棚改货币化全面收紧，三四线城市真的危险了！
撰文|凯风
近日，市场传闻称棚改或被全面叫停，也有传闻称国开行收回棚改项目地方审批权。
对此，国开行紧急回应称：
今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。据国开行提供的数据，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。
这一回应可谓中规中矩，貌似什么都说了，但看起来又什么都没说。但资本市场对此早已洞若观火，地产股已经连续两日暴跌。
其实，诸多信号都在说明，棚改或许不会取消，但棚改贷款一定会收缩，棚改货币化也会收紧，三四线城市的房价真的危险了。
1四个危险信号：棚改大收缩
第一个信号是，棚改贷款（PSL）已经实质性收缩。
今年前三个月，PSL增量是3038亿元，相比去年同期几乎翻倍。这正是今年年初三四线城市房价持续暴涨的根源所在。
然而，结合国开行提供的5月末数据，不难发现，四五月份的PSL增量仅有1330亿元，即使加上6月份的预估增量，恐怕也只有2000亿元左右。这一数字不仅远低于一季度，而且与去年同期相比，同比增速几乎为0。
▎图表来源：奇缘经济笔谈。
显然，PSL贷款一旦收缩，棚改就失去根本的资金来源。
第二个信号，国开行项目审批权已经上收。
根据华尔街见闻报道，国开行棚改项目审批权上收，不是始于最近，而是从年初就开始执行。其执行口径是，新增项目谨慎受理，存量项目仍旧执行，但也要视具体情况来区分。
这句话的意思是，已经进行的棚改项目不会受到影响，但新增项目却要从严从紧。这意味着，大部分三四线城市的棚改项目都将面临严控。
第三个信号是，多地明确表示，将减少货币化安置的比例，取消对于货币化安置的奖励补贴。
山东首次取消货币化安置奖励，不再鼓励货币化补贴；
湖南则提出，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策。
广东则提出，控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。
第四个信号是，全国百城库存已经跌回6年前，去库存已经完成任务。
根据易居房地产研究院发布的数据，百城住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。综合历史数据，当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。（更多可参阅《楼市库存跌回六年前，“涨价去库存”还要继续吗？》）
无论是一二线城市，还是三四线城市，楼市库存都不再成为问题。支撑去库存的种种政策，也没有理由再继续维持。
种种信号说明，支撑棚改的PSL贷款正在收缩，货币化安置将会失去源头之水，三四线的楼市真的危险了！
2棚改式放水：三四线房价暴涨之源
PSL之所以重要，是因为它是货币之水。为三四线城市的棚改提供了最基本的水源，进一步支撑了棚改货币化。
PSL，又名抵押补充贷款，是央行创新性的货币供应工具，提供的是基础货币，具有放水效应。
与降准的普惠式放水不同，也与麻辣粉（MLF）的滴灌式放水不同，PSL是典型的定向浇灌，目标是棚改,为三四线城市提供了源源不断的流动性。
这背后的操作逻辑并不复杂。
央行以低利率通过PSL向国开行等政策性银行提供贷款，国开行再利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款，地方获得贷款之后，不仅有资金开启大规模的棚户区改造，而且还能用真金白银进行货币化安置补贴。
以往拆迁户都是拆一补一，拿的是实物补贴，如今货币化安置成为主流，拆迁户手握重金入市。
大拆大建加上大补贴，从而彻底激活三四线城市的楼市，引发新一轮的全民抢房潮。
随着房价暴涨，地价随之抬升，三四线城市卖地收入随之抬升，于是就有了偿还贷款的能力。三四线城市，就此完成了从PSL定向放水到房价暴涨的自我循环。
可以说，只要房价不断上涨，地价不断上涨，卖地收入接连不断，这一循环就不会被打破。
然而，借了钱总要还的，棚改总会完成的，房价涨幅越大，市场风险就越大。一旦这一循环无法维持，三四线楼市就容易陷入多米诺式危机。
3棚改货币化功过
必须要说明的是，棚改没有原罪，问题出在棚改货币化。
棚改自08年开始启动，直到2014年，都未对房价产生多大影响。原因在于，当时的棚改多半都是财政支持的，是名副其实的民生项目。即使存在大拆大建，但拆一补一、实物补贴之下，市场供求关系不会突然异化。
然而，时间进入2015年，棚改开始改头换面。当时在去库存的名义之下，3年1800万套棚改大幕开启。同时，PSL定向放水，为地方政府提供了源源不断的资金来源，让各地一改实物补贴的传统，货币化安置从此登堂入室。
所以，只有棚改而无货币化安置，三四线城市的库存或许能够缓解，但不至于引发这一轮令人瞠目结舌的房价狂奔。
事实上，从时间表上看，2014年棚改货币化安置还不是主流，2015年逐渐增多，到2016年比例已经超过40%，2017年更是超过50%。在局部地区，棚改货币化比例甚至达到100%。
这恰恰与三四线城市的房价上涨周期相重合。
4三四线的狂欢快到头了
我们可以得出三个结论：
第一，棚改不会被一刀切叫停。
2020年就是棚改收官之年，如今全国棚改项目已经完成大半，未来的存量已经没有多少剩余，棚改显然没有半途而废的道理。
必须承认，棚改是民生工程。问题不在于棚改，而在于过多的货币化棚改，在于将普通房子搪塞其中的大拆大建。
第二，棚改货币化安置将会逐步退出。
实物安置，拆多少补多少，不会新增资金来源，反而由于土地集约化利用，市场上的住房供给有增无减，房价最终会被供求关系平衡下来。
与此对比，货币化补贴，则是利用拆建之间的时间差，给拆迁户发放大量的真金白银，去追逐市场上本来有限的库存，进而搅热楼市，引发全民性抢房。
所以，棚改货币化安置的负面效应正在一一呈现，弱化货币安置，顺理成章。
第三，棚改完成之日，就是三四线房价爆雷之时。
棚改贷款大收缩，已经给三四线城市警示了风险。等到棚改完成之际，那么风险就会一一释放。届时，基本面一塌糊涂的三四线城市，房价怎么涨的，很有可能怎么跌回去。
这个时间点，不会超过2020年。
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