【建纬观点】商品房消费者的案外人救济——结合《九民纪要》

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吴永成  毕业于上海外国语大学法学院，现为上海市建纬律师事务所不动产金融部成员，曾在厦门国际银行工作，目前专注于提供房地产、跨国投融资、金融业务等法律服务。

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2019年11月8日，最高人民法院正式发布了《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民纪要》”），针对民商事审判中的前沿疑难争议问题提出了相关的裁判思路。其中在涉及案外人救济案件审理的章节中，明确了当商品房消费者以案件案外人身份申请案外人执行异议进行救济的相关内容。最高人民法院对于上述情形的审判经验的总结，有利于保障因房地产开发企业不规范经营而导致商品房被强制执行的消费者的利益。下文中，笔者将结合近几年涉及案外人执行异议内容的典型案例，分析《九民纪要》规定的具体适用情形，以便消费者更好地维护自身的权益。

一、案外人系商品房消费者的执行异议救济

根据《九民纪要》第125条的规定：“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”

依据上述内容，只有在案外人确系商品房消费者时，其申请的执行异议主张才会被法院支持。所以在实践中，对于案外人商品房消费者身份的认定就显得尤为重要。结合《九民纪要》中有关确认标准的解读以及人民法院相关案例审判的思路，可以归纳出今后法院在处理相关执行异议时的可能的裁判思路如下：

1、具有居住功能的房屋，即应视为用于居住的房屋。

在实践中，房屋的用途是否用于居住常常是争议的焦点，申请执行人往往会主张案涉房屋并非用于居住而是用于经营活动，继续执行该房屋不会影响买受人的基本生存权，而请求继续执行涉案房屋。但是从笔者查找到的相关案例中可以看出，法院在判决中对于“所购商品房系用于居住”往往进行了广义上的理解，即认为“不管是单纯的居住房还是商住两用住房，也不论该房屋实际是用于出租经营或是居住，只要是有居住功能性质的，即应视为用于居住的房屋。”例如最高人民法院曾在相关判决中提出：如若案涉房屋系商品住宅，具有居住功能，符合“所购商品房系用于居住”的要求。即使案涉房屋目前被出租，但不能以此否定该房屋系用于居住的房屋性质。[1]在另一邯郸市中级人民法院的判决中，也同样提到对于“用于居住”应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。[2]

但对于商住两用房，仍需要注意房屋用途的明确性。例如，在四川省某法院的判决中，法院认为判断“用于居住”的标准是政府规划主管部门规划批准的房屋使用性质，若所购房屋性质为商住的，可以认定其用途系用于居住。[3]而在黑龙江省某法院的判决中，法院则认为若该房屋在《商品房买卖合同》已明确约定商住两用房的用途为“商服”或“仅作商服使用”，则不能认为该房屋的用途居住，不属于能够排除执行的情形。[4]因此，消费者在提起异议之诉时，需先确认合同中是否已经对于该商住两用房的用途进行了明确约定，若已明确约定房屋的用途仅用于商业，则无法满足房屋用于居住的前提条件。

2、“买受人名下无其他用于居住的房屋”是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋的情形。居住目的不应简单的以套数而论，在具体案例中仍应考虑居住条件等情形。

《九民纪要》中对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”，理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于上述内容，最高人民法院在相关判决中也作出了阐述，即买受人名下无其他用于居住的房屋，通常是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋的情况。[5]另外，在广东省某法院判决中也指出：“虽原告已有一套房屋用于居住，但该套房屋面积仅74.19㎡，其与妻子购买面积为143.40㎡的房用以改善居住条件，符合常情，不能因此否认购买该房用于居住的目的及其消费者的身份。”[6]这与《九民纪要》中强调满足消费者基本居住需要的精神保持了一致，体现出在后续相关的执行异议之诉审判过程中，法院关注的角度将有所拓宽，应不仅仅只关注房地产交易信息中显示的买受人持有房屋数，更要从其实际居住情况的角度出发，对购房人是否持有用于居住的房屋进行判定，这也将有助于买受人主张维护其合法的购房利益。

3、已支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以认为符合条件。

对于如何理解“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，在当前的审判实践中，尚未能形成一致的判定标准。《九民纪要》中针对该问题指出：“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”关于规定中提及的“支付的价款接近于百分之五十”，在《九民纪要》颁布后还未出台具体的司法解释以明确认定标准。所以在目前的实践中，尚需要依赖于法院结合案情的实际情况作出判断。

笔者在进行案例检索后发现，在部分过往的该类型案件中，存在案外人支付的价款已到达了约定合同总价款的31.25%、32.12%等数值、接近于百分之五十的比例的情况，但均被认定不符合上述规定未予以支持。[7]而在支付价款已超过合同约定总价款的百分之五十的案件中，法院基本认可了购房人对于涉案房屋的物权期待权，支持其权利能够排除执行。[8]在笔者看来，过往法院对于该法规的适用进行了机械的理解，而《九民纪要》则从公平的角度出发，为该类案件的审理提供了更为灵活的审理思路。

当然，由于这一规定使得买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人的效力，突破了合同的相对性，因此在适用该条规定时应当从严审查。[9]例如需要对于购房人的发票、收据、购房款转账凭证等予以查实，以确定买受人已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行。总的来说，这一规定体现了当前司法实践中对于买受人权利及债权人利益的平衡，对于买受人已合法完整地履行了付款义务的情形予以了保护。

二、案外人系商品房消费者的权利与抵押权的关系

《九民纪要》第126款提及了有关商品房消费者的权利与抵押权人的抵押权之间的关系：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。根据上述表述，作为案外人的商品房消费者只有在满足上文提及的有关商品房消费者的条件下，法院才会支持其对于商品房的债权大于抵押权人的抵押权。同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，当消费者购房人的权利与建设工程价款优先受偿权冲突时，消费者购房人的权利优先于建设工程价款优先受偿权，优先于抵押权。

该项规定会对于当前的司法审判实践产生一定的影响，因为在目前的法院判决中，对于案外人基于购房合同而享有的债权请求权是否能对抗担保物权的判断，存在着不同的观点。例如在浙江省某法院的判决中，法院就认为“被告基于物权公示效力办理了抵押登记，取得了抵押权，应当适用物权法的有关规定。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。两原告基于房屋买卖关系主张物权，但未经登记，未产生物权变动的法律后果，故两原告享有的仅是根据合同要求房地产开发企业交付房屋并办理登记的请求权，但该请求权不得对抗被告依法登记享有的担保物权，故对两原告的诉讼请求，本院不予支持。”[10]但在河南省某法院的判决中，法院则认为基于法律、司法解释所体现的逻辑链，对于同时存在于该不动产之上的支付了全部购房款的消费者买受人，其就房地产开发企业交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的债权，不仅应优先于普通债权，而且应当优先于担保物权得到保护。[11]这不同的审判结果体现出对于优先保护抵押权人利益还是房屋买受人利益之间的分歧。

而此次的《九民纪要》则支持了消费者购房人的权利优先于抵押权。但基于避免动摇抵押权具有优先性的基本原则，将条件限定于《九民纪要》第125条提及的有关消费者购房人的认定标准，并且相关精神已经在当前部分案件判决中有所体现。例如最高人民法院在相关判决中就认定：“案外人提交的土地房屋权证载明案涉房产用途为“商业、住宅”，符合“所购商品房系用于居住”的要求。案外人已支付了全部的购房款，并且案涉房屋已经交付给案外人占有使用。综合以上的条件，认为依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）》及参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的相关规定，在审理涉及消费者购买商品房的案件中，应当对消费者购买商品房的权益予以优先保护。”[12]可以看出，最高人民法院在审理该类案件时严格遵循了对于消费者买受人的适用条件，体现出对于适格消费者生存权的保护，同时也避免扩大该条款的适用范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。[13]

综上，此次《九民纪要》在关于案外人救济案件的审理章节中总结了有关商品房消费者以案外人的身份，提起执行异议以排除强制执行或对抗抵押权的规定，明确且细化了适用该规定的商品房消费者的条件。这将有利于满足规定条件的消费者以案外人的身份进行诉讼救济，维护其作为合法消费者的权益。笔者也将在后续文章中对于该内容做进一步的研究及分享。

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[1] （2018）最高法民终545号中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、张青申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

[2] （2019）冀04民终3733号张彬、邯郸市兴源房地产开发有限公司执行异议之诉二审民事判决书

[3] （2019）川03民初22号成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行与官晟、张春玲、资中中豪房地产开发有限公司案件民事判决书

[4] （2018）黑民终112号韩帮华、彭景旻申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

[5] （2018）最高法民终545号中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、张青申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

[6] （2018）粤1826民初303号广东电白二建集团有限公司与罗妙夫、曾银珍申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

[7] （2018）新01民初457号马克迅与聂培新案外人执行异议之诉一审民事判决书、（2018）豫1702民初5756号芦辉与何健、驻马店市德信置业有限公司一审民事判决书

[8] （2018）冀07民终621号康亚婕、周某执行异议之诉二审民事判决书

[9] 《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用

[10] （2018）浙1181民初2942号吴祥诚、叶秋英等与丽水市莲都民间融资服务中心股份有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

[11] （2019）皖1021民初1807号汪卫民、姚雪琴等与歙县金泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

[12] （2019）最高法民申482号陈庆忠、梁媛房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

[13] 《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用

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