第三类是偏远城市的收缩。这些城市，既不靠近港口，又不靠近中心城市和大城市群，本身又缺乏资源支撑，在城镇化的时代的浪潮中，人口最容易流出。比如甘肃定西、内蒙古呼伦贝尔、黑龙江齐齐哈尔、广西河池等城市。

这其中，包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、海口、呼和浩特等二线省会，也包括无锡、佛山、常州、烟台、珠海、温州、洛阳、唐山等强经济城市，还包括以保定、绍兴、惠州、柳州为代表的几乎所有三四线城市。

其一，货币宽松还没到大水漫灌的程度。央行对于货币宽松极其克制，前几天网传“4月1日起降准”，央行深夜辟谣，随后致函公安机关，就是明确信号。（参阅《央行深夜辟谣，透露了一个重要信号》）

虽然3月以来，以北京、上海、厦门为代表的个别一二线城市有所回暖，但量能相比过去仍未出现扩张，价格还只是稳中有涨。至于大多数三四线城市，仍在高位盘整，部分城市量价齐跌的下行趋势仍未扭转。

如今，美联储加息缩表步伐放缓，这相当于打开了中国货币政策的空间，降息就有了可能。但贸易争端有望短期内缓和，而经济下行压力也有望企稳，尤其是减税降费的力度超乎预期，这就对货币宽松形成反向制约。

其一，人口仍在向南飞，南北差距进一步凸显。人口净流入量最大的五个省市为广东、浙江、安徽、重庆、陕西，只有陕西位于北方。相比而言，人口净流出的省份，多数都是北方省份，其中东北已经连续多年人口净流出。

其三，房地产产业链非常长，去房地产化影响的不只是房地产本身。房地产之所以被各地视为增长利器，就在于房地产不仅本身具备强大拉动效应，而且还能带动建筑建材、家电家具、按揭服务等40多个行业的发展。

万科的做法是在名字上去地产化，但在实质上回归房地产的基本盘。2018年，万科曾经高喊“活下去”，一度引发轩然大波。事实上，万科不仅没有活不下去，反而拿地规模有增无减，对房地产主业的加码只强不弱。

长沙之所以启动最晚，是因为在2012-2014年，长沙供地井喷，带来大量住宅供应入市，从而“拖累”了房价启动的速度。直到2015年和2016年，长沙有意收缩土地供应，房价终于步其他二线城市后尘上涨。

这背后的解释是，经济越发达，受教育水平越高，观念就越进步，社会保障体系就越发达，养儿防老的必要性就越低。同时，发达地区生育成本过高，因此父母倾向生育更少的孩子，而在既有的孩子身上付出更多的投入。

其二，零门槛落户会被一众城市复制，但于抢人而言，零门槛落户只有短期效应。零门槛落户具有法理正当性，未来，除了北上广深等个别超大大城市，大多数城市都会放宽落户门槛，部分二三线城市则会直接取消落户限制。

与“因城施策”相比，“一城一策”表述更加清晰。不同城市有不同的市情，不同地区的楼市有不同的背景。有的城市需要去库存，有的城市则需要遏制房价上涨，有的城市则需要稳定市场，“一城一策”无疑更有针对性。

香港的空置税，属于新房空置税，税率约为5%左右。香港的空置税只对新房征收，存量房源不在其列，意图很简单：以税收成本防止开发商捂盘惜售，从而刺激新房入市，进一步缓解楼市供求紧张的局面。

最近几年，青岛先后成立全国首家外商独资财富管理公司、银行业首批资产托管中心、全国首家由产业发起设立的消费金融公司、全国第三支人民币国际投贷基金……这为青岛金融的崛起提供最大助力。

无论承不承认，楼市上半场已经结束，中国房地产即将进入新阶段。短期而言，经济基本面和居民杠杆率是主要制约，中长期而言，人口出生率和经济L型新常态是关键决定因素。（参阅《楼市上半场真的结束了》）

值得一提的是，在华南区域，广州是唯一的国家中心城市，而深圳则落选。这也是基于广州作为国家门户城市、国家交通中心和华南地区科教文卫中心的区位优势而言的，深圳的优势在于科创，国家中心城市并不符合其定位。

其三，楼市小阳春只是概念游戏，市场预期仍旧疲弱。除了上海厦门等个别城市外，大多数城市成交量仍在下跌，市场观望情绪仍旧浓厚，有价无市仍是常态。显然，楼市下行周期，市场预期不是一下子就能扭转过来的。

需要说明的是，基准利率是基准利率，实际利率是实际利率。如果货币收缩，即便不正式加息，也就是说基准利率仍旧保持不变，但实际利率也会上调。2018年各地房贷利率上浮10%-20%，就属于实际利率的上浮。

问题在于，降价未遂，限制楼市回调，只能在统计数字上稳定市场，暂时缓解老业主的紧张情绪，却无法真正扭转市场预期。强行让开发商维持一个不可能有市场的高位，这不是呵护市场，反而是将开发商往火坑推。

不动产统一登记是第一位的，没有统一登记，就无法对全国住房进行统一确权。而登记之后的联网则是要害，没有全国住房信息联网，就无法摸清全国房地产的家底，更无从对每个城市每个家庭进行精细化调控。

与此同时，全国多个省市下调卖地收入预期。四川预计2019年土地出让收入会缩水38.2%，重庆预计其政府性基金（90%都是土地出让金）缩水33%，浙江预计2019年政府性基金收入下降20.9%。

自此，随着沈阳和大连退居20名开外，前二十强榜单中再无东北城市。而在1980年代，长春、沈阳、哈尔滨、大连均位居全国前十。这里的大背景是，重工业时代落幕，沿海贸易、互联网科技和强省会城市的陆续崛起。

其二，三四线楼市投资价值基本消退。大拆大建并不长久，货币补贴难以为继，三四线城市迟早要面对人口和资金的基本面。基本面越差、对棚改依赖度越高、人口流出越严重的城市，楼市调整的幅度就越大。

1950年代，香港百废俱兴，房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋出售，对资金要求量大，有开发商率先想出“分层出售”的主意，既然分层出售，那么公摊部分自然就包含在内，公摊面积由此而来。

这里的背景在于，建设用地不是一个城市想要开发多少就能开发多少。为了保护耕地红线，全国建设用地都在按照指标进行分配，过去出于平衡考虑，无论中部西部，无论人口增减，体量相当的城市获得的用地指标是一样的。

发达的经济和高度互补的产业，让粤港澳大湾区的地理边界逐渐模糊，广佛、深莞、珠澳基本已经连成一体。经济、产业的溢出效应，让整个大湾区都之起舞。这在《广深港澳，谁是中国湾区第一城》一文中有详细论述。

事实上，早在2000年前后，珠三角就形成国内最全的工业门类体系。从2008年开始，随着产业转型升级，珠三角在保持传统制造优势的同时，在电子信息、新能源、新材料、生物医药等高科技领域率先迈出探索。

炒房者习惯性忽略的第二点是，把落后等同于优势，以为所有城市都能复制渔村奇迹。显然，后发优势并非因为落后就能产生，而在于落后者能否迅速复制先进者的制度、技术和发展经验，能否保持长久不衰的改革动力。

这其中，北京上海最为严格，两地的常住人口已经接近规划天花板，所以有意通过产业升级、群租房整治抽疏人口，这两地常住人口已经连续两年下滑。（详见《20年来首次！京沪人口同步下降，意味着什么？》）

其中，铁路客流1.86亿人次，同比增长8.09%；道路客流11.53亿人次，同比下降0.45%；水路客流2119.3万人次，同比下降4.64%；民航客流3543.18万人次，同比增长10.25%。

随着2018年新生人口数量创下40年新低，全国的人口形势愈发严峻，城市之间的人口竞争越来越白热化，谁能吸引更多外来人口，谁能获得更多人口增量，谁就能在新一轮经济周期和房地产周期中获得强支撑。

其四，有强大城市群支撑的省份，经济将获得较大助力。粤港澳、长三角、京津冀是国内最大的三个城市群，成渝、长江中游、中原城市群、关中平原城市群的融合与辐射效应也将越来越突出，与此相关的省市有望从中获益。

数据显示，2018年中国城镇化率为59.58%，离70%的城镇化率上限，距离越来越近。一般认为，城镇化率从30%上升到70%的过程，是经济快速发展的黄金时期，也是房地产市场繁荣的支撑之一。

以往的降价维权，诉诸的是“购房者的钱不是大风刮来的”、“谁的钱不是血汗钱”之类博取同情的因素。但这些理由既无法律依据也无道德优势，既然上了买房这条船，就必须承受滔天巨浪，博取同情为哪般？

再以位于南沙区的某新盘为例，96房三房单位，一口价最高到180万以上，到2019年1月，同样区位的一口价单位仅仅只要150万元，相当于均价从1.9万跌到了不足1.6万元，跌幅为20%左右。

因为这次撤退，李嘉诚错过了2016年开启的这次最为“波澜壮阔”的大行情，更错过了香港楼市“连续28个月上涨”的奇观。不少人感叹，如果能几年撤退，收益可能还要翻番。

同时，成交结构变化，也会导致房价出现短期大涨大跌的情况。中心城区与郊区房价有天壤之别，一旦放开中心城区网签，或者中心城区有大盘上市，房价就会呈现短期大幅上涨的迹象，从而呈现出与市场感知不一致的情况。

目前，无论是在铁路、航空还是航运，广州都排在全国前列。而在中国社科院城市与竞争力研究中心发布的“国家中心城市指数”中，广州位列全国交通中心第一位，而北京、上海、西安、武汉则成为国家重要交通中心。

很多人“心疼”广州，因为广州的财政收入要上缴省级和中央财政，留在自己手里的只有1/4左右。2017年来源于广州的财政总收入5947亿元，而最终留在手里的只有1533亿元，低于天津、重庆、苏州、杭州。

2018年下半年，杭州楼市一转狂热态势，转头直下。摇号购房从最低3%的中签率，到最后无人问津。市场成交量，从一路表上到最后二手房成交量腰斩。土地市场，同样从上半年的狂热到下半年的冰凉。

一个月之前，深圳某名校出台新政，对小户型学位房申请学位设限：面积小于30平方米的学位房，需要实际居住六年以上方能申请学位；而大于50平方米的，只要一年即可。该政策因涉嫌歧视，随后被撤销。

如今，随着税收征管力度的加强，加上个人税务信息登记的日益完善，房东想要避免税费，变得越来越困难。《你要是申报租房抵扣个税，房子就不租给你了》，这类文章之所以能够不胫而走，原因就在于存在纳税焦虑。

以杭州为例，在2018年上半年，摇号抢房一浪高过一浪，部分楼盘万人抢房，冻结资金高达上百亿元，中签率仅有3%。而到了2018年下半年，大部分楼盘中签率高过50%，更有部分楼盘报名人数不满，无人摇号。

经济下一步向何处去？楼市调控会否大范围宽松？房地产是否迎来20年最大的转折点？房价到底是涨是跌？一二线城市和三四线城市，谁能平稳落地乃至再度起飞？刚需该何去何从？房地产税又会何时落地……

这其中，最核心的抢人之策，是基于送户口衍生而出的房票制度。在限购围城的大环境下，户口等同于购房资格，放开落户限制，就相当于在限购围城上打开缺口，送出一张张房票，让大学生能以最快的速度抵达售楼处。

日前，住建部表示：明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

小产权房规模接近商品房的2/3。根据统计，全国小产权房约为73亿平方米，占比约为24%。而商品房为112亿平方米，约为整体住房的38%。而类似深圳这样的城市，小产权房规模是商品房的3倍多。

其三，房价要稳，大规模刺激尚未被提上日程。如果说2018年的任务是遏制房价大涨，2019年的任务就成了“防范房价大跌”。当然，在房住不炒的总体格调之下，房地产主要以稳为主，大规模刺激尚未被提上日程。

显然，如果美国放缓加息步伐或提前结束加息，这无论对于人民币汇率，还是国内货币环境，都将是显而易见的利好。这将放开国内货币宽松的政策空间，在经济下行压力之下，降准或会继续到来，降息也未必没有可能。

仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元，相比去年同期直接翻倍。一个在山东省内经济垫底的地级市，挤进了全国卖地收入30强，土地收入一度超过合肥、南昌、南宁等省会城市。