房产税可能酿成金融危机 建议“金融杠杆税”、廉租房和“房租涨停板” | 房地产危机（一）
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袁玉玮
2018 - 06 - 19
2001年的国有股减持，酿成2001-2005超级股灾，居民、投资者财富缩水，以及国有资产流失 —— 使得中国企业错失在2001-2005经济高速增长期借助资本市场腾飞的大好时机；
在70年产权条件下，房产税已经被纳入估值体系；
任何不慎的房产税推出，可能会造成类似国有股减持的“房灾”；
中国的房子有2个属性：居住刚需+投资需求
投资需求是央行放水、房屋价格在人心的投射，容易偏离基本面；
目前房价涨停板不科学，积聚流动性风险 —— 亟需疏散流动性风险；
目前排队摇号买房怪象 = 房屋价格在人心的投射，更像投资品，不像居住刚需；
社会保障房、廉租房可以分割房地产市场，把中低收入者从流动性风险解脱出来，缓解房地产市场流动性，平抑房价；
房租是房价的基本面 —— 控制房价，必须先控制房租；否则，流动性风险绑架无房者；
可以参考法国的法律，给房租按刨除房地产和烟酒之外的CPI增速，设定房租涨停板 —— 给房价加一个负反馈机制，自然会降低房价波动。
香港占中、英国脱欧，Trump上台，欧洲极右崛起，贸易战和去杠杆的大背景
2008年后，各国央行为了救市，纷纷比拼放水，以邻为壑。
市价减持国有股 → 与民争利造成的5年股灾
然而由于信任基础被破坏，中国股市一直下跌到2005年，使得中国资本市场以及中国企业错失高速成长期 —— 否则，不知中国可以多制造多少明星企业。
房产税=2001年市价国有股减持试行方案
70年产权，其实是变相的房产税。
破坏市场的估值体系；
导致政府失信；
挤压已经负债累累的居民的消费能力；
最终导致经济向消费驱动转型失败，而且房价可能暴跌，把风险传入银行系统。
别忘记，
2001年几家上市公司按10%的融资额市价减持股票，只筹集了区区几个亿资金，却使得1万多亿股票市值灰飞烟灭，造成实际国有资产流失；
—— 还未计入股票连续下跌；
导致后期大量股票跌破净资产；
导致股权分置实际参考净资产价格；
而且后期不少国有股以低于净资产价格转让，实际造成国有资产流失。
2001-2005跌破净资产的股票比例
征收“金融杠杆资源税” —— 给大家尽量公平的机会；
实事求是的落实廉租房，公屋 —— 分割房地产住宅刚需和投资市场；
控制房子的基本面——房租，而不是价格。学习法国，给房租按刨除房地产和烟酒之外的CPI增速，每年设定房租涨停板 —— 给房价加一个负反馈机制，自然会降低房价波动。
建议“金融杠杆税”
亟需落实廉租房和公屋 分割房地产住宅刚需和投资/投机市场
中国的房子有2个属性：居住刚需 + 投资需求。
投资需求是央行放水、房屋价格在人心的投射，容易偏离基本面。
由于中国近年土地财政和投资拉动的特殊环境，房子变成了中国Sharpe（无风险收益校正后的收益/风险比）最高的大类资产之一，而且由于买房的杠杆更大，所以房地产市场囤积了大量的投机资金，而且和和股市有互相挤压效应，尤其2009之后非常显著。
虚幻的高Sharpe自我强化了趋势，
导致更多的资金涌入，
导致Sharpe继续升高，
也绑架了政府、银行，
还有中低收入者，
于是买房变成了刚需。
目前房价限价（涨停板）不科学，积聚大量买盘，构成流动性风险 —— 亟需疏散流动性风险。而且，新房限价低于市场价，形成巨大的套利空间，提升了房子的投资品属性，压制了住房属性。
目前排队摇号买房怪象，是房屋价格稳定的趋势或套利空间在人心的投射，更像投资品，不像居住刚需。
对此，我建议：
针对申请廉租房、公屋的人群，把银行账户，税收，收入，奢侈品消费等大数据信息全部联网，防止高收入人群或权力阶层占用社会资源；
切实落实社会保障房、廉租房可以分割房地产市场，把中低收入者从流动性风险解脱出来，缓解房地产市场流动性，平抑房价；这一方面，欧洲，新加坡都走在前列，而且效果显著。
法国经验：
需要补充的是，法国有完善的社会保障房制度 —— 由于居民收入和银行、税务局联网，法国社保系统不会出现类似中国有人开宝马住社保房的情况。全法国的低租金住房平均310欧/月，巴黎394欧/月，约合53%的市场价。另外，法国政府对学生租房也有贴补，我记得在巴黎一般每人200欧/月左右。
法国的房东/房客结构：
在法国约有60%的人持有房产，房东平均年龄52岁；其中只有10%的房东介于25-34岁，4%在18-24岁。买首套房的人平均年龄31岁。85%的人买房使用贷款。由于法国人并不急于买房，以及完善的租房贴补制度，所以法国房价相对平稳，很少出现国内快速大幅上涨的行情。
控房价 不如控房租 （监管股市价格 不如监管上市公司质量）
对待股市，我一贯的观点是监管层尽量不要对市场定价干预，而应该把主要精力放在监管上市公司，构建公平的多空博弈制度，让市场自我调节，寻找自己的估值系统。
对待房市，我们态度一样。
房租是房价的基本面，
控制房价，不如控制房租。
即使要调节房价，减少房屋供给，一定要先限制房租。
否则，会导致房租暴涨，等于流动性风险绑架无房者，形成更广泛的逼空效应。
拉高房租 = 拉高房子基本面， 更加难控制房价。
法国通过房租挂钩通胀，锚定房价
法国有一项熨平房租/房价波动的政策：
法国统计局每年参照刨除烟草和房租的消费指数，发布房租参照指数(IRL) ——
每年房东对房租涨价幅度不允许超过IRL，超过即违法。
这个挂钩房租的指数无形中也制约了房价上涨的速度，是对房价的负反馈机制。
反观国内一线城市，在调控房地产市场时野蛮地禁止/限制买房，
从而快速推高了房租，
不但把无意愿买房的人的利益绑架在房地产战车上，
更人为提高房屋租售比，为下一次房价上涨做了基本面上的铺垫。
我个人一直认为房地产虽然从长期是资产保值增值、对抗通胀的重要工具之一；
但在国内，由于买房的人过多，过度集中，过度年轻，导致房市流动性极度缺失，以及个人金融杠杆过高 —— 这其实是一个庞氏骗局的经济形态。
每个人都以为买房抗通胀，最终结果是无形中快速推高房价，高杠杆会削弱消费能力, 并且高房价最终通过通胀再次削弱消费能力。
—— 德国的房地产市场是一个与中国相反的“反庞氏骗局”形态，
大概只有不到45%的人是房东，大多数人都不买房，反而造成房地产市场常年相对“萧条”，首都柏林的均价只有2000多欧/m²。
德国的人均工资高于法国，柏林物价却远低于巴黎，我想低房价也是主要因素之一。德国金融中心法兰克福房价比柏林较贵，均价3481-5344欧/m²，但也远低于巴黎的8814-9449欧/m²。由于2007-2008金融危机后，欧美央行大量释放货币流动性，德国近几年房价涨幅也稍快。
参照法国的系统，我建议中国调控房价的措施可以短期先分割开住房刚需和住房投资市场，通过：
完善社会保障房、低租金住房制度，并加大这类住房比例。把低收入者从被房价“逼空”的行情中解放出来，既优化房地产市场流动性，平滑波动，又可以释放消费能力；
把房租每年调整幅度和通胀指数挂钩。既可以保障租户的利益，又给房价锚定了一个波动略低的价值中枢。
从经济长远运行安全的角度，我认为政府应该放弃房地产拉动经济的模型，平抑房价，释放居民的消费能力，转型向消费拉动，才能降低经济波动性，保证经济可持续性发展，并保证社会中每一个人都享受最低限度的机会平等。
换句话说，平抑房价，放弃金融高杆杆，或至少保护房地产市场中的弱者，是一个对冲目前宏观经济高度依赖投资拉动的风险的必要手段，可以延长经济上升趋势的长度和时间。
在美国贸易战步步紧逼下和围困下，消化内部矛盾，强身健体，显得尤为重要。
*** 补充， 以下可忽略 ***
我们看对消费能力影响最大的房价/房租：
据深圳链家成交系统数据统计，深圳平均租金67.9元/m2，套均租金为每月4845元。假设1个人工资100%用来租房的话，深圳公务员可以租到161.5m²，非私营和私营部门可以租到109m²或63m²。最低工资可以租到30平。
巴黎平均房租25欧/m²，公共部门和私营部门可以租到106m²和89m²，最低工资1480可以租到59²。
从这里我们看到，深圳公务员租房能力比法国公务员高；但法国私营部门，尤其最低工资支付租金能力分别比深圳高41%和90%，明显缩减了贫富差距。
| 最低 工资 | 公务员/最低工资差 |
|---|---|
| 59 | 79% |
| 30 | 438% |
*深圳公务员没有最低工资数据，我们取南方都市报（2015.1）数据7000~15000中位数11000
来源：Insee，深圳统计局，WaterWisdoml微明宏观
商品房市场
根据深圳中原研究中心监测，2017.8
深圳新房成交均价为每平方米57728元，
巴黎均价8814欧。
假设1个人不吃不喝买1套60m2的房子，
在深圳国企需要37年，私企65年，最低工资131年；
在巴黎，按法国平均工资需要20年，按法国最低工资需要30年。
法国房东平均开销1095欧在装修，1452欧/年在暖气和电，1482殴/年的房产税和居住税， 以及890欧/月的房贷。890欧的贷款约合一个法国人平均2250欧净工资的40%。
巴黎房价走势图 来源：meilleursagents.com
巴黎各区房价 来源：meilleursagents.com
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