从大源、万年场、东湖的巨变 我们发现了很多可怕的秘密。
轰动一时的BBC纪录片
《全球变化最快地方》里
有一句话：
为什么？
因为一个不毛之地成为繁华都会
仅需短短10年
因为一个无人问津的郊区
会在不经意间
成为全民涌入的新城
对此，纪录片导演Victoria Bell打趣地说，中国的城市化，不叫城市化，而叫 “ 时空裂变 ” 。
事实上，成都作为《福布斯》全球发展最快的10大城市之首，让外国人震惊的“时空裂变”早就在诸多地方真实上演。搜罗全城，我们找到三大符合 “ 时空裂变 ” 现象的区域样本：大源、万年场、与东湖。
这三大区域，都由央企华润集团先入驻并主导、且变化之大、用时之短、区域价值上升之快，人们对板块的认知反转之剧烈，为整个成都发展史罕见！
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2008
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2016
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2004
▲ 2004年的万年场被老旧的420厂扎在占据，散发着上个时代的印记
来源：成华区政府档案库
图片来源：@贾樟柯《二十四城记》实景拍摄
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2016
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2003
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2013
▲ 2013年东湖 千亩生态优美的中高端居住区@720yun摄影
更让人颤栗的，是巨变背后的力量。UP君结合《城市动能》一书中涉及的理论，复盘了三大区域巨变的起因、经过、结果，梳理了巨变的核心因素，大致可分为下四点：
I
城市环形外拓的必然选择
回顾成都新兴区域崛起史，也是从一环到五环的扩大史，那些年异军突起的区域，有着明显的“紧贴环线”的布局特点，如同项链一般，一层层包裹着大成都。
· 东湖板块、万年场板块等 “ 巨变区 ” ，都紧贴二环，此外，攀成钢、建设路也是如此。
· 金沙片区、新南天地、东方新城均“长在”三环边上。
· 金融城、大源、大面、大丰等 “ 后起之秀 ” ，由绕城（四环）衍生串联。
如此布局，道理何在？很简单，成都为典型的环形放射状城市，紧挨环线，意味着最佳的东南西北通勤效率，无障碍抵达同级圈层。而放射式干道，提高了四周与市中心互联的效率，诸多资源都要以环线各节点作为出口和入口，借此优势，很多紧挨环线的区域，很容易成为大规模地产开发区。
II
超级大盘的滚雪球效应
在过去十年，成都流行一种 “ 发动机级 ” 的区域驱动模式：超级大盘。
超级大盘一般占地500亩以上，由雄厚资金和强劲开发实力的房企主导开发，大盘一旦形成，磁场功效便喷涌而出：先是依托本身体量，提供大量配套，优化区域品相，一旦吸引海量人口入住后，更能带动周边商业配套和社区配套，同时还将担纲示范引领作用，吸引其他房企入驻 …… 这一切，最终引发区域持续变化，形成 “ 滚雪球 ” 效应。
以华润凤凰城为例，作为大源首批入驻者，初入之时几乎是与农田荒地为伴，但1-3期集中呈现的2009 - 2015年，以凤凰城为圆心的两公里范围内，土地开发、房企跟随、配套建设、路网搭建、都相继爆发式涌现，也就是说，大盘在区域一片空白之时，起到了定义了区域中心作用，成为滚雪球的起始点。
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2009
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2015
十多年来，天府二街凤凰城辖区，仍为大源最核心区域，从未更改。另外，翡翠城（1245亩）之于东湖板块、二十四城（1080亩）之于万年场板块，莫不是如此。历史已经无数次证明，央企大盘重仓某地，就是区域崛起的信号。
III
政府之力助推
如果大盘是区域巨变的发动机，那么政府资源则是 “ 催化剂 ” 。
基础设施建设、产业导入、招商引资是政府的常见战术，而这些战术，在三大区域有不同程度的体现：东湖离不开政府与华润合作的BOT模式，大源离不开天府软件园及楼宇经济的建设，二十四城也少不了二环高架以及地铁开通。有专家粗略计算过，政府的 “ 偏爱 ” ，让这些区域的巨变加快10年。
值得一提的是，我们发现，央企大盘对于政府影响力更为明显，二十四城 “ 两条地铁入社区 ” ，翡翠城 “ 稀缺大湖建楼盘 ” 皆是最好的证明。
IV
关键配套的落地开花
三大区域在先后崛起的过程中，无一例外地，都有专属自己的里程碑式配套，对区域发展起到 “ 奠基石 ” 的作用，我们以下表格可以清晰获知：
好了，我们基本可以用四大关键词
总结一下巨变区形成 四大特点：
巨变四法则
西四环的超级大盘 是否适用？
UP君总结三大区域变迁的经验，提出 “ 巨变四法则 ” 理论，不只是为了总结过去，更是为了去推演未来，发掘下一个亟待爆发的黑马板块。
而不知是大巧合还是天注定，UP君发现，下一次巨变，可能还会发生在华润所主导开发的区域。
它就是：西四环，双楠外延区 —— 江安湖板块。
之前区域最知名的，是4500亩之巨的江安湖，而如今让江安湖板块再次进入人们视野的，是华润与万科两大巨擘房企共同入驻，共同开发面积逾880亩，举城罕见。其中华润公园九里项目，延续 “ 翡翠城模式 ” ，代建了220亩星空主题公园，并且与项目无缝连接。
如果按 “ 巨变四法则 ” 推演这个区域，我们会有惊人的收获。
1、城市环形外拓：江安湖为双楠高端居住区外延板块，由成新蒲快速通道，与四环快速接驳。纵观全城，东四环大面、南四环金融城，北四环大丰都曾经历过 “ 从荒地到城市 ” 的变迁，且已经进入开发尾声，只有西四环的变化才还在起跑线，潜力极大。
对此，西南财经大学博士后导师刘璐曾指出，目前成都地产开发态势是：决战四环、布局五环。可见四环将成为未来几年内的 “ 最后置业选择 ” 。
2、880亩大盘：华润与万科联合开发整体体量达到880亩，自带的商业体量也达6万方、预计将数万人在这此盘居住，人口红利带来的便是，商业配套、社区配套都会因人的聚集而产生。同时，华润·公园九里作为板块先行者，也将是上文所说 “ 大盘滚雪球效应 ” 的起始点，按照华润一贯擅长的 “ 造城 ” 能力，给板块赋予了巨大潜能。
3、220亩公园的关键配套：江安湖板块与东湖板块的格局非常相似，以 “ 先建公园后盖楼的 ” BOT模式，修筑面积达220亩的星空公园，定位为儿童康健主题，作为区域的里程碑式配套，将担当核心的城市绿肺、家庭游乐目的地的功能，一般而言，公园地产能有效带动区域升值，以及生态居住环境的优化，以至于，华润·公园九里被称为 “ 2.0版翡翠城 ” 。
4、综合齐全的政府资源：10月14日，双流中学九年一贯制学校&双流区实验幼儿园动工，标志着区域0 - 15岁的年龄体系从规划走向现实。而出人意料的是，地铁17号线，刚好就经公园九里北面穿过，直连中心城区，预计2020年完工 …… 公园、地铁、教育，一个区域最基本、最需要的配套，几乎同时具备，区域均好性达到历史巅峰。
剖开区域的内核，我们看到：城市外拓顺势而为，以成都罕见的大盘模式运作、拥有双流区政府多项资源加持、掌握核心的区域配套，这些都为区域巨变酝酿巨大动能 ……
从以下四芒星分析图可看出，江安湖板块与东湖、大源、万年场都受到 “ 巨变四法则 ” 的影响，不同的是，它在各个维度上都无明显短板。
可能唯一的短板，就是目前可视的区域面貌，由于去年才开始开发，区域目前处于 “ 大工地、大荒地、大货车奔驰 ” 的状态。
但如果你仔细回顾一下，你会发现，这样的状态和2008年的大源、2006年东湖以及2005年万年场的区域面貌惊人相似，但不要被眼前的一切限制了想象力，因为历史已经无数次告诉我们，这很可能是巨变的前兆。
为此，UP君也通过 google地图截取了目前的现状，并独家制作了江安湖板块未来模拟图：崭新而整齐地高楼，将巨大的公园环抱，多个学校云集、旁边一条笔直的地铁直通，且地铁站口与公园无缝连接，区域生态而优美，成熟而宜居。
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2016
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2020
江安湖板块（公园九里部分）未来模拟图（最终以呈现为准）
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编辑：Pan
美编：Amy
主编： Comet
图文来源：成都向上 / 网络
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