如何在准一线城市5年内买2套房?
点击蓝字 ｜ 关注我们
行走的审计汪陪伴你的又一天
很幸运遇见你：
通过阅读，我们了解到自己并不孤单。
2019年7月17日，这是行走的审计汪第50篇文章。
01
2010年，小曦从一所211大学本科毕业，在准一线城市A，开始参加工作。第一个月发放工资时，小曦内心很激动，她打开工资单，却发现工资不到3000元，心里未免很失落。
房租1000元，日常生活开销1000元，扣掉这些后，再考虑一些特殊支出，小曦成了月光族。
而此时，准一线的城市房价每平方米12000元。从来没有人告诉过小曦，有关置业买房那些事，小曦也想得开，无忧无虑过着自由自在的生活。
而这个时代的机遇，曾出现在每个人眼前，每个人都有机会抓住它，但大部分人却永远错过了。
幸运的是，2015年，当小曦和男友结婚那年，因为刚需，在A城市较为偏僻的地方，买了一套三室两厅的二手房，终于在A城市有了属于自己的家。2019年，小曦和先生再一次置业，在郊区买了一套大平层，期房，两年后交付，从而达到改善目的。
02
小曦和先生是如何依靠自身能力，做到5年内在A城市买2套房？
首先，必须以长远的、动态的眼光看待问题。
很多刚毕业的大学生，收入月光，认为自己没有能力买房，也就不需要关注房价，制定购房计划。
其实不然。
大学生毕业时虽然一无所有，但通过努力，未来有持续流入的现金流。如果将自己的能力视作一项资产，采用收益法评估，假设每年有8万元现金流入，持续30年，内含利率为4%，现有的价值为138万元。
所以，刚毕业的大学生，拥有的最优质资产是：大把的年华；强健的体魄；充满想象的未来。
但买房总要首付，没有首付，如何买房？让我们一起来考虑这个问题，如何具备买房条件？
有买房资格；
能支付首付；
能支付贷款利息；
因此，你要买一套150万的房子，并不需要你有150万现金，杠杆率的存在，决定了你能以小额资金，撬动大额资产。
房子150万元，首付45万元。如果你现在没钱，但有信心未来3-5年能有这笔钱，你可以尽一切努力筹集首付。如果愿意等，就慢慢攒钱；如果想立刻买，就向亲朋好友筹措。
这和之前月光完全不同，因为你正式把买房纳入了人生计划中，你有明确的目标，多久要攒多少钱，凑够首付去买哪里的房子。
有了明确、适度的目标，生活会有压力，但肩负压力努力前行，比过一天算一天的日子更有意义。年轻的时候不奋斗，难道等老了再奋斗？
03
其次，关注房产信息，有效减少信息不对称。
人生最遗憾的事是什么？是原本有机会相遇，却擦肩而过。当你努力了3年，终于做好准备时，房价却像坐了火箭一样，蹭蹭上涨。于是，你又得继续准备又一个3年。
房价会下降吗？这是投资者才需要认真考虑的问题。如果是刚需，第一套房，我建议，不要过分考虑房子价格的涨跌，俗话说得好，先上车再说。犹犹豫豫，时光蹉跎。我们做决策，要狠、准、快。拖泥带水，成不了大事。
如何关注房产信息？房产市场大方向很明朗，因为受政策调控的影响很大。这方面可以积极关注国家和地方房产调控政策。
另外，多关注几个指标：
1.地价：地价决定房价。地价的价格趋势，随着时间流逝，会逐渐转移到房产价格中；
2.供应和需求：供应，分为新房和二手房。本年度即将开盘的新房和二手房的供应数量；以及潜在的需求数量。供应和需求会影响微观市场的价格，但是大方向由宏观决定。
3.你所关注的目标楼盘：历史成交价，周边可比房源成交价，历史成交数量、挂牌价等。
注意不要加很多房产群，群里一会说这房子开盘情况，一会又说那边政策方向，消息很零散，而且不权威，会引起不必要的焦虑，还有可能产生误导。
我们一定要学会自己去分析信息，尤其是数据。和别人已经组织过的观点相比，数据本身的可靠性更强。对于数据的解读，刚开始可以依赖一些房评专家的看法，后续熟悉后，可以自己做表格进行研究。
这样，你就能时刻对房价做到心里有数，寻找适当的时机，下手。
04
最后，合理看待你人生的杠杆率。
每个人情况不同，房产购置决策也会不同。有人不需要加杠杆，依靠家庭支持，就有能力全款买房。但杠杆率，仍是每个人都值得学习的课题。
先让我们跳跃这个框架，来考虑一个终极问题：什么叫财富自由？如何实现财富自由？
如果你有1000万存款，年化5%的利息，意味着你一年躺着不干活，银行也能为你赚取50万时利息。对于大部分人来说，50万足够一个家庭一年的吃穿住行。所以不考虑必须的房产、车辆后，如果你有1000万，可以说你初步实现财富自由。
如何实现财富自由？有2个很重要的点：
1.顺势而为
2.利用杠杆
顺势而为很难，很多人一辈子只有1-2次机会，能够成功顺势而为。但利用杠杆，就容易多了。绝大多数人都会利用杠杆买房。但如何利用好杠杆呢？
利用杠杆率，首付比例30%，30万能够买到100万的房子。剩余的70万，慢慢还，除非要出售，一般不轻易提前还款。贷款期限，越长越好。这样可以最大化杠杆率。
同时，房贷所引起的杠杆率，风险很低。70万贷款，基准利率4.9%，采用每月等额还款，每个月需还贷金额3700元。如果你的家庭每月能支付3700元的利息，那加的杠杆就几乎无风险。
有些人一看，30年还贷，一共要还60多万利息啊，和本金70万都一样了，我还是尽快还贷吧。这里忽略了两个因素：
1.房价的波动
2.通货膨胀率
对于房价未来走势，目前较为统一的看法是：稳中有升。和过去十几年不同，想要通过炒房来实现财富自由，难度很大，也不建议一般人这么做。我们要坚持：房子是用来住的，而不是用来炒的。可以为了自住、养老、教育等买几套，但不要为了投资，一味炒房，时代已经变迁。
升值幅度，取决于房产地理位置、配套环境、交通便捷性以及发展概念。资源会更倾向于省会、一线城市，三四线城市的房价，如果有泡沫，就要谨慎购买。省会、一线城市的房价，整体未来，趋于稳中有升。
通货膨胀率，每年比率虽然较小，基本都在5%以内，但时间一长，影响就很大。近几年来，我们普遍觉得，100元的购买力，比20年前大幅降低，说明通货膨胀确实存在，影响还不小。
你所考虑归还的利息金额，考虑通货膨胀率后，就小了很多。再考虑房产升值的程度，以及未来几十年你因为买房而减少的租房开支，再考虑不用于提前还款的闲置资金，进行投资的回报率，你会发现，这个杠杆率，可以大胆地加，而利息的绝对加计数，可以看淡一些。
怎样的杠杆率是合适的？因人而异。有些人杠杆率，高达几十倍、几百倍，而有些人无债一身轻，不负杠杆。杠杆率和人对杠杆的厌恶程度、杠杆本身的风险密切相关。
杠杆的厌恶程度，和每个人的性格特点、第杠杆的认识水平密切相关。杠杆的风险程度，是加杠杆失败的概率。房贷杠杆太高，有可能无法偿还贷款利息；经营企业杠杆太高，有可能现金流短缺，无法持续经营；炒股杠杆太高，容易爆仓；总之，风险一定存在。
用β形容人对杠杆的厌恶程度，0是极度厌恶，1是极度喜欢，评估下杠杆厌恶程度，再结合杠杆风险程度，考虑适合你的杠杆率。
如果家庭收入一年20万元，扣除必须生活开支10万元，安全存款3万元，可一年用于还贷7万元，贷款利率4.9%，贷款期限30年，相当于这个家庭能够背负110万元贷款。如果是30%的首付，能够撬动的资产总额是157万元。
这里还有一点，谨慎起见，没有考虑，就是家庭收入的增长率。如果家庭净收入每年增长率保持在5%，能够撬动的资产总额会更高。
所以杠杆率，是一个非常理性的经济学问题。我们很多人在买房、做出重大决策时，并非理性看待这些情况。事实上，在你人生的资产配置中，要始终将优质的负债，放入你的资产包。没错，从这个角度来说，负债也是一种资产。
如果我们一生都无法找到好的机会，加上杠杆，那在购置房产时，不妨勇敢加杠杆，给自己的人生一点压力，也是成功的动力，当然，加杠杆的程度，根据上述所说的，因人而异。
05
最后，让我们总结一下，小曦是如何依靠自己的努力，5年内在A城市买下两套房的？
毕业2年后，就将购房计划纳入人生框架中，和先生一起努力攒首付；
毕业第4年，因为结婚需要，果断购置第一套房，利用公积金贷款优势，低利率，高杠杆,目前房价已翻倍，但如果不变现而是置换，翻倍的意义就在于你有了上车后可以选择的权利；
为了改善需求，购买期房，但是期房不能马上就入住，因此加大杠杆，购置第二套房。利率和房价都不是最合适的，但是改善自住需求，会弱化这些问题，同时杠杆率加持，工作更加努力（不努力就还不起贷款）
这里并不想引起任何焦虑，事实上很多人，一直都在错过，错过最好的年华，错过最好的时机。错过是人生常态，我们唯有改变思维意识，时刻关注信息，才有可能，有机会不错过。
所以，这里想探讨的是这种意识。房子，对于国人来说，意义非凡。它不仅是一个落脚地，更代表归属感。
现在有很多新闻说，以后越来越多人会租房而不是买房，背后原因是什么？是因为不想买吗？并不是，是因为现在很多地方的房子，太贵了，买不起。
房子为什么这么贵，以后会跌价吗？这是个深刻的问题，也不方便在此展开。想强调的是：了解这些买房的思维和意识，如果能对未来的人生和资产配置有所帮助，那便是上述文字最大的意义。
你“在看”我吗？