近距离看中法社会差异 (三)房地产市场
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摘要:通过社会保障房,房租挂钩通胀等措施,平抑房价,放弃金融高杆杆,或至少保护房地产市场中的弱者,是一个对冲目前宏观经济高度依赖投资拉动的风险的必要手段,可以延长经济上升趋势的长度和时间。
封面是一张从巴黎圣母院鸟瞰巴黎的照片。可以看到,巴黎基本完好地保持了18世纪奥斯曼风格的建筑和城市规划。
拿破仑三世给奥斯曼男爵委任图,1860,画家:Adolphe Yvon
奥斯曼大道,巴黎春天、Lafayette商场都在这条街上
为什么巴黎住宅小区没有花园?
先给《2017年法国生活水平和中国比较》(后文简称2017)的作者释疑。这个其实是个很奇怪的问题,明显没有考虑到中法两国国情不同,尤其是历史文化的差异。国内的一线城市,现在已经是钢筋水泥的丛林。尤其首都北京的旧城因为历史原因早已被完全破坏;但是:
法国是个忠于历史文化传承的国家,所以巴黎为首的大城市基本完好如初地保持了18世纪奥斯曼风格建筑和城市规划。1860年,拿破仑三世任命当时的塞纳省省长奥斯曼男爵(Haussmann)改造巴黎旧城:拓宽街道,重新规划街区,统一风格,扩张城市。从那时起,巴黎的格局基本被确认,一直保留到现在。
自奥斯曼年代起,巴黎的建筑高度被限制在37米高度,即6-7层。直到现在,民调显示2/3的巴黎人反对放松监管,因为天空是公共的。 因此,巴黎不可能出现国内现在这种小区式的“私家花园”。
法国实际是个社会主义国家,保护私人财产不可侵犯之外,同样也公共公共资源 —— 规定每个行政区都要建公共公园/花园,公共游泳池——即使市中心一环也不例外。巴黎共有490个公园,包括2个森林。
《2017》的作者讽刺巴黎没有小区花园的时候,不知道有没有考虑自己有多少公共花园,自由空间和自由蓝天?
1930年的巴黎春天,1930 摄影师:Julien Knez
希特勒经过凯旋门、香榭丽舍大道,1940 摄影师:Julien Knez
上面2张照片是摄影师Julien Knez把1930年的巴黎春天和1940年的凯旋门和现在的同景做对比。可谓是“去年今日此门中,人面桃花相映红;人面不知何处去,桃花依旧笑春风”... 历经历史的沧桑,巴黎的古迹保存完好如初。尤其凯旋门,1870-1871年,普法战争。法国战败投降。普鲁士曾攻占法国东部重镇Belfort。普王威廉一世向法国皇帝拿破仑三世提议,如果允许普军在凯旋门阅兵,就可以归还Belfort,后者当即应允。而且威廉一世在巴黎郊区的凡尔赛宫加冕为帝,成立德意志帝国。1940年,希特勒沿着祖先的足迹,再次阅兵巴黎凯旋门。承载2次国家和民族侮辱的凯旋门如果放在东方某国,后果不堪设想...
新华社记者王军在《城记》中说:北京的悲剧在于,...,它在战火中奇迹般地保存下来;然后在和平建设时期却被逐渐毁掉...
梁思成的北京城墙公园设想规划草图,1951
租赁市场
我们再来看对消费能力影响最大的房价。据深圳链家成交系统数据统计,深圳平均租金67.9元/m2,套均租金为每月4845元。假设1个人工资100%用来租房的话,深圳公务员可以租到161.5m²,非私营和私营部门可以租到109m²或63m²。最低工资可以租到30平。巴黎平均房租25欧/m²,公共部门和私营部门可以租到106m²和89m²,最低工资1480可以租到59²。从这里我们看到,深圳公务员租房能力比最低工资高;但法国私营部门,尤其最低工资支付租金能力分别比深圳高41%和90%,明显缩减了贫富差距。
最低工资 | 公务员/最低工资差 |
---|---|
59 | 79% |
30 | 438% |
*深圳公务员没有最低工资数据,我们取南方都市报(2015.1)数据7000~15000中位数11000
来源:Insee,深圳统计局,WaterWisdoml微明宏观
商品房市场
根据深圳中原研究中心监测,8月深圳新房成交均价为每平方米57728元。巴黎均价8814欧。假设1个人不吃不喝买1套60m2的房子,在深圳国企需要37年,私企65年,最低工资131年;在巴黎,按法国平均工资需要20年,按法国最低工资需要30年。
法国房东平均开销1095欧在装修,1452欧/年在暖气和电,1482殴/年的房产税和居住税, 以及890欧/月的房贷。890欧的贷款约合一个法国人平均2250欧净工资的40%。
巴黎房价走势图
来源:meilleursagents.com
巴黎各区房价
来源:meilleursagents.com
社会保障房和低租金住房
需要补充的是,法国还有完善的社会保障房制度,由于居民收入和银行、税务局联网,法国社保系统不会出现类似中国有人开宝马住社保房的情况。全法国的低租金住房平均310欧/月,巴黎394欧/月,约合53%的市场价。另外,法国政府对学生租房也有贴补,我记得在巴黎一般每人200欧/月左右。
房东/房客结构
在法国约有60%的人持有房产,房东平均年龄52岁;其中只有10%的房东介于25-34岁,4%在18-24岁。买首套房的人平均年龄31岁。85%的人买房使用贷款。由于法国人并不急于买房,以及完善的租房贴补制度,所以法国房价相对平稳,很少出现国内快速大幅上涨的行情。
房租挂钩通胀,锚定房价
法国还有一项熨平房租/房价波动的政策:法国统计局每年参照刨除烟草和房租的消费指数,发布房租ca参照指数(IRL) —— 每年房东对房租涨价幅度不允许超过IRL,超过即违法。这个挂钩房租的指数无形中也制约了房价上涨的速度。反观国内一线城市,在调控房地产市场时单纯地野蛮地禁止买房,从而快速推高了房租,不但把无意愿买房的人的利益绑架在房地产战车上,更人为提高房屋租售比,为下一次房价上涨做了基本面上的铺垫。
此外,法国还有严格的法律保护房客的利益,比如房东不能随时终止租赁合同,至少提前通知3个月(实际操中可能更长)。房客如果没钱房租,可以在法律保护之下一直住到冬季结束,实际掌握好技巧的话,可以拖延更长时间。我以前有一个邻居租房给房客,房客2年没交租,他也没辙。在满2年之后,他带着一个戴黑礼帽,穿黑衣,拄着黑色拐杖的太平绅士来撬锁;哭丧着脸对我说,再也不租房了。—— 对弱者过度保护,其实也会伤害到弱者。在巴黎租房,房东对房客审查很严格,不亚于招工面试。一般要求房租不得超过房客1/3的净工资,1-2个高收入的担保人,2-3个月房租押金... 同样的效应在劳动力市场也存在,由于法律和工会对员工的过度保护,法国企业招人小心翼翼。
我个人一直认为房地产虽然从长期是资产保值增值、对抗通胀的重要工具之一,但在国内,由于买房的人过多,过度集中,过度年轻,导致房市流动性极度缺失,以及个人金融杠杆过高 —— 这其实是一个庞氏骗局的经济形态。每个人都以为买房抗通胀,最终结果是无形中快速推高房价,高杠杆会削弱消费能力, 并且高房价最终通过通胀再次削弱消费能力。—— 德国的房地产市场是一个与中国相反的“反庞氏骗局”形态,大概只有不到45%的人是房东,大多数人都不买房,反而造成房地产市场常年相对“萧条”,首都柏林的均价只有2000多欧/m²。德国的人均工资高于法国,柏林物价却远低于巴黎,我想低房价也是主要因素之一。德国金融中心法兰克福房价比柏林较贵,均价3481-5344欧/m²,但也远低于巴黎的8814-9449欧/m²。由于2007-2008金融危机后,欧美央行大量释放货币流动性,德国近几年房价涨幅也稍快。
参照法国的系统,我建议调控房价的措施可以短期先分割开住房刚需和住房投资市场,通过:
完善社会保障房、低租金住房制度,并加大这类住房比例。把低收入者从被房价“逼空”的行情中解放出来,既优化房地产市场流动性,平滑波动,又可以释放消费能力;
把房租每年调整幅度和通胀指数挂钩。既可以保障租户的利益,又给房价锚定了一个波动略低的价值中枢。
从经济长远运行安全的角度,我认为政府应该放弃房地产拉动经济的模型,平抑房价,释放居民的消费能力,转型向消费拉动,才能降低经济波动性,保证经济可持续性发展,并保证社会中每一个人都享受最低限度的机会平等。
换句话说,平抑房价,放弃金融高杆杆,或至少保护房地产市场中的弱者,是一个对冲目前宏观经济高度依赖投资拉动的风险的必要手段,可以延长经济上升趋势的长度和时间。
→ 待续:近距离看中法社会差异 (四)贫富差距和社会流动性
以下是数据资料,不感兴趣的读者可以忽略
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法国大城市房屋均价/租金
Ville | Prix m2 moyen appartement | Prix m2 moyen maison |
---|---|---|
Paris | 8 814 € | 9 449 € |
Marseille | 2 481 € | 3 189 € |
Lyon | 3 582 € | 3 905 € |
Toulouse | 2 661 € | 2 994 € |
Nice | 3 889 € | 4 581 € |
Nantes | 2 722 € | 3 017 € |
Strasbourg | 2 680 € | 2 708 € |
Montpellier | 2 662 € | 2 850 € |
Bordeaux | 3 589 € | 3 583 € |
Lille | 2 570 € | 2 138 € |
Rennes | 2 560 € | 3 228 € |
Reims | 2 024 € | 1 961 € |
Le Havre | 1 590 € | 1 727 € |
Saint-Étienne | 1 008 € | 1 527 € |
Toulon | 2 393 € | 3 016 € |
Grenoble | 2 242 € | 2 693 € |
Dijon | 1 963 € | 2 257 € |
Angers | 1 873 € | 2 022 € |
Villeurbanne | 2 683 € | 2 915 € |
Nîmes | 1 688 € | 2 227 € |
数据来源:MeilleursAgents ,2017/09/01