20年楼市调控路线图：紧两年松三年，只有房价一路飞涨
撰文|凯风
来源：房屋屋（its-home），未经授权，禁止转载
从1998年住房商品化改革以来，中国楼市已经迈进第20个年头。
这20年，楼市调控一直如影随形，从最早的“国八条”到“新国八条”，从“国十条”到“新国十条”，从限购限贷到限价限售，从“史上最严”到“没有最严，只有更严”……调控可谓无处不在，无所不包，然而房价仍旧犹如脱缰野马，一路上涨。
是调控手段有问题，还是房价上涨的趋势不可阻挡，抑或我们的调控，本意就不在控制房价？
回顾这20年的调控史，将有助于我们了解这一真相。
11998-2003：房地产成为支柱产业
20年前的1998年，中国开启了住房商品化改革。
住房商品化改革之所以迫在眉睫，主要受到两大因素的影响：
一是亚洲金融危机的存在，让寻找新的经济增长点成为关键，房地产就是最主要的一部分。
二是过去的福利分房制度看起来很美好，但终究只是小圈子的特权。不仅大多数无机关单位身份的人被排除在外，即便在机关单位，住房分配也要按照级别和资历，不仅住房水平相对低下，而且充斥着暗箱操作。
所以，房地产刚起步的这五年，是以刺激发展为主基调的。
1998年房改政策出台，福利分房逐渐退出历史舞台；
1999年房贷政策出台，从此贷款买房、按揭买房成为主流；
2001年税费改革制度出台，营业税、房产税和个人所得税大幅下调；
2002年土地招拍挂制度推行，土地出让逐步市场化。
2003年8月下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确“房地产业已经成为国民经济的支柱产业。”
从此，房地产就印刻在中国经济之中，风雨不动。
2 2004-2007 稳不住的房价
如果说从1998年到2002年，房地产产业还只是处于草创阶段，除了少数城市之外，多地市场都没有太大起色，那么从2003年开始，房价普遍进入持续上涨通道。
2003年4月，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务的管理》，其中明确严控房地产开发贷管理、要求二套房提高首付，这是1998年之后第一次出台措施抑制房地产过热。
从2004年到2007年，调控政策频出。其中，最有代表性的当属2005年3月和5月接连出台的两个“国八条”，首次将调控上升到全局层面，将稳定房价抬升到政治高度。
正是在这几年，后来我们所熟悉的政策一一登场：首付款从20%提高到30%，二套房不得低于40%，贷款利率不低于基准1.1倍，限制境外机构与个人购房，大力建设经济适用房和廉租房，二手房转让开征个人所得税……
然而，市场的密集调控，并未能阻止房价上涨的步伐。面对飞涨的房价，以经济适用房为代表的保障房，非但未能纾解社会情绪，反而产生开宝马申请经适房等一系列问题，备受诟病。
3 2008-2010 四万亿的盛宴
2008年是房地产史上绕不过去的一年，这一年，深圳、杭州等地的房价大幅下跌，房企一片哀鸿，业主围攻售楼处在多地上演，就连一向所向披靡的恒大，都差点折戟。
全球金融危机影响席卷而来，房地产首当其冲。当年，杭州万科某楼盘降价促销，引发老业主集体抗议，大闹售楼处，有业主哭诉：“从没想过房价也会跌这么惨”。
业主担心还没维持多久，房地产就迎来大规模救市。
2008年11月，四万亿投资计划横空出世；
当年12月，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，明确扶持房地产行业，各地纷纷出台救市措施，不仅之前的调控政策被全盘推翻，各种信贷宽松、税收减免和财政扶持政策纷至沓来。
在政策刺激之下，2009年全国房价大幅上涨，全国范围涨幅高达23.4%，而上海更是超过50%。
4 2011-2013 限购限价政策横空出世
大涨之下，楼市调控再次席卷而来。
这一次，政策手段不同于以往，限购和限价政策第一次登上调控舞台。
2010年4月30日，北京版国十条实施细则出台，自通知发布起，一个家庭只能购买一套商品住房。
随后，限购就从一线城市向二线城市蔓延，南京、武汉、郑州等地集体祭出限购政策，从此限购成为楼市调控标配。
2013年，面对房价持续上涨，北京、广州等地出台政府指导房地产销售定价措施，这就是俗称的“限价政策”，房地产商如果不接受政府指导价，就无法获得预售许可证。
然而，上有政策下有对策，限价固然能在数字上控制住房价，却无法真正阻止房价上涨，于是“阴阳合同”横空出世。
一份满足限价要求的购房合同，加上额外的一份装修合同，足以让限价政策形同虚设，而购房者的负担不减反增，因为装修合同首付比例更高而且贷款期限更短。
这几年，虽然调控力度史无前例，但对于房价仍然没有明显影响。
5 2014-2016 涨价去库存
2014年，受经济下行影响，房地产又一次面临调整。
正如很多人预料，在前一年还信誓旦旦的楼市调控政策，一个接一个被废除，楼市大宽松周期再次到来。
2014年6月，内蒙古呼和浩特率先取消限购令，到当年10月，不到四个月时间，共有41个城市取消限购。
至此，上一轮46个限购城市里，仍在坚持的只剩下北上广深和三亚5个城市。
除了取消限购之外，各地在刺激楼市上毫不含蓄。从购房入户到购房发放财政补贴，甚至沈阳等地发文鼓励大学生入市购房，全国市场一片火热。
2015年底，“化解房地产库存”成为政策主方向，自此新一轮房价上涨周期开启。
“涨价去库存”，看似违背常理，其实十分正常。因为住房不仅是消费品，更是投资品，买涨不买跌是普遍的市场情绪。
房价一旦上涨，就会产生顺周期的正反馈效应，涨得越猛，买家的情绪就越旺盛。相反，一旦市场出现下行，房价降幅越明显，不但越是无人问津，而且还会引发恐慌式的抛盘效应。
一二线城市的上涨，可以看成是信贷宽松的结果，而三四线城市和县城的普涨，则有棚改货币化的推波助澜。
2015年，三四线城市开启棚户区改造，2015年-2017年棚改的目标是1800万套，而2018年-2020年将要再改造各类棚户区1500万套。
所谓棚改，立足于改善居民住房需求，但集中式的棚改，在大拆大建之时，必然会制造新的购房需求，加上这一轮棚改基本以货币化补贴为主，拿到钱的拆迁户进入市场，需求进一步膨胀，房价就这样被持续推高。
6 2017 史上最严调控
历史总在重复。
房价转冷时，各种刺激政策层出不穷；而市场走热时，调控政策卷土重来。
这一轮调控自2016年10月开启，到2017年年底，已有近百个城市出台了各类调控政策。
与过往不同的是，除了传统的限购限贷限价等政策之外，限售成为各地调控的标配。
截至2017年12月，接近50城出台了限售政策，限售期2-5年不等。其中既有广州、南京等一二线热门城市，也有河北白沟、福建闽侯等名不见经传的三四线小城镇。
限售的目的在于锁盘和“冻房”，新盘房产证到手后2-5年才能进行上市交易。这是直接限制交易，意在将房子锁在楼市里，既不允许获利了结，也不允许清盘退出，无论涨跌，这些不动产都不能参与。
短期看，限售可以抑制投机需求，同时还可为房地产税出台腾挪出足够空间；长期看，只要资金被锁在楼市，无论房价是否大跌，都难以产生太大金融风险，政策的用意正在此。
在史上最严调控的影响之下，叠加政策去杠杆、美联储缩表加息带来的影响，部分城市房价出现调整，北京房价从最高点跌了6个点以上，部分三线城市成交量萎靡，房地产面临转向时刻。
7 2018 又一轮松绑？
2018年刚刚开年不久，多地就传出调控松绑之声。
兰州取消部分区域的限购政策，南京等地表示40岁以下大学生和技能型人才可以先落户有就业，厦门声称要加快商业地产去库存……
虽然各地均表示调控不会放松，但“只做不说”恐怕更是心照不宣的潜规则。
回顾历史，我们不难发现，历来调控政策很难维持五年以上，有时甚至连两年都没法坚持。
一方面，调控本来就不是长效机制，有时候它是为了应对房价过热，有时候它又是应对市场过冷。而房价上涨周期一般也就两三年时间，这就决定调控政策难以从一而终。换句话说，头痛医头脚痛医脚，最终病症如故。
另一方面，房价背后有如此之多的利益裹挟，这就决定任何调控都不只是为了房价的合理与稳定，而是为了维系既有的利益格局。
更重要的是，调控的目的从来都不是“降房价”，反而是“保障房地产市场平稳健康发展”，暴涨固然不健康，暴跌根本不会被接受。
所以，每当市场有所转冷时，调控政策总会适时放松，从不例外。
这一次，恐怕也不会例外。
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