地王停工，中介歇业，售楼处遭围攻……这些相似的场景又开始轮番上演了
撰文|凯风
来源：房屋屋（its-home），未经授权，禁止转载
每一次上涨，各有各的精彩；每一次下行，历史都惊人的相似。
地王停工，房托出没，售楼处遭围攻，业主打横幅抗议……每隔几年，这些场景都会轮番上演，见证着中国楼市的兴衰，也见证着泡沫狂舞下的人性百态。
1围攻售楼处
近日，上海某楼盘老业主不满开发商新盘降价销售，围攻售楼处。
该项目今年5月开盘时的价格在4.7万—7.1万之间，12月开盘的项目则降到了4.23万-7万之间。虽然只是微调，但一套房子总价也少了几十万。
对此，开发商回应称，个别户型价格波动，属于正常合理现象。
就市场而言，价格波动自然正常合理，即便价格出现大幅下跌，在法理和情理上也都没有什么问题。
但对于业主而言，房价上涨时，所有人都欢欣鼓舞；房价有丁点下跌时，就觉得自己掉入陷阱，不再管契约精神。
赌场里的赌客，尚且愿赌服输；楼市里的购房客，却允许涨不允许跌。房价上涨时，开发商不会分一杯羹，房价下跌时，要求退房、还钱的声音却此起彼伏。
这大概就是中国式买房的常态。
其实，2008年、2011年、2014年，每逢楼市出现下行趋势时，围攻售楼处就是准时上演的戏码。房屋屋（微信号:its-home）不止一次关注过这个场景。
2008年，杭州房价一度出现大跌，无数人刚买完房资产就变成负值，有业主哭诉：“从没想过房价也会跌这么惨”。
当年，万科杭州某项目开盘价约为10000元-12000元，且是毛坯房；然而不到半年，房价就跌到8500-9500元/平，且是清一色的精装修。一套房子转瞬损失20%，老业主们义愤填膺。
上百业主手举横幅，大闹售楼处，要求退房。自然，万科强硬拒绝，表示不可能接受无理的退房要求。
除了杭州之外，当年南京、武汉、济南、东莞均出现退房事件。南京有业主送花圈奏哀乐大闹万科总部，厦门有业主在售楼处门前用大喇叭循环播放诉求，长沙有业主假装割腕自杀要求退房……
2009年，随着四万亿的出台，楼市重新回到上升渠道，围攻售楼处的声音戛然而止，购房客们又闷头享受起房价暴涨的收益，所有人都不再提开发商退钱这回事了。
在楼市下行调整的2011年、2014年也是如此。
如今楼市又将进入一个转折点，随着楼盘去化回本的压力陡增，降价促销还会在很多城市上演，到时候围攻售楼处，会否成为屡见不鲜的戏码？
2地王停工
地王，向来是楼市的风向标。
每逢地王出世，整个市场都是一片叫涨之声，地王与房价上涨之间的互推关系可见一斑。
然而，地王们虽然享受到落锤时刻的荣耀，但随之而来的市场变化，却让这些高价地陷入被动，在回本还债的压力下，别说谋求高利润，甚至都无法回本。
这两天，南京某地王因拖欠工程款停工的消息引发市场普遍关注。
2016年4月以2.23万元的楼面价拍出的这处地王，今年9月上市时的售价只有2.5万元，而周边的二手房到现在也只有2万多元。而这处楼盘，想要回本，售价起码要在3.5万-4.5万。
为了竞拍地王，开发商拿地共耗资47.6亿，其中的34亿来自融资。这笔融资即将到期，即便恢复施工并正常出售，迎接地王的也是亏得一塌糊涂的命运。
有意思的是，在2016年的信托计划里，该项目曾经信心满满。当时预测项目可实现销售收入93.9亿，扣除期间产生的各种税费，本项目可实现净利润约17亿，回报率约为18.1%。
如今结果如何？豪赌地王的开发商该醒醒了。
2016年是地王之年，全国共产生了340个地王，分布在从一线到三四线的几乎所有城市。
据克而瑞的调查，在限价、限贷的大背景下，2017年年底，绝大多数项目仍然处于未开盘或者未开工的状态，开发速度缓慢。
这些地王的命运如何，其实不难想象。不管未来房价还会不会继续上行，地王们已经没有从容应对的时间了。
限价的压力，资金回本的压力，银行贷款、信托融资还款的压力，都会压得这些地王喘不过气来。
3中介歇业，无人问津
最近，环京楼市悄然发生变化。
据证券日报最近的调查，在河北廊坊等地，“低首付”促销重现江湖，部分楼盘可20%首付“锁定房源”。在部分城市首付动辄八成以上的背景下，环京楼市显得异常突出。
原因在于，今年下半年以来，在政策施压和泡沫退潮之下，环京楼市陷入冷清，大量中介门店关门歇业，部分楼盘不得不变相降价倾销。
犹记得去年，在京津冀一体化、雄安新区、北京副中心等政策刺激下，以及北京楼市暴涨带来的溢出效应影响下，环京的北三县（廊坊的香河、大厂、香河三县）房价曾经一飞冲天。
然而，短短一年过去，北三县房价就从狂热陷入冰点，房价普遍下跌20%-30%不等。半年之前还人满为患的售楼处和中介门店，如今已冷冷清清，无人问津。
与其他一二线城市更多因为限价导致的人为控制的下跌不同，环京楼市的暴跌是实实在在的。
环京楼市为何会陷入暴涨暴跌的困境？
主要原因是，这些地方缺乏产业和人口的支撑，徒有概念炒作和北京楼市的溢出效应，如果政策从紧、市场环境收缩，那么房价泡沫就很容易被刺破。
对于不少三四线城市来说，环京楼市的走势，足以证实潜在的风险。
尤其是那些依靠棚改货币化所刺激而来的房价上涨，在暂时的繁华过后，必然是一地鸡毛。
4楼市的未来会如何？
地王停工、中介歇业、售楼处遭围攻……虽然目前还只是局部显像，但对于当下的楼市无疑是一记警醒。
货币环境发生变化，信贷环境不复以往，政策环境仍在趋紧，市场的情绪也从恐慌趋于冷静，虽然部分地区楼市依然坚挺，但房价持续上行的动力已经不复存在。
所以，对于那些缺乏产业和人口支撑的、没有经济基本面的城市来说，一切都还刚刚开始。
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