记住，现金为王，不要着急抄底

文|凯风

每一次房价调整，都是刚需入场机会，这一机会稍瞬即逝。

然而，最好的抄底时机，并非楼市刚刚调整之际，也非房价下跌趋势确立之时，更不是苦等楼市跌到谷底的机会。

楼市调整时，市场情绪游移不定，房价只会来回波动；下跌趋势确立之时，一切才刚刚开始；楼市跌到谷底固然最好，但没人知道真正的底在哪里。

那么，到底什么时候抄底最合适？

01

历史上的两次大跌

不熟悉历史，就无法认清现在。

在中国20年楼市上行周期里，至少有两次大回调。

第一次是2008年，受全球金融危机影响，楼市首度出现大调整。这一年，广州房价一度下跌30%，深圳房价最高回撤36%，而到了2009年河2010年，这两大城市不约而同走出翻倍行情。（详见《那一年，广深房价大跌30%》）

第二次是2014年，楼市高库存问题突出，一二线城市房价全面回撤，三四线城市成交量萎靡。直到2015年多轮降准降息齐上阵，加上政策全面宽松，楼市才又重回上升通道。接着在涨价去库存和棚改货币化的强刺激下，几乎所有城市都走出翻倍行情。

在中国楼市里，一直都有房价“只涨不跌”的神话。这两次调整，正是对这一神话最好的反驳。

显然，楼市运行的真相是：房价涨起来一飞冲天，跌起来也会一泻千里。

买在最高点的人，固然不会永远在山顶上站岗，但与后来者相比，承受的风险与获得的收益，都不可同日而语。

02 

何时是底？

从现在回望过去，我们或许斩钉截铁，认为最好的抄底时机就在2008年和2014年。

但这是后来者思维，没有谁全能全知。在不确定面前，有两个问题需要回答。

其一，身处其中，你知道什么时候是底？

以广州为例，2007年10月，广州房价攀上阶段性高点11574元，而到了2008年3月，跌到9300元，跌幅为19.6%，随后在4月份迅速反弹回10996元。但到了2008年年底，房价进一步跌到8000元，跌幅扩大到30%以上。

显然，2008年4月不是底，2008年12月也没到真正的低点，如果房价一下跌就蜂拥而入，被套个20%也不是什么难事。

其二，市场情绪极度悲观，你敢不敢进去抄底？

无论是2008年还是2014年，房价下跌的同时，伴随着土地流拍、降价维权以及房企裁员。连身在其中的开发商都纷纷收紧扩张步伐，遑论一般购房者。

这个时间点，固然房价已经到了最低点，也不会有多少人敢于进场抄底。

除了资金盘庞大且不在乎损失的土豪们，大多数人都冒不起这个险。

03

最好的抄底时机

那么，最好的抄底时机，是什么时候？

答案是，在楼市开始复苏时。

于历史而言，这是2009年四万亿大投资正式启动之际，是2015年一年五次降准六次降息全面开动之时，是“楼市去库存”被定为年度任务之际，是“棚改货币化”全面加码之时。

为什么选择这个时机？

第一个原因是，中国楼市是典型的政策市。当政策放松信号重启时，意味着房价下跌已经触及有关方面所能承受的尺度。

当然，政策放松信号重启，房价未必就能迅速反弹。因为无论市场情绪的修复，还是宽松政策的落地，都需要时间。

继续看历史，到2014年底，除北上广深之外，全国42个城市全部取消限购，但只有厦门深圳两地房价开始复苏，多地仍在继续探底。

直到2015年一年五次降准六次降息开启之后，二线城市房价才正式步入复苏通道。而三四线城市，则要看2016年底棚改货币化全面加码之际。

所以，在政策市，跟着政策走是保险选择。当行政管制与金融管控接连放松时，那就意味着进场的机会到来。

第二个原因是，右侧交易，在楼市是相对安全的选择。

右侧交易是个股市术语，简单点说就是在上升趋势确立时买入，而不是在下跌趋势加大时抄底。右侧交易固然买不到最低点，但相比于抄底抄到山腰上，则更为稳妥，且更适合刚需。

有人说，刚需无论什么时候入场都合适。言外之意是，反正用来自住，能够承受风险，即使在高位站岗也不用怕。

这显然是不负责任的论调，为什么投资者可以谨慎，刚需就必须一往无前？

相比而言，刚需依靠六个钱包凑齐的首付，比投资者手中富余的资金更加重要，更难以承受房价大幅回调所带来的冲击。

所以，越是刚需，越需要谨慎。

04

现金为王

美国经济学家、《房地产周期百年史》作者霍伊特发现一个有趣的现象。

他在对芝加哥地区100年房价走势进行分析时，发现房地产大周期的年限是18年，而小周期则是三到五年。

这个周期律早已为人所熟知，真正有意思的是另一个发现。

霍伊特说，赚钱最多的人，是在危机期间抄底的人，但这些人往往不是专家，而是皮货商和零售商。因为当房价真正下跌时，专家可能也赶上了低迷时期，手中的流动现金极度匮乏。

所以，那些在房价暴涨期大肆加杠杆的投资者，一旦遭遇房价下跌，不仅自己的现金流会成问题，而且面对两成乃至三成的房价回撤，也会丧失最好的机遇。

而在楼市巨轮刚刚调整时就蜂拥抄底的人，也很容易陷入困境。抄底，最怕的是抄到半山腰，当底真正来临时，手中没有现金可用了。

现金流的重要，于房企而言，也是如此。

2015年到2018年，一众二线房企，通过高周转与高负债，迅速跻身到第一阵营。但形势一旦逆转，高负债就成为损及根本的拖累，轻者伤筋动骨，重者万劫不复。（详见《活下去！抄底万达一年后，“华南首虎”深陷困局》）

这个时间点，谁有充足的现金流，谁就有疯狂抄底的机会。

对，我说的就是万科和融创。

05 

春天会来，但先要熬过冬天

虽然春天一定会到来，但不是每个人都能熬过冬天。

以香港为例，从2003年到2018年，香港楼市拉出一条壮观的大阳线，房价翻了7倍有余。只要在这其中任何一年买入，收益都颇为可观。

然而，很多人只知道香港房价涨出天际，却不知道香港房价曾经大跌70%。

从1997年到2003年，香港房价指数从最高的102.93下跌到最低点的31.77，下跌超过70%。

换言之，如果你在1997年以200万的价格入手一套住宅，五年过去，这套房子只剩下60万左右的价值。这时候，房子大幅贬值，但债务一点都没少，就是卖掉房子，也不足以偿还银行的债务。

当时，一夜之间，无数香港家庭沦为“负资产者”。

当然，从历史的大趋势来看，只要熬过这5年，又是朗朗晴天。房价又会从60万攀升到四五百万，一切乌云都将消散。

但问题是，当房价跌破首付，资产不断贬值，而银行贷款债务却一点都不少，卖掉房子都不足以偿还债务。更不用说，房价暴跌的市场，根本就不会有人接盘。

那几年，“烧炭自杀”成了时常见诸于媒体的热词。

06 

楼市调控逆转的信号

楼市巨轮的调整，从来都不是一蹴而就的，它需要反复的试探与确认，由此也带来市场情绪的起起落落，乃至房价本身的震荡。

在此期间，由于利益因素的存在，各种小道消息也会甚嚣尘上。取消限购的谣言满天飞，呼吁政府救市乃至放水的声音一直都不缺乏，“楼市爆出大消息”之类的标题党更是甚嚣尘上。

当这些现象出现时，并不意味着楼市调控发生逆转，而是有些人希望调控发生逆转。

真正的放松信号，从来都不是一些从业人员的鼓吹与蛊惑，而需要实质性的政策落地。

就常规而言，楼市真正的宽松只有两个：一是降息以及放水重启，二是限购陆续取消以及其他调控政策次第松动。

放水能否启动，受制于贸易争端能否平息、美联储加息进程是否收缩；限购及限售会否取消，则取决于经济基本面和金融风险压力。

如果外界大环境没有太大变化，内部的政策调整就无从谈起，楼市冰封的期限只会进一步延长。

总之，不要被标题党蛊惑，也不要被市场的纷杂信息误导，拿好现金，等待时机。

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『索引』那一年，广深房价双双大跌30%