：卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关的经济利益能够全部流入公司时，确认销售收入。
4、招商地产：当本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。对于房地产开发产品销售收入，系在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认销售收入的实现。
上述代表性企业的收入确认，在时点上可归纳为两类，其中：万科、滨江集团为房产主体完工并验收合格，招商地产为办理了移交手续，金地集团为买方取得入伙资格。
第二部分计税成本确认
一、开发产品完工时间的确认
　　《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号文件）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
　　从以上两个文件的规定可知，开发产品完工时间的确认遵循的是孰先原则。例如：一个开发项目，房开企业在4月1日把开发产品竣工证明材料报送房地产管理部门备案，5月1日开始为业主办理入住手续。那么，该项目开发产品完工确认时间应当是4月1日；反过来，假如4月1日开始为业主办理入住手续，5月1日把开发产品竣工证明材料报送房地产管理部门备案，这时，该项目开发产品完工确认时间应当是4月1日。
二、开发产品结算计税成本的时间
　　国税发[2009]31号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
　　从上面的规定可知，开发产品完工之日并不是必须进行结算计税成本之日。开发产品完工之日至次年5月31日前任何一日均可为计税成本核算的终止日。
三、企业所得税汇算清缴时按税法规定预提的成本费用未取得合法凭证的，不需要作纳税调整
　　国税发[2009]31号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
　　从国税发[2009]31号文件第三十二条和第三十四条的规定可知，房地产开发产品在结算计税成本时，实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，除允许预提项目金额计入计税成本外，剩余未取得发票的成本不得计入计税成本。
　　例如：某房地产开发有限公司开发的A项目于2013年6月完工且开始为业主办理入住手续，但完工时尚有200万元出包工程价款未取得发票，出包工程合同总金额为1500万元，该公司以预提成本方式把未取得发票的200万元工程成本全额计入会计成本，2014年7月才取得200万元工程价款发票。
　　该公司在2014年5月20日结算A项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的200万元出包工程成本中的150万元（1500×10%）计入结算计税成本。
　　《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号，以下简称国家税务总局公告2011年第34号文件）第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。
　　那么，按照国税发[2009]31号文件第三十二条规定，以预提方式计入计税成本的、未取得发票的150万元工程成本，该公司在对2013年度企业所得税汇算清缴时是否应当按照国家税务总局公告2011年第34号文件第六条规定进行纳税调整呢？按照“特别法优于普通法的税法适用原则”分析，国家税务总局公告2011年第34号文件第六条规定是对企业所得税汇算清缴的一般规定，而国税发[2009]31号文件第三十二条规定是针对房地产开发企业计税成本的特殊规定，因此，不需要进行纳税调整。
四、结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间又取得成本发票的可以计入计税成本
实务中，房地产开发企业对开发产品结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间又取得成本发票的现象时有发生。
　　例如：某房地产开发有限公司开发的B项目于2013年7月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有150万元出包工程价款未取得发票，但以预提成本方式把未取得发票的150万元工程成本全额计入会计成本。出包工程合同总金额为1200万元。该公司在2013年8月6日结算B项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的150万元出包工程成本中的120万元（1200×10%）计入结算计税成本。2014年3月取得150万元工程价款发票。那么，未计入计税成本的30万元（150－120）是否可以在汇算清缴期间再计入计税成本呢？根据国家税务总局公告2011年第34号文件第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。因此，结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间取得的30万元成本可以计入计税成本，重新计算可售开发产品的单位成本，进而计算出已售开发产品的销售成本（注：实质上，在汇算清缴期间取得全额成本发票的，这时会计成本和计税成本是一致的，无需再进行纳税调整）。
五、在结算计税成本以后年度取得成本发票的应进行追溯调整
　　现实中，由于各种原因致使房地产开发企业在结算计税成本时无法全额取得成本发票，而在结算计税成本以后年度取得成本发票的现象经常发生。
　　例如：某房地产开发有限公司开发的C项目于2013年8月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有180万元出包工程价款未取得发票，但以预提成本方式把未取得发票的180万元工程成本全额计入会计成本。出包工程合同总金额为1600万元。该公司在2013年9月10日结算C项目开发产品计税成本，在证明资料充分的前提下，把未取得发票的180万元出包工程中的160万元（1600×10%）计入结算计税成本。2014年6月取得180万元工程价款发票，那么，未计入计税成本的20万元（180－160）是计入2014年成本中，还是计入2013年成本中呢？根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号，以下简称国家税务总局公告2012年第15号文件）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。因此，该公司2014年取得180万元工程价款发票，其中未计入计税成本的20万元只能追补在完工结算年度即2013年度。
六、按税法规定预提计税成本，在开发产品全部销售完毕后取得成本发票的应分情况进行处理
　　按照会计上权责发生制的成本费用核算原则，房地产开发企业已经发生而未取得发票的成本应当以预提的方式全额计入会计成本，但有的房地产开发企业并不按全额进行预提，而是在结算计税成本时按税法规定金额进行预提。
　　例如：某房地产开发有限公司开发的D项目于2013年3月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有230万元出包工程成本未取得发票，出包工程合同总金额为2000万元，该公司于2013年6月30日结算D项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的230万元出包工程中的200万元（2000×10%）计入计税成本。
会计处理为：
　　借：开发成本　　2000000
　　　　贷：应付账款（预提成本）　　2000000
　　（1）、假如D项目开发产品于2013年11月10日销售完毕，在2013年12月6日取得230万元出包工程款发票。由于该项目开发产品已经销售完毕，未计入计税成本的30万元已无法再计入计税成本，又根据房地产开发经营业务企业所得税和土地增值税的相关规定，各开发项目成本之间不能混淆，因此就不能把30万元工程成本计入其它开发项目成本中。这30万元的工程成本最终影响的是2013年的会计利润，因此，取得发票时的会计处理为：
　　借：应付账款（预提成本）　　2000000
　　　　主营业务成本　　300000
　　　贷：银行存款　　2300000
　　（2）、假如D项目开发产品于2014年4月20日销售完毕，在2014年6月5日取得230万元出包工程价款发票。D项目开发产品可售面积为15000平方米，2013年销售10000平方米，2014年销售5000平方米。由于30万元未计入出包工程成本，因此每平方米可售面积少计成本20元（30÷15000）。2013年销售10000平方米，少结转销售成本20万元（20×10000）。2014年销售5000平方米，少结转销售成本10万元（20×5000）。后取得发票的30万元出包工程成本，对2013年度来说影响的是“利润分配”20万元金额，对2014年度来说影响的是“本年利润”10万元金额，因此，取得发票时的会计处理为：

　　借：应付账款（预提成本）　　2000000
　　　　未分配利润　　200000
　　　　主营业务成本　　100000
　　　贷：银行存款　　2300000　　对于2013年少结转销售成本20万元，税收上应按国家税务总局公告2012年第15号文件第六条规定处理。