一探常见行业的收入确认模式（1）：房地产+建筑业

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01

收入确认模式

大家节后好啊。今天我们开始来聊聊IPO收入核查。第一点，我们先来吃个瓜，看看各行各业的收入确认模式。

收入确认模式，包括公司的主要业务模式，产品类别，确认收入的方式等等，属于了解公司业务非常重要的一个环节。

为什么要先看下各行各业？主要是梳理出来，一来方便大家积累一些常识；另一方面也能为后续的讨论，做下铺垫。

今天我们主要来看两个行业：

▶ 房地产行业

▶ 建筑业

02

房地产行业的收入确认模式

房地产行业，指的是从事房地产开发、销售行业。我们选取了几家主要的房地产公司，来做分析。下列内容均来自公司2019年报。

万科

1.房地产销售收入

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

2.建造收入

本集团在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。

滨江集团

1.房地产销售收入

在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，公司已根据合同约定将房产交付给客户，且房产销售收入金额已确定，已经收到房款或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。

2.建造收入

代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相关的经济利益能够流入企业，代建房屋和工程的完工程度能够可靠地确定，并且代建房屋和工程有关的成本能够可靠地计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现。

保利地产

1.房地产销售收入

在房产完工并验收合格， 签订了销售合同， 取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知， 无正当理由拒绝接收的， 于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。

 2.建造收入

对于受托开发的项目， 并符合《企业会计准则—建造合同》 条件的开发项目， 按完工百分比法确认相应的销售收入。完工百分比按照已完工程工作量的比例予以确定。

基本上，对于房地产行业来说，销售房地产收入确认的时点为：

交付房屋，买方确认收房。

然而对这一点的描述，三家公司有不同的写法。

万科由于已经开始执行新收入准则，因此在收入的确认方面，会计政策更加注重“新收入准则中对收入确认的一些措辞”，并且在交付的基础之上，考虑了如果符合时段履约的条件，则在时段内按照履约进度来确认。

滨江集团和保利地产都未执行新收入准则，因此仍采用老收入准则的措辞。保利地产还对于达到交付条件，但买方迟迟不来验收的情况做出了说明。

这和实务密切相关。我们在审计房地产公司的时候，也发现有部分几年前已经销售完毕的房地产，至今仍存在未结转的预收房款，主要因为买方一直迟迟未来验收。

刚开始会觉得很难理解，怎么交付了都不来验收。但事实确实存在，有些人可能因为地址变更等未收到通知，或者收到通知，短时间没有时间来验收等。对于这种情况，保利地产规定，买方接到书面交房通知， 无正当理由拒绝接收的， 于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。这就更加符合实际情况。总的来看，不及时验收的买方占比还是比较低的。

总的来看，房地产销售确认收入的方式，还是比较容易理解的，毕竟我们自己也会经历买房这个过程，因此理解起来也会更深入一些。

上述也讲到了各家公司的建造业务收入，也就是说，公司不作为房地产开发商，而是作为一个建造商，那么如何来确认收入的问题。

新收入准则下，我们叫做按照履约进度确认；

旧收入准则下，我们叫做完工百分比法确认；

建造合同的收入，也是比较繁琐的，我们就顺道往下看，来看看建筑业的收入确认。

03

建筑业的收入确认模式

建筑业包括土木工程建筑业; 线路、管道和设备安装业、勘察设计业等。光是土木工程建筑业，就涉及到方方面面。

建筑业主要的收入确认，是按照“建造合同”来的。我们也来看几个例子。下述内容均来自对应公司的2019年度年报。

中国建筑

本集团与客户之间的工程承包合同通常包括房屋建筑建设、基础设施建设等履约义务，由于客户能够控制本集团履约过程中在建的商品，本集团将其作为某一时段内履行的履约义务，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本集团按照投入法确定提供服务的履约进度。

对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。合同成本不能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。如果合同总成本很可能超过合同总收入，则形成合同预计损失，计入预计负债，并确认为当期成本。

山东路桥

在建造合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认合同收入和合同费用。

合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。

在资产负债表日，按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认为当期合同收入；同时，按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认费用后的金额，确认为当期合同费用。

因合同工程变更而产生的收入、索偿及奖励会在与客户达成协议时记入合同收入。

建筑行业，A股主要有房地产相关的建筑行业、基建相关的建筑行业等，普遍都适用于“建造合同收入准则”。

中国建筑已经开始执行新准则，于是我们能见到新收入准则的那些措辞了。之前总觉得和实务似乎脱节，还不能完全结合起来，那么上述中国建筑的写法，其实能够给我们一定启发的。

中国建筑的建造收入，是符合时段收入确认条件的，因此按照履约进度在时段内确认收入。履约进度根据投入法来确认，而不是产出法。

而山东路桥，则是老的建造合同收入准则，也就是我们非常熟悉的“完工百分比”法。

完工百分比法，需要按照合同单独核算，并且估计完工进度，按照合同总收入*完工进度，扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认当期合同收入；同时一样的方法，确认合同费用。

之前在审计的过程中，有一些客户是从事建造行业的，那么我们也对其的收入确认审过，感触最深的莫过于公司的基础台账登载是否详细、完整并符合实际情况。

如果公司对各个不同的合同对应的项目，没有详细记录预估的进度、以前年度确认的收入等，那么审起来其实非常痛苦。

04

总  结

上述两个行业，相对来说比较密切相关，于是我们放在一起讨论，接下来也会是这样的模式，如果大家有什么建议，也欢迎提出来，如果采纳的话，在下文的写法中就会有所改变。

最后，预告下下一集的行业是：

运输行业中的航空运输和机场行业。有兴趣，欢迎拍砖。