豹变！绿地八年闯三关 绸缪“十四五”

11月底， “ 2020中国企业竞争力年会 ” 在北京开幕，绿地集团董事长、总裁张玉良出席并发表主题演讲。他在演讲中特别强调，推进新型城镇化、扩大内需、加快科技创新是我国经济社会发展的 “ 三大主要动力 ” ；打造具有全球竞争力的世界级城市群、都市圈，并以此为平台发展具有全球竞争力的现代产业体系，更有助于促进 “ 双循环 ” ，大幅提升国家的整体竞争力。

这也是绿地近年来孜孜念念的主攻战略方向。2020年，房企的多元化转型已进入下半场。《国民经济和社会发展十四五规划和2035年远景目标建议》首次将 “ 房住不炒 ” 写进规划，成为未来5-15年的长期政策。而 “ 推动金融、房地产同实体经济均衡发展 ” 的最新表述，则基本确定了房地产业未来的地位和作用。

由此上溯到更长的时代背景，2014年，中国经济迈入 “ 新常态 ” ；2019年，中国城镇化率突破60%大关。从2016年开始的新一轮周期中，房地产市场供需渐趋平衡，全行业增速放缓、毛利下滑，整体竞争日趋激烈。今年突如其来的新冠疫情，更成为房地产业转型升级的巨大加速器。

对政策和大势最为敏感的头部房企，其实一直都在未雨绸缪。如先行者绿地，早在八年前就已经主动吹响了 “ 转型升级 ” 的号角。彼时绿地刚刚成功跻身世界500强、跃升国内第二家千亿房企，正处于 “ 企生 ” 的 “ 高光时刻 ” 。但绿地集团董事长、总裁张玉良已明确提出： “ 绿地发展策略的核心是‘时势’二字，转型、升级在绿地永远是常态。”从那时起，绿地就不断求新求变，一路展示出了头部房企的使命与担当。

对于任何一家企业，转型、升级永远都不是说起来那么轻松，这条路上不仅环绕荆棘和鲜花，更遍布泡沫与陷阱。站在世界百年未有之大变局的历史关口，回顾以绿地为代表的头部房企这些年上下求索之路，看他们是如何闯过转型路上的一关又一关，或许能给全行业以更多启示。

头部房企在踏上转型之路时，面临的第一关就是如何摆脱过去的路径依赖。

依靠制度和人口红利以及宽松的融资环境，中国房地产走出了一个漫长的 “ 大牛市 ” ，近10万家开发商中的绝大部分单纯依靠简单粗暴的资源整合就能轻松获利。但是，新常态改变了房地产业竞争方式，旧有模式已难以为继。

作为主业的房地产还要不要搞？到底怎么搞？绿地的回答是：主业不仅不能放弃，还要深耕细作、聚核赋能 —— 从单纯的房地产开发商向城市运营商转型，不再是拍地盖楼的简单复制与大拆大建，而是发挥自身产业资源协同优势和资源配置优势，聚焦中国经济核心增长极，为区域发展嵌入新的内生力量。

一个突出的例子就是成渝双城经济圈，作为最高层寄予厚望的 “ 中国经济增长第四极 ” ，绿地已在这片热土深耕多年。今年8月初，张玉良再次 “ 闪现 ” 成渝，密集会晤了两市主要领导、相关部门和国企负责人。在会见中，他强调最多的是紧密结合绿地优势与地方诉求，快速推进一揽子产业合作项目，助力成渝地区夯实产业支撑，完善城市功能配套，加快打造成渝地区双城经济圈建设新平台。

△ 万州绿地城际空间站。图据绿地

全球贸易港、空港产业园、会展会议中心 …… 双方的合作项目清单一长串，其中的突出亮点就是已在成渝经济圈内多城市落地的 “ 城际空间站 ” 。在高铁经济蓬勃发展的背景下，绿地精准把握区域高铁经济布局，塑造高铁时代的全功能城市综合体 “ 绿地城际空间站 ” ，将高铁站与居住、商务、会展、商业、教育、医养、旅游等业态融合，目前已成功布局国内20多座城市，成为中国高铁经济发展的显著标志。

相较于单纯的地产项目，能够为居民提供高品质居住环境，又能够为城市、产业提供高质量配套的项目，才是当前市场愿意 “ 买单 ” 的项目。而这，或许也是绿地为何颇受地方政府欢迎并顺利获取重大项目的原因之一。

坚持产业赋能、聚焦中国核心，历经8年转型路，绿地的主业不仅没有削弱，反而实现了更高层级的巩固和提升。目前，绿地房地产开发项目遍及全国29个省（市、自治区）130多个城市，建成和在建的超高层城市地标建筑近30幢；投建大型城市会展场馆项目12个，展览面积超250万平方米；落地 “ 城际空间站 ” 项目超20个 ……

大基建板块是绿地转型升级中布下的又一枚重子。

早在2004年，绿地就收购了宝钢建设，此后10余年间，通过投资、收购、兼并等方式，绿地旗下已拥有了绿地城投、绿地城建、贵州建工、江苏省建、天津建工、西安建工、广西建工等核心基建企业，形成了“布局东西南北中、覆盖投融建造管”的发展局面，今年还正式组建了 “ 绿地大基建集团 ” 。

与大部分头部房企在延伸上下游产业链首选物业管理服务不同，绿地选择大基建更为 “ 硬核 ” ，但这背后自有对时势的精准判断和商业逻辑。

从国内看，步入新常态后，各级政府不断加大基础设施投资，基建领域呈现爆发式增长；从国外看， “ 开发与建设一体 ” 已成为房企发展主流趋势。另外，《 “ 十四五” 规划建议》也明确提出要 “ 加快补齐基础设施短板 ” 、 “ 推进新基建等重大工程、重大项目建设 ” ，更为绿地的大基建产业未来打开了充分的想象空间。

目前，绿地的大基建产业全年营收仅次于六大央企建筑公司、成为房地产业之外又一个千亿板块。绿地的目标是 “ 三年内力争跻身全国行业前五，2025年进入 ‘ ENR全球/国际承包商250强 ’ 前列。”最新的统计数据显示，2020年前三季度，绿地集团实现营入3417亿元，同比增长16%，其中房地产主业实现营收1464亿元，占比43%；基建产业实现营业收入1334亿元，占比39%。基建与房地产并驾齐驱，成为世界500强企业的两大强劲支撑。

在围绕主业延伸上下游产业链之外，头部房企对新风口的追逐更是不遗余力。据CRIC统计，中国TOP100房企中97%已布局了产业多元化战略，但是在2019年，TOP30家房企多元化业务营收的平均占比仅12.06%。

在这样的数据面前，绿地的 “ 多元化 ” 成绩单就显得相当耀眼了。上文提到的今年前三季度绿地营收占比统计，还有18%来源于消费、金融等其他产业。主业之外的营收贡献率已经达到57%，这样的表现堪称在全行业 “ 一骑绝尘 ” 。

“ 开展 ‘ 有限多元 ’ 经营，打造‘生态圈’协同发展的商业模式 ” ，相比同行们“跟风式”的迫切多元化，绿地的步伐更加稳健从容。

△ 上海绿地全球商品贸易港。图据绿地

全球商品贸易港就是绿地多元化 “ 生态圈 ” 的一个样本。位于上海的绿地全球商品贸易港，是经政府批准的进博会 “ 6+365 ” 常年展示交易主平台，开业至今已成功吸引了来自70个国家和地区的176家企业入驻，引入进口商品8万余款，平台累计交易规模超500亿元。

不仅如此，绿地还在全国23座一二线核心城市布局了贸易港分港15家、零售网点G-Super近100家，成为 “ 双循环 ” 发展格局中的靓丽风景，为绿地创造出了又一大新增长极。

绿地 “ 生态圈 ” 中的其他产业同样表现不俗 ——

金融：逐步形成了债权业务、股权业务、资产管理和资本运作齐头并进的业务格局；酒店：已开业酒店57家，在建及拟开酒店198家，遍布海内外70余座城市；康养：已在全国落地康养居项目近30个；科创：与复旦大学、上海交大等顶尖高校及华为、阿里等科技巨头携手合作，为企业提供科技赋能，同时持续反哺绿地主业 ……

“ 多元化 ” 出击的各个战略方向，都迅速成长为新的增长极点， “ 生态圈 ” 协同发展基本成型，为绿地持续成长打下了坚实基础。2017-2019年，绿地全年营收和利润总额均保持高位增长，在最新的世界500强企业排名中，绿地已跃至第176位，比去年大幅上升26位！

以绿地为代表的头部房企，已用自身的艰巨实践为产业转型趟出了方向，但是对绝大部分房企而言，这条路依然称得上是步步惊心。不转型，注定将会被时代抛弃；而转型路上跨出的每一步，都可能直面生死边缘。

作为链中的一名从业者，UP君常常有种感慨，中国房地产业从整体而论，改革开放以来为经济发展和社会进步做出了巨大的贡献，也背负了最大的骂名。一有风吹草动，往往是最先受伤的那一个，但是风雨过后，却总是 “ 野火烧不尽，春风吹又生 ” ……

就像张玉良最推崇的日本经营之神松下幸之助的那句名言： “ 经营就是下雨打伞 ” 。这话看似平平无奇，却蕴藏着一个真理 —— 唯有主动顺应时势变化的企业，才能穿越经济周期，在未来赢得足够多的价值回报。

如何瞄准时势？如何主动转型？看看绿地就知道了。

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