【建纬观点】长租公寓热点法律问题解答

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郑漪波

上海市建纬律师事务所不动产金融部专职律师，目前专注于基础设施建设、房地产开发及建设工程法律服务。曾为多家大型房地产开发企业提供房地产项目收并购法律服务、为多家大型施工企业提供建设工程全过程法律服务、为多个PPP项目政府方及社会资本方提供法律服务，同时在争议解决方面具有丰富的经验。

编者按

建纬不动产金融部出品

自从中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推出“租购并举”的顶层设计，从中央到地方，纷纷出台各项政策予以支持。前几天《中国证监会、住房城乡建设部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的出台更是为长租公寓的市场参与者打了一针强心剂。

建纬不动产金融部根据长租公寓不同市场参与者的需求，将就长租公寓房源的获得、房屋的新建改建扩建、运营、投融资、资产证券化及争议解决等方面涉及的法律问题进行分析。

长租公寓热点法律问题解答

1、企业获取长租公寓房源的途径有哪些？

目前，长租公寓的市场参与者大致分为房地产开发企业和专业的运营企业，常见的获取房源的途径有通过公开市场竞拍租赁住宅用地、改建、改造自有存量项目、收购或租赁存量项目并加以改建、改造等，而不同类型的企业获取房源的方式也不相同：

途径	房地产开发企业	非房地产开发企业
通过公开市场竞拍租赁住宅用地，建设租赁住房	✅
与集体经济组织合作，利用集体建设用地建设租赁住房	✅
改建、改造自有存量项目	✅	✅
收购或租赁存量项目并加以改建、改造	✅	✅

2、房产开发企业如何参与集体建设用地建设长租公寓？

国土资源部和住建部于2017年8月21日确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。除上海和北京之外的11城市都制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，且已于2017年8月21日获国土资源部和住建部批准。根据这11个城市的《实施方案》，各城市都允许房产开发企业和集体经济组织合作开发建设租赁住房，如联营、共同出资设立项目公司或者组成联合体。但是，各地对于可参与开发建设的房地产企业的资格，也进行了诸多限制。房产开发企业在参与建设之前，必须先确定是否符合实施主体资格要求。

城市	实施主体
沈阳 武汉 成都 肇庆 南京	1.村镇集体经济组织 2.村镇集体经济组织以联营、入股方式与国有企业或民间资本合作 南京：成立项目公司的，集体经济组织所占份额比例必须高于50%
杭州 厦门	1.村集体经济组织合作 2.村集体经济组织作以联营、入股方式与市、区国有企业合作
合肥	1.农村集体经济组织 2.农村集体经济组织与其他类型经济组织合作共同成立联合体
郑州	村集体经济组织与国有控股公司成立租赁租房平台公司
广州	1.政府委托单位、村集体、企业 2.须经工商注册登记为住房租赁企业
佛山	1. 农村集体经济组织 2. 农村集体经济组织通过联营、入股等方式选择社会建设运营主体 3．市、区、镇级政府成立国有住房租赁企业，以协议出让等方式取得集体建设用地使用权

此外，各地都不同程度地对项目的用地规模、建成后的房屋户型、房屋权属、房屋用途、租赁期限、收益分配等进行了限制，房产开发企业也要对这些因素进行衡量。

3、如何合法合规地将非居住用房改建为长租公寓？

根据2016年5月17日实施的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》第十二条的规定，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，但是土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。

若要将商业用房、工业用房等非居住用房改建为长租公寓的，至少应进行以下三方面的工作：首先，必须将土地用途从非居住用地调整为居住用地。根据《城市房地产管理法》的规定，改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，且应相应调整土地使用权出让金。但是，除此之外，各地政府还针对土地用途的变更制定了不同的规定。在实际操作中，变更土地用途涉及的政府部门多、审批环节多、审批时间长、手续复杂，审批难度大。其次，应将房屋用途从非住宅变更为住宅。根据我们的服务经验，各地对房屋“非改居”的要求不完全一致。一般而言，“非改居”均要对建筑进行改建，需要按照项目改建要求办理相应的建设手续，包括办理项目立项、工程报建、规划方案报审、设计文件报审、申办建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、办理竣工验收、测绘及办理不动产登记等手续，审批难度同样很大。 最后，房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，并具备供水、供电等必要的生活条件，满足居住要求。

因此，如果企业通过收购存量项目获得房源的，在进行资产收购或股权收购尽职调查时，需要特别注意土地出让合同对于变更土地用途、房屋用途的特殊约定以及地方政府的规定，建议企业在收购前与行政主管部门确认变更土地、房屋用途的可行性问题，避免在收购后因无法办理变性而出现合法合规性问题。

4、《中国证监会、住房城乡建设部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）对发行长租公寓资产证券化产品有什么影响？

在《通知》颁布之前，国家、地方对于住房租赁资产证券化的基础资产的具体要求并不明确，《通知》明确了相关要求：发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件：一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；三是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

对于上述条件，许多专业人士已对条款进行了解读，但是对于条件一中“按规定办理住房租赁登记备案相关手续”条款的分析却不够。关于该条款对于住房租赁资产证券化的影响，笔者专门咨询了上海市某区级住房租赁服务中心和某社区事务服务中心。根据区级住房租赁服务中心的答复，目前，上海市房屋租赁登记备案分为居住类房屋租赁登记备案和非居住类房屋租赁登记备案，其中，非居住类房屋租赁登记备案由各区住房租赁服务中心受理，居住类房屋租赁登记备案由街镇社区事务服务中心受理。而根据社区事务服务中心的答复，只有住宅和商住房可以办理住房租赁登记备案（明确酒店式公寓不得办理住房租赁登记备案），而判断居住类房屋和非居住类房屋的标准就是房屋的产权登记证所记载的“房屋性质”。

按照该逻辑，对于存量的商业、工业用房项目，如果不将土地用途调整为居住用地、不将房屋性质变更为住宅，就无法办理住房租赁登记备案，也就无法发行住房租赁资产证券化产品。这也再次提醒市场参与者，在获取房源和对非居住房屋进行改建时，必须注意基础资产的合法性和合规性。

5、长租公寓投融资、建设、运营过程中，涉及哪些法律关系？需要签订哪些合同？

长租公寓的投融资、建设和运营全过程涉及金融借款、担保、土地及房屋征收、房屋买卖、房屋租赁、股权转让、联营、建设工程等多种法律关系，按照项目实施阶段分类，大致涉及以下合同：

阶段	合同类别	签约主体
投融资	融资协议	银行、基金、专项计划等	投资方
担保合同	担保人
获取房源	公开市场竞拍租赁住房用地	土地出让合同	县级以上国土资源局	投资方或项目公司
与集体经济组织合作开发集体建设用地	合作协议	集体经济组织	投资方
委托评估协议	评估公司	项目公司
征收及动迁委托协议	镇政府	集体经济组织/项目公司
征地补偿协议	土地所有权人、原使用权人	集体经济组织/项目公司
收购	资产/股权收购协议	房屋所有权人/股权转让方	项目公司
租赁	租赁合同	房屋所有权人	项目公司
新建、改建、改造房屋	项目管理合同	项目管理公司	项目公司
勘查合同	勘查单位	项目公司
设计合同	设计单位	项目公司
监理合同	监理单位	项目公司
施工合同	施工单位	项目公司
采购合同	供应商	项目公司
运营	委托运营合同	住房租赁企业	项目公司
租赁合同	承租人	项目公司
物业服务合同	物业管理公司	项目公司
资产证券化	交易文件	专项计划管理人等	项目公司

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