稳地价稳房价稳预期，住建部定调楼市，透露几多玄机？
文|凯风
稳，正在成为经济楼市的主基调。
2019年，对于中国来说是至关重要的一年。不仅因为这是建国70周年的重要时间节点，而且也是全面建成小康社会的关键之年。
“做好经济工作”已成为重中之重，而“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”等六稳，也已成为经济的主基调。
经济要稳，楼市就不能拖后腿。
日前，住建部表示：明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。
稳地价，稳房价，稳预期，2019年的楼市将向何处去？
01
三个稳，透露了什么？
稳地价、稳房价、稳预期，这种说法并非第一次出现。
早在2018年8月份，住建部就明确表示，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。
当时，中央重要会议刚刚提出“坚决遏制房价上涨”。而在此之前，楼市还是万人抢房、买到就是赚到的狂热声浪。这种背景之下，稳地价、稳房价、稳预期，着眼的显然是如何遏制房价持续大涨。
4个月过去，楼市早已换了天地。
过去几个月，土地流拍、降价维权、成交量腰斩、房企回款困难的戏码，一而再再而三上演。市场预期，从上半年的狂热陡转之下。楼市下行格局已经注定，部分城市已经到了撑不住的边缘。
这个时间点，“稳地价、稳房价、稳预期”这三稳就有了新的含义。如果说一开始的主要任务是“遏制上涨”，那么未来一年的重点则是“防范大跌”。
俗话说，缺什么补什么。越是强调什么，就越缺少什么。
如今，稳房价之所以如此郑重其事，显然是楼市存在大幅下行的风险，而楼市大幅下行，必然影响到稳增长的重任，进而影响经济本身。
所以，目前不少地方正在以松绑试探政策底线，而上级部门对此并未作出明确反对意见，这背后正是稳增长的考量。（参阅《取消限售！全国打响松绑第一枪，意味着什么？》）
可以预料，在稳房价的定位之下，房价下行较为严重的城市，有望迎来楼市调控的局部松绑。
当然，这种松绑是以维稳为前提，如果引来新一轮上涨，楼市调控必然还会随即加码。
02
楼市维稳的底线在哪？
楼市维稳，在不同时期有不同理解，在不同层级之间也有不同理解。
对于地方来说，对于楼市下行的容忍空间更小。因为，楼市是否繁荣，不仅直接关乎房地产对于经济的拉动效用，而且直接影响到卖地收入的多少。
当一众城市卖地收入占到财政收入的一半以上时，就不难明白，为何楼市稍有风吹草动，地方都会第一时间出面维稳。
前不久，有地方开发商因降价被约谈；
上周，以山东菏泽为代表的三四线城市率先公开取消楼市限售，广州则松绑公寓限购。
还有不少城市以抢人大战之名，悄悄放开限购门槛，这无不是地方为楼市维稳所做的努力。
对于更高层级来说，问题就完全不一样。
楼市的重要性，不在于土地财政，而在于稳增长的拉动力。楼市最大的风险，不在于房价下行，而在于居民债务及其背后的金融风险。
所以，在中央层面，楼市调整，只要不影响房地产投资增速，不对经济形成显著拖累，不影响到金融层面的稳定，就不会轻易诉诸刺激措施。（参阅《重要会议再提房地产，释放了什么信号？》）
所以，不到关键时刻，更高层面可以容忍楼市调控的局部松绑，但不会轻易大放水刺激经济，也不会轻易启动楼市来稳增长。
03
新一轮大涨？
维稳不等于楼市就没了危险，政策宽松也不等于楼市就能迎来上涨。
对历史有所关注的人应该知道，上一轮的楼市宽松是在2014年，这一年全国大多数城市都取消了限购，但除了深圳厦门有所动作之外，其他城市仍旧备受高库存之累。
直到2016年，一二线城市才开启房价普涨行情，而三四线城市则要到2017年棚改货币化大肆扩张之际。（参阅《史上最严表态来了，楼市调控能否打破“三年定律”？》）
为什么会这样？
原因是，楼市调控是反周期性的。越是紧缩，越说明市场火热。越是宽松，越说明市场存在问题。
2014年除了北上广深之外，全部都松绑了限购政策，也没见有几个城市楼市复苏反弹，这就是核心原因所在。
同理，这一轮越是最早放开调控的城市，越说明楼市相对脆弱，基本面对市场调整毫无抵抗之力。相反，如果政策一直持续加码而房价仍旧维持在高位的，这样的楼市才拥有较好的抗跌性。
更关键的一点是，楼市松绑，必须大水漫灌配合。松绑只是给了更多人买房卖房的资格，至于有没有钱买、有没有能力加杠杆，则是另一回事，这就需要货币之水来配合。
可以说，货币之水是源，楼市松绑是催化剂。如果没有源头之水，单靠催化剂无济于事。除非源头之水汹涌而来，经由催化形成奔腾之势，新一轮大涨才有可能。
所以，在楼市维稳行情之下，在大水漫灌缺位之下，楼市维稳行情已经是极限，不要太早盼望新一轮大涨。
-END-
扫码关注“凯风聊楼市”
城市分析，楼市解读
一对一咨询，不限次数
『索引』楼市避雷指南：这些房子不要碰
如果认为文章不错，请帮忙点击下方“好看”