2019楼市往哪走？看这篇分析就够了
文|凯风
来源：国民经略（guominjinglve）
2019年是经济关键之年。
此前一年，国内外环境充斥着不确定性，整个社会弥漫着焦虑情绪。在经济上，旧的模式已经不再适用，新的模式尚未被确立。在楼市上，短短一年间，就完成从狂热到冰封的逆转。
下一步何去何从，整个社会都莫衷一是。
外在环境的不确定性，叠加内在的下行压力，交杂着整个社会的各种情绪，都让2019年充满着变数。大到国际格局之变，小到楼市调控政策之变，无一不让人焦虑。
经济下一步向何处去？楼市调控会否大范围宽松？房地产是否迎来20年最大的转折点？房价到底是涨是跌？一二线城市和三四线城市，谁能平稳落地乃至再度起飞？刚需该何去何从？房地产税又会何时落地……
在国民经略楼市交流群，我们征集了数十个问题，并选择其中最具典型的十个宏观问题，作为2019楼市十问。
01
哪些城市调控会松绑？
中国楼市是政策市。这是理解中国楼市的第一个关键点。
既然是政策市，就没有一成不变的楼市调控。当外界环境和楼市环境双双发生变化，楼市调控政策发生变化，就在预料之中。
事实上，山东菏泽已经率先公开松绑限售，打响全国楼市宽松第一枪。紧接着，湖南衡阳松绑限价，虽然后来“取消限价令”以紧急撤销作为收场，但楼市松绑已是大势所趋，只是决策层不希望看到一窝蜂宽松。
2019年，楼市调控仍将继续宽松。我们有三个判断：
其一，三四线城市会率先松绑。一方面，三四线城市本身就不是调控主力城市，取消与否，无关要害。另一方面，三四线城市依靠棚改货币化而获得大涨，支撑性相对较弱，难以承受楼市调整，所以不乏主动试探政策底线的动力。
其二，因城施策成为主导规则，地方获得更大自主权。所谓因城施策，也就是赋予地方政府更大的自主权。最近的中央会议明确提出，因城施策，分类指导，夯实地方政府主体责任。这意味着，楼市调控不会再一刀切，不同城市之间或将出现更大差异化。
其三，一些楼市调整压力较大的一二线城市，也会试图松绑调控。一二线城市受制于调控高压，一般会采用逐步松绑的方式，或利用人才政策，打开限购缺口。部分以全域限购为特色的区域，也会局部放松，为楼市稳定寻找空间。
多说一句，楼市调控是反周期性的。越是紧缩，越说明市场火热。越是宽松，越说明市场存在问题。同理，这一轮越是最早放开调控的城市，越说明楼市相对脆弱，基本面对市场调整毫无抵抗之力。
02
楼市“四限”，谁会最先退出？
在楼市调控中，限购、限贷、限价、限售，这“四限”是核心政策，其去留，关乎楼市调控的走向。
这四限政策，谁会最先退出？
这四限中，限购与限贷最具杀伤力。限购着眼的是抑制需求，而限贷着眼的是提高投资成本。只有这两者同步放松时，楼市调控才可言大宽松。
相比而言，限价最为鸡肋，且误导市场价格，最宜大范围松绑，已有不少城市悄悄放松限价管制，让价格回归市场指导。湖南衡阳更是打响取消限价第一枪，这是再直白不过的信号。
至于限售政策，则要具体城市具体对待。三四线城市，二手房市场相对不发达，取消与否无关宏旨，一二线城市会更加谨慎。毕竟，限售是冰封之策，虽然抑制投机但也能防止抛售。在楼市上行时，它是抑制性的，但在楼市下行时，它是保护性。
可以预料，2019年，限价政策会率先退出，限售政策在三四线城市也无存在必要。
限购政策在一些楼市调整压力较大城市会不断松绑，诸如社保门槛从3年变2年不等。但一线城市和热门二线城市，完全松绑可能性不大，以人才政策暗度陈仓，可能性较高。
至于限贷，随着宽货币推进，房贷利率会有所松动，对刚需会有所偏依，但不到关键时刻，首付比例、差异化信贷则难以放松。
显然，一切都要随着经济形势而动。如果限购和限贷政策纷纷放松，那就是楼市调控全面松绑的信号。
03
会不会大放水？
大水漫灌，这是理解中国楼市的第二个关键点。
任何国家的楼市大繁荣，除了基本面层面的人口、经济等因素外，无不是货币膨胀所致。当市场中水多了起来，而利率又是如此之低，那么大水漫灌之地，资产价格自然水涨船高。
回顾历史，2009年-2010年、2016年-2017年这两波最大规模的楼市上涨周期，背后无不是货币之水的助推。
可以说，只要有大水漫灌，加上楼市大宽松的配合，房价没有不上行的道理。那么，这一次，是否有大水漫灌？
目前来看，货币政策的空间已经打开。
前不久的重要会议提出，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。没有了“中性”的表述，也没了“管住货币供给总闸门”的表述，这说明货币会越来越宽松。
然而，货币宽松是基于稳经济的需要。经济面临下行压力，信贷传导机制出现问题，企业融资成本居高不下，这无不是货币政策的逆周期调控。
货币宽松会否演变成大水漫灌？取决于三大因素。
一是外界环境。美联储加息缩表的步伐。美联储如果放缓加息步伐，那么国内政策空间就更大。如果美联储依旧强势加息，那么国内货币宽松空间就始终受到制约。
二是贸易争端。贸易争端一旦缓和，经济下行压力随即就能得到缓解，以放水来刺激经济的必要性也就不复存在。反之，同理。
三是经济下行压力。缓解经济下行压力，一在基建，二在减税，三在改革，最后才是房地产。只要前三者能够稳定经济，房地产也不会被再度启动。
所以，2019年，货币政策肯定会继续宽松，而且不乏继续降准的可能性。但目前，从宽松到大放水之间，还有无数的不确定性因素，大规模刺激尚未被提上日程，有待进一步观察。
04
房价是涨是跌？
稳定比什么都重要，这是理解中国楼市的第三个关键点。
2019年最重要的任务是稳楼市。
所谓稳楼市，既要防止房价上涨，又要防止房价大跌。如果说过去几年的任务，都是遏制房价上涨，那么如今的重点，已经换成“防范房价大跌”。
在稳楼市上，地方政府的尺度相对较小。由于土地财政依赖、房地产投资依赖都较为迫切，所以只要楼市出现下行迹象，无不争先恐后入场维稳，不断试探政策底线，寻找宽松空间。
相比而言，中央层面容忍度更大。只要不影响房地产投资增速，不对经济形成显著拖累，不影响到金融层面的稳定，就不会轻易诉诸刺激措施。
基于央地博弈逻辑来看，2019年楼市会不断松绑，货币政策空间也会不断打开，这对于防范房价大跌形成一定支撑，有利于“稳楼市”目标的实现。
所以，正如上文所言，仅靠楼市松绑，只有维稳行情。只有大水漫灌配合，才有新一轮大幅上涨。
05
房价最多跌多少？
不要考虑崩盘，这是理解中国楼市的第四个关键点。
最坏的情况有可能发生，但一旦这种情况发生，影响就是全局性的，普通购房者和投资者不必杞人忧天。
从现实角度来看，如果楼市松绑而跌势不止，那么最多会跌多少？
对于具有全局重要性的一二线城市来说，这一数字是30%左右。而对于燕郊等不具备全局影响性的区域来说，下不见底。
原因有三个：
一是，从历史经验来看，2008年广深等地基本都跌了三成之后，迎来新一波反弹。房价跌破三成，影响的不只是经济，还波及金融系统，这是救市的关键节点所在。
二是，全国房贷首付比例34%，大多数都是三成首付，只要下跌不超过30%，就不会影响到银行等金融系统。
三是，过去四年，房价翻了一倍。这四年，名义GDP大致每年保持10%增速，房价上涨接近一半是合理的。那么下跌30%，也就相当于过去60%的涨幅，从市场而言是合理回归。
06
刚需何时入场？
刚需买房任何时候都无所谓？这是典型的错误观念，这也是理解中国楼市的第五个关键点。
刚需的钱不是大风刮来的，背后关系着六个钱包，更难承受楼市调整带来的冲击，所以更需要慎重。
所以，这句话正确的表述应该是：
刚需要做好随时上车的准备，而不是什么时候上车都一样。
刚需入场，有三个关键时机。
一个是政策有意照顾刚需时。比如刚需优先的限价摇号，只要新房与周边二手房的套利空间在20%以上，就可以果断入手。这是政策奉送的福利，不用白不用。
第二个楼市复苏之际，也就是右侧交易，这是相对稳妥的选择。右侧交易是个股市术语，简单点说就是在上升趋势确立时买入，而不是在下跌趋势加大时抄底。右侧交易固然买不到最低点，但相比于抄底抄到山腰上，则更为稳妥，且更适合刚需。
具体而言，这就是楼市逐渐松绑，货币宽松配合，楼市成交量开始逐步复苏时。尤其是限购限贷开始松绑、房贷利率不断下探、降息降准席卷而来之际，这是最好的出手时机。
第三个刚需换房，最需要的是楼市稳定。换房最担心的是房价波动带来的风险。相比而言，在市场稳定之时，最适合改善型需求置换。没有外力影响，选择空间充裕，正是居住质量升值的最佳时机。
07
一二线房价会怎样？
普涨时代已经过去，这是理解中国楼市的第六个关键点。
在过去，经济高速发展，居民收入不断提高，居住需求不断释放，货币增速也在不断扩张。表现在楼市上，就是从一二线到三四线城市的普涨。
现在情形已经完全不同。大城市化已经成为主流，无论是国家中心城市还是强省会，无论是大城市群还是大都市圈，都将带来巨大的虹吸效应，处于这些城市核之外的小县城，将无缘人口、资金和产业的盛宴。
更关键的是，同样是放水，水往一二线和三四线的流向并不均匀。拥有资源集聚能力的一二线城市，将会享受放水最大的短期红利，而三四线城市除非依赖定向放水，否则很难在大宽松环境里占到“便宜”。
在楼市上，一二线城市拥有经济、人口、资金、产业、就业等方面的支撑，也最容易承接漫灌而来的大水，因而在短暂调整之后，还能再度走上上涨之路。
但大多数三四线城市，楼市并不具备投资价值。经济发展前景难言乐观，人口也在不断流出，而城市本身就有大量的土地资源可以开发利用，房子整体上是出于过剩的状态，楼市的支撑性必然存在问题。
2015年时，这种上演就曾经上演过。只不过，后来被定向放水所扭转。然而，哪有那么多次定向放水？
08
三四线楼市往哪走？
三四线城市这一轮房价上涨，得益于棚改货币化。
棚改货币化，是央行以PSL贷款之名，对三四线城市定向放水。地方政府获得棚改贷款之后，以货币补贴之名发放给拆迁户，拆迁户带着真金白银入市，搅动市场情绪，从而催动房价上涨。
那么，三四线房价向何处去的问题，也就是棚改政策向何处去的问题。
一个好消息，两个坏消息。
好消息是，棚改离收官之年还有两年时间。2020年是全国棚改收官之年，2019年的棚改仍会继续推进，大拆大建的游戏还能维持一段时间。
第一个坏消息是，棚改货币化全面收缩，棚改政府购买模式即将终结。这意味着，棚改式放水不复存在，地方政府为棚改兜底的局面一去不复返，棚改货币化将会失去根本支撑。
第二个坏消息是，偷梁换柱的游戏玩不通了。过去一些城市以棚改之名，大行拆建之事，一些建设良好的社区也被纳入棚改范围之内。如今，监管即将强化，住建部明确表示：严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。
所以，棚改货币化正在退潮，而棚改离收官也只有两年时间，这对于大多数三四线城市的楼市都不是好消息。
那么，哪些城市最危险？
一是棚改货币化安置比例越高的地方越危险。
二是经济基本面较差的城市，未来最危险。
三是人口持续流出的地区，未来房价也很堪忧。
哪些三四线城市还有支撑？
一是环京环沪环广深城市群。
二是强省会周边的三四线城市。
三是经济基本面较好的三四线城市，也有一定支撑性，如百强县或区域性中心城市。
09
房地产税会不会来？
2019年最大的悬念，将会是房地产税。
在2017年和2018年，关于房地产税，无论是舆论动员，还是技术储备，抑或现实需要，都已到位。
万事俱备，只欠东风。
所谓舆论动员，指的是2017年以来，权威部门不断释放房地产税消息，不仅透露出“立法先行、充分授权、分步推进”的12字方针，而且已将房地产税纳入5年立法计划。可以说，整个社会，已对房地产税的到来做好心理准备。
所谓技术储备，指的是房地产税开征的技术障碍都已不复存在。不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并、70年使用权自动续期，这些事项已经全部落地，开征房地产税，将不会存在技术层面的限制。
所谓现实需要，指的是房地产税替代土地财政的可能性与必要性。在国外，房地产税是最主要的地方税源之一。而在国内，最大的财政收入源头是土地财政。
土地财政异化了政府与市场的关系，成了房价上涨的推手之一。尤其是一二线城市，存量土地资源越来越少，土地财政的空间也越来越小。无论是基于重塑房地关系，还是财政需要，房地产税都有其现实迫切性。
然而，万事俱备，只欠东风。所欠之东风，究竟是什么？
时机。
开征房地产税，需要一个稳定的市场环境。如果经济持续下行，开征新税，就很难得到整个社会的认可，房地产税的推行必然阻力重重。如果楼市下行趋势加剧，房地产税如果贸然出台，将犹如催化剂般，加剧楼市下行的可能。
结论是，楼市越是稳定，房价越是高涨，房地产税越会尽早到来。楼市越是低迷，房地产税就越是谨慎。
显然，2019年房地产税，可能会开始征求意见，但离正式落地还有一段距离。
10
哪些房企活不下去？
每一次楼市调整，都是房地产行业洗牌之际。
在楼市调整中，最危险的房企有两种：
一种是中小型房企，在融资方面受到百般限制；
另一种是高负债率房企，融资成本高企，现金流堪忧，偿债周期到来，缺乏抗风险能力。
同理，最坚挺的房企有三种：
一种是龙头房企，在融资和市场上都占有巨大优势；
第二种是高现金流房企，手里有钱好办事，楼市调整之际，刚好是抄底之时。
第三种就是大型国企，财大气粗，融资成本相对较低。最近拿地的多半都时国企。
所以，2019年，龙头房企的集中度还会进一步提升，国企则会继续扩张，而中小房企将会更多消失。一些高负债率的大型房企，也将面临被兼并或收购的命运。
根据中金数据，2019年房企将进入偿债高峰期。
仅仅2019年，国内房企的信用债偿付额就高达6453亿元，而境外债也有323亿元，相比2018年双双翻倍。
债务是房企的生死关，现金流则是抄底的利器。
11
结语
请记住，判断中国楼市走向的六个关键点。
其一，中国楼市是政策市。无论是货币环境还是调控政策，都跟随经济形势而变化。所以，没有一成不变的调控，也没有一成不变的楼市走势。2019年经济面临下行压力，这为货币宽松打开空间，也为楼市调控宽松提供可能，更为房价维稳提供支撑。
其二，没有大水漫灌，单有楼市松绑，难有房价大涨。房价想要上涨，必须要有居民加杠杆配合，而这需要大水漫灌作为支撑。如果只是单纯的调控松绑，而无货币之水的配合，那么楼市顶多走出维稳行情，很难支撑起新一轮上涨。
其三，2019年核心目标是稳楼市。所谓稳楼市，既要防止房价继续上涨，更要防范房价大跌。在2019年，防跌的重要性大过防涨。为了稳楼市，调控政策可能会次第放松。
其四，不要相信刚需任何时候买都无所谓的鬼话。刚需最好的入场时刻，不是下跌趋势确立时，也不要试图寻找楼市调整的最低点，而要等楼市环境逆转的信号：一是取消限购限贷，二是降准降息同步而来。放水与政策大宽松叠加，这就是入手时机。
其五，不必考虑楼市崩盘的可能性。最坏的情况有可能发生，但一旦这种情况发生，影响就死全局性的。对于普通刚需和投资者，不必杞人忧天。回到现实，真正要考虑的是在楼市短周期里的抄底机会。
其六，普涨时代已经结束。大多数三四线城市除非借助定向放水，否则不具备投资价值。一二线城市，尤其是国家中心城市、大城市群、强省会，概念越多，楼市的支撑性就越强。
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