楼市避雷指南：这些房子不要碰

文|凯风

一根大阳线，千军万马来相见。20年的房价大阳线，足以改变信念。

在很多人眼中，房价暴涨，财富滚滚而来，就以为投资住房可谓无往不利。但往往忘了，房价上涨的巨额收益，是货币放水时代的馈赠，与个体努力的关系不大。

投资房地产获得增值收益的意图可以理解，买房防通胀的想法更是再正常不过。但不是任何时候，房子都值得投资；也不是任何跟房子沾边的资产，都可以放心投资。

楼市里遍地是雷，守好自己的财富。

01

商住公寓：被忽视的高税费

在中国，公寓和住宅在政策上的待遇有天壤之别。

其一，公寓一般属于商业地块，土地使用权只有40年，而住宅的土地使用权有70年之久。更关键的是，在产权问题上，住宅已经明确到期可自动续期，大概率是免费续期，而公寓却不会有这样的待遇。

其二，公寓的流动性远远不如住宅，原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而公寓则要承担全部税费，整体税费成本高达10%-15%左右，而住宅的税费成本只有2-5%。

其三，公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅，是因为土地成本相对较低，土地使用年限相对较短，且没有学位配套，水电费用按照更高标准的商业处理，且贷款年限远低于住宅，实质成本一点都不低。

许多人投资公寓的理由，是公寓的租金回报率相对较高。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。

但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。

其四，公寓在一线城市已经成了政策打压对象。北京、广州纷纷出台政策，禁止公寓面对个人享受，新建公寓的销售对象和转让对象只能是企业。公寓的流动性本来就一般，如今更面临对个人冰封的风险，性价比更是大打折扣。

02

法拍房：天上不会掉馅饼

任何一种商品，只要价格低于市场价，都会有市场之外的理由。

法拍房就是如此。法拍房一般七折起拍，最终成交价会远远低于市场价，但这种所谓的“便宜”，是以其存在较大风险为前提的。这一折扣，就是典型的风险溢价，承担不了风险，就不要轻易触碰。

简单而言，法拍房大多都涉及债务纠纷，弃房断供的比例不高，多的是借贷纠纷，部分还附带租赁合约，不仅清场不易，面对租赁合同，还得承受“买卖不破租赁”的代价，自己买的房子未必能轻易住进去。

这是信息不对称导致的结果。债务纠纷、户籍、过户个税之类的问题，可以通过前期调查加以避免，但清场问题，尤难解决。

显然，不带收尾、地段一流的法拍房，其最终竞拍价格一般不会离市场价太远，也就不存在捡漏之说。而问题手尾较多的法拍房，固然便宜，但这些风险会令人不堪其扰。

天上不会掉馅饼，馅饼前面都是陷阱。

03

小产权房：无保障的灰色雷区

小产权房，顾名思义，是没有完整产权的房子，多集中于城中村。正是因为缺乏完整产权，未缴纳土地出让金，所以其价格远远低于正常房价。

小产权房在灰色地带运行，最大的问题，还不是不被认可、无法抵押和贷款，而是它无法分享房价上涨的红利。（详见《楼市新规出台，这类房子真的凉了》）

中国住房的租金回报率不仅低于发达国家，相比于房价涨幅，更是可以忽略不计。购买小产权房，或许能收获租金（自住）回报，或许也能跟随上涨，但会错过大宽松时代房价暴涨的机会。

同时，不要指望小产权房转正。

在不动产登记过程中，包括顶层在内的多地都纷纷强调：防止小产权房通过不动产登记合法化。

同时，在现有的房地产环境下，小产权房短期转正的可能性微乎其微。不仅是因为小产权房未缴纳土地出让金，即使愿意补上土地出让金，政府也不一定愿意笑纳。

因为小产权房规模庞大，一旦放开，将会对住房市场产生巨大冲击。

根据如是金融的统计，全国小产权房约为73亿平方米，占比约为24%。而商品房为112亿平方米，约为整体住房的38%。

更关键的问题是，如果一旦面临城中村改造，购房者未必能获得赔偿。最终，容易落得竹篮打水一场空的下场。

所以，如果不是迫不得已，先不要去考虑小产权房。有恒产才有恒心，这里的恒产，一定要是受法律保护的、跟随时代潮流的、并且行之久远年的。

04

自持商品房：被政策封堵而死

这一轮楼市调控最大的创新，就是推出一系列自持商品房地块，从而为租售并举提供真正的突破。

所谓自持商品房，指的是开发商需要长期自持、整体登记、不得分割、必须用于租赁的房源。在现实中，一些开发商将自持商品房分割，并以签订长达20年的租赁合同，来实现“明租实卖”的目的。

这种潜规则，在这两年可谓甚嚣尘上，通过“明租实售”，这些自持商品房就有了小产权房和公寓的双重特色，租金回报率相对较高。

但问题是，政策已经开始对这类商品房进行封堵。

早在7月，杭州就出台政策，自持商品房租期不得超过10年，且单次收取租金不超过1年，一年内的租金不得上调。

11月，广州也出台新规，进一步明确：

自持租赁住房，房地产开发企业应整体申请登记，不得分割、销售、转让及拆分抵押。新增租赁住房租赁合同期限不得超过二十年，租金收取鼓励押一付一。押金最高不得超过月租金二倍，一次性收取租金的不得超过一年。

一次最高只能收取一年租金，这对于急于回笼资金的开发商，无异于晴天霹雳，“明租实卖”的空间严重萎缩。

显然，自持商品房，本意是为租赁市场提供更多增量，所以其土地价格相对便宜，这是政策性住房的一种体现形式。如果自持商品房在运作之下，都摇身一变为可卖的“类商品房”，那政策意义必然大打折扣。

显然，未来政策封堵只会更加严厉，而不会放松。

05

蒙眼买房的时代已经过去

过去20年，只要蒙眼买房，基本赚得盆满钵满。无论你投资的是住宅、公寓、小产权房还是其他类型的房地产，基本都不会亏本。

这个结论的确正确无误，但问题这是结果论的上帝思维。

闷头买房的逻辑之所以成立，是因为恰好赶上了经济高速增长的时代，在经济增长的时代又遇上了大放水，在大放水的同时又得到了政府对于房价的刚性担保。

如今，时转势移。

10年前，房价虽然一度大跌，后来随即反弹再创新高。这背后是，经济仍在高速增长，居民收入也在大幅增加，货币放水仍有效力，人口、城镇化等基本面也会遭遇困难，所以房价反弹是在情理之中。

10年之后的今天，楼市的环境完全不同。经济进入新常态，下行压力日复一日；居民收入增速下滑，而债务却高居不下，居民杠杆率创出新高。人口、城镇化等基本面开始遭遇困难，至于放水的效应，在国内外环境约束之下，效果越来越有限。

这种背景下，买房尚且需要谨慎，遑论小产权房、公寓、自持商品房和法拍房？

蒙眼买房的时代已经过去，每个人都要守好自己的财富。

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