不再“必须国有”！集体土地直接入市，对楼市影响有多大？
文|凯风
土地是财富之母。任何风吹草动，都会带来长远影响。
这一次，土地制度改革，终于迈出实质性步伐。
23日提前全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，在土地制度改革上做出探索：
1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；
2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
3、现行城市房地产管理法，关于集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改。
这三条修改，简而言之可概括为非农建设用地不再“必须国有”、工商业小产权房有望转正、相关法规同步修改。
这意味着什么，又会对楼市带来何种影响？
01
不再“必须国有”，意味着什么？
不再“必须国有”，听起来很拗口。要想理解这句话的含义，必须要明白我国的土地制度有何特殊之处。
在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。这里的集体土地，包含城中村在内。即便是被CBD钢筋水泥森林包围的城中村，其用地性质仍旧是集体用地，而非国有用地。
城市建设时，国有土地可以直接入市交易，而包括城中村在内的集体土地，则要通过政府征收，先在土地性质上变成国有土地，才能在二级市场上进行交易。
国有土地直接入市，集体用地必须“国有化”方能入市。后者比前者多了一个“中间商”，这就带来无穷无尽的问题。作为“中间商”的地方政府可以通过“赚差价”的方式，在其中获取巨额的土地出让金。而利益分配矛盾，也为城中村改造、城市拆迁带来巨大矛盾。
更关键的是，所有土地都必须转为国有性质方能入市交易，那么地方政府顺势成了土地的唯一供应者。唯一，必然意味着垄断，垄断必然意味着供给不足，供给不足必然带来供求失衡，而供求失衡正是房价上涨的最大动力之一。
如果农村集体土地，不再“必须国有”，甚至获得与城市国有土地同等的权益。那么，土地供应垄断制，就会失去根本支撑。
一言以蔽之，没了“中间商”赚差价。
当然，这并非土地性质变化，集体土地还是集体土地，国有土地还是国有土地。只是在入市交易上，方式发生了变化。此前部分城市就已放开了农村集体土地建设租赁房，如今集体经营土地直接上市有望，这都是具体使用方式变化，不涉及土地制度本身。
同时，理论是一方面，现实是另一方面。没有多少城市能拒绝土地财政的诱惑，也没有几个城市能摆脱土地垄断供应的利益依赖。具体如何落地，仍有赖细则公布。
02
小产权房转正仍旧无望！
集体土地可以入市交易，这是否意味着小产权房转正？
显然不是。这一次的集体土地入市，是有明确前提的。这一前提就是：工业、商业等经营性用途。
这意味着，工商业用途的集体土地可以入市，住宅的集体土地仍旧关门紧锁。换言之，只有工业商业类的小产权房有望转正，但住宅类小产权房转正仍旧遥遥无期。
就在上个月，广东出台规定，明确指出：对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。去年，国土资源部和住建设部也明确强调：
防止小产权房通过不动产登记合法化。
此前，深圳出台规定，拟对工业、产业类小产权房予以转正，但住宅例外，这与整体法律法规的精神相一致。
显然，集体土地入市的口子，只向工业、产业、商业类广开大门。至于住宅类小产权房转正的希望，仍旧渺茫。
所谓住宅类小产权房，其实就是集体土地上建设的住宅。理论上，只有宅基地方能建设住宅，这些住宅只能为村民所有，不得转让给其他市民。这些小产权房，没有不动产证，不能在市场上直接进行交易，还时时面临着清理违建的风险。
与商品房对比，理解会更加清晰。商品房双证合一，既有土地使用证，也有房屋产权证，能抵押能贷款能交易，能真正分享城镇化的红利。
所以，小产权房离转正还有相当远的距离。（更多参见《楼市避雷指南：这些房子不要碰》）
之所以如此，核心原因不在于法律法规，而在于现实利益：小产权房规模庞大，一旦放开，将会对住房市场产生巨大冲击。
小产权房规模接近商品房的2/3。根据统计，全国小产权房约为73亿平方米，占比约为24%。而商品房为112亿平方米，约为整体住房的38%。而类似深圳这样的城市，小产权房规模是商品房的3倍多。
如果小产权房放开上市，房价必然应声而落，这显然不是各级政府愿意看到的，也不是所有商品房购房者所能接受的。
03
对楼市影响有多大？
土地是房地产和城市建设的发动机。土地制度变革，影响自然不容小觑，但任何变革都难以一蹴而就，对于实际影响又不能过度高估。
如果这一法律法规能够得到通过，那么将带来三大影响。
其一，实体企业受益，商业类投资遭受冲击。集体土地入市，不再“必须国有”，没有中间商赚差价，不仅工业商业类土地成本有望降低，而且在市场驱动之下，供给有望井喷。对于广大实体企业而言，这是显而易见的利好；但对于厂房和写字楼等商业类投资者，则是巨大利空。
其二，住宅仍然例外，小产权房转正遥遥无期。集体土地入市的利好，只局限于工业商业领域，宅基地被排除在外，住宅也被排除在外。究其根本，小产权房规模庞大，一旦获得上市资格，必将对商品房产生巨大冲击。这一场景，地方政府和有房一族都不愿意看到。
其三，土地财政面临变革，房地产税还有多远？如果没了中间商赚差价，那么土地财政必然受到影响。当然，目前影响范围还很有限，局限于工业商业领域。但对于一二线城市来说，本来土地资源就已不足，土地财政空间越来越小，未来谁来取代土地财政？房地产税必然是绕不开的一环。
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