房地产税越来越近，高房价能否得到遏制？
文|凯风
房地产税再有新进展。
近日，财政部有关负责人表示：
按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
房地产税越来越近，这一政策会如何推进，又能改变什么？
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房地产税可能会这样收
未来的房地产税会是何种面目，“立法先行、充分授权、分步推进”这九个字，透露了一些玄机。
所谓“立法先行”，换句话说就是“税收法定”。这里有两个层面的含义：一是房地产税不会搞突然袭击，而是需要通过广泛的社会动议和立法讨论；二是涉及立法，一般都会有相当长的周期，这意味着房地产税短期内正式实施的可能性不大。
所谓“充分授权”，一般而言，可能意味着地方政府可以根据“地情”，决定如何征收。这里也有两层含义：一是房地产税将是未来地方财政的主要来源，地方政府对此会有支配权；二是中国不仅有城乡差异，也有省际差异和城市差异，房地产税的推进不会全国一盘棋一套方案。
所谓“分步推进”，也是根据不同区域差异而做出的务实选择。这一轮房价持续暴涨的一二线甚至三四线热门城市，可能都在首批推进之列；而部分人口流失严重、经济萎靡不振的地区，可能会暂缓推进。
至于“适当降低建设、交易环节税费负担”，意思就很明确：要对房地产税收体系进行全面的梳理，未来不是增加一个房产税这么简单，而是有增有减，交易流转环节降低税负，而保有环节增加税负。
对于有房一族来说，过去只要不转让就不会产生税负，未来只要持有就需要年复一年的缴税，这对于炒房者意味着什么，其实是不言而喻的。
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万事俱备，只欠时间表？
自从2013年提出“加快房地产税立法并适时推进改革”以来，房地产税就成为全社会关注的焦点。
然而，4年过去，房地产税仍无实质进展。这背后的原因，倒不是有关部门口惠而实不至，缺乏推进的动力，而是房地产税涉及面广，再加上立法程序本身就十分复杂，显然不是一朝一夕之功。
事实上，无论是硬件还是软件来看，推进房地产税的基本条件都已经初步具备：
首先，从硬件层面来看，想要推进房地产税，至少要对全国住房进行摸底调查，同时将所有房源都纳入统一的系统内，这样无论炒房者在全国有多少套房源，都能实现精准定位。这个硬件就是“不动产统一登记”和“全国住房联网”。
不动产统一登记，从2015年开始正式实施，到2016年底就已经在全国全面推开，统一的不动产证早已取代了原来的房屋产权证和土地使用权证；而全国住房信息联网，按国土部门的说法，不动产登记信息系统的全国联网有望在今年年底完工，明年正式投入到运营。
这意味着，推进房地产税的技术障碍基本不复存在。
其次，从软件层面来看，一方面正如上文所言，房地产税立法的总框架已经搭好，所欠缺的只是启动时机。
另一方面，经过这一轮的暴涨，整个社会对于房价的焦虑有增无减，这种社会情绪的存在，对于房地产税形成立法共识，有一定的意义。
所以，软硬件条件兼备，目前差的可能只是一份时间表。
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房地产税究竟能改变什么？
不久前，宁夏出台房产税的消息一夜之间点燃网络，但最终被证明只是虚惊一场。
然而，从这一事件被误读的时机，以及社会普遍存在的情绪，不难看出，房地产税承担了巨大的社会期待。
人们关注房产税，其实关注的是有两点：
一是房产税到底能不能遏制投机，从而实现降房价的期待？
二是房产税会否终结土地财政，让房地产市场回归正常？
这两点期待，倒不是太过一厢情愿，能否实现，还要看具体的制度设计：
其一，开征房地产税之后，会否取消土地财政？现阶段的土地财政，其实就相当于变相的税收，其利益被地方政府所占有，却未能充分反馈于民生。按周其仁的话来说，政府有闻税则喜的传统，加税容易减税难，如果最终土地财政不变，房地产税会变成变相加税，这显然不是人们所期待的。
其二，如何避免误伤刚需？只有一套房的与四五套房的显然不一样，拖家带口供房贷的与黄金单身汉又不同。所以，只是对首套房免征还不够，有必要视家庭负担引入所得税扣减，这样才有调节作用。
其三，房地产税收了用在哪？以前的土地财政据说要拿出10%用于保障房建设，有没有落实不清楚，最起码大头都落到财政的腰包，房地产税会不会重蹈覆辙？国外对房地产税用途有明确规定，一般用于地方教育和公共设施投入，我们又靠什么保障税收取之于民用之于民？
其四，房地产税涉及一系列的税收，房地产税的出台，要以减少其他税费为前提，否则增加了税，又没有理顺财政关系，那结果恐怕事与愿违。
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房地产税能不能降房价？
房地产税能否降房价，这是横亘在现实与想象之间最大的问题。
首先，通过梳理官方关于房地产税历来的表态不难发现，推进房地产税与降房价，从来都没有同时出现过。同时，历来关于房地产市场的文件，也没有“降房价”一说，“保障房地产市场平稳健康发展”才是最常见的说法。
其次，从现实的政经逻辑来看，推进房地产税的最大意义在于，为地方提供新的稳定税源。这背后的道理是，随着部分城市土地资源接近枯竭，一二线城市进入存量房时代，土地财政的想象空间越来越弱，房地产税就成了迫在眉睫的替代品。
再次，税收虽然也能影响房价，但税收本身有利有弊，而且存在转嫁效应，只要市场依旧强势，持有税转让给租客以及接盘者并非难事。所以，房地产税能不能对房价产生实质影响，还在于税收之外的因素。这些因素，无非是货币、信贷、土地、人口，影响直接，效果明显。
所以，房地产税只是一个时间问题，但房价何时降，仍是一个悬而未决的难题。
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