李嘉诚的楼市警告，你真的看懂了？

文|凯风

春江水寒，老狐狸先知。

近日，李嘉诚表示，2019年经济形势非常复杂，许多国家GDP增长放缓，对全球经济前景要保持警惕，今年千万别炒房。

出生于1928年的李嘉诚，如今已经91岁高龄。李嘉诚穿越了数个政治周期，更经历过无数个跌宕起伏的经济周期。

每一次新时代开启时，李嘉诚都能拔得头筹；而每一次危机降临时，也都能全身而退。

“不赚取最后一个铜板”，这一次，李嘉诚究竟在警告什么？

01

李嘉诚警告背后

就在李嘉诚发布警告背后，世界正在发生显著而复杂的变化。

世界银行发出预警，调低各国2019年GDP增速预期：世界经济预期增速从此前的3.0%调低到2.9%，而对我国GDP增长预期同步调低到6.2%。

世行认为，贸易争端有增无减，环球都在收缩投资，加上发达国家需求衰退，发展中国家复苏势头不复以往。全球经济，无一例外都将受到波及。

这种背景下，无论香港还是内地，楼市都不可避免遭受冲击。

这些因素对于香港的影响，可谓立竿见影。作为自由贸易港，港币与美元挂钩，香港受国际形势影响更为明显。在贸易争端和美联储加息缩表的双重冲击下，香港房价应声而落。

就在2019年开年没几天，港岛罕见诞生了史上最贵的购房违约金：买家宁愿损失高达3610万港元的定金，毅然毁约7.22亿港元的顶级豪宅合同。而这并非孤例，仅在今年开年不到半个月，香港就出现9起购房违约案例。

更严重的是，无论是成交量还是成交额，双双腰斩。成交量腰斩，高房价自然难以维持。

从2018年8月开始，香港房价一路向下，连跌半年，房价指数从最高点的188.64下跌到如今的171.92，整体跌幅接近10%，房价跌回一年前。

与此同时，内地楼市正式步入调整轨道。在2018年的下半年，土地流拍、降价毁约、成交大跌，轮番上演。

在略显保守的官方统计数据中，在70个大中城市里，房价有涨转跌的城市高达22个，创出近几年的新高。这意味着，楼市拐点已经产生。

在此背景下，地方政府纷纷松绑调控，不断闯关，以此试探调整底线。而决策层，也罕见地公开抛出了“稳地价稳房价稳楼市”的三稳方针。

显然，动作越是积极，声音越是响亮，越说明市场风险之大。

02

李嘉诚逃顶记

早在楼市回调之前，李嘉诚就已经公开楼市大撤退。

从2013年开始，李嘉诚先后卖掉北京三里屯的盈科中心、广州荔湾的西城都荟广场、上海浦东的世纪汇广场、南京国际金融大厦等多处物业。

在香港，李嘉诚又快速出售了香港固网电讯业务，卖掉位于皇后大道中的中环中心，出售掉位于北角地铁站附近的购物中心。

短短几年时间，李嘉诚几乎清空了内地和香港几乎所有与房地产相关的家当。转而重金投资欧洲的基础设施，越是黑天鹅遍地，垄断性行业就越是屹立不倒。

自从1967年抄底香港楼市，从“塑胶花大王”一跃成为“香江地产大佬”以来，李嘉诚对于楼市的撤退从未如此彻底。

因为这次撤退，李嘉诚错过了2016年开启的这次最为“波澜壮阔”的大行情，更错过了香港楼市“连续28个月上涨”的奇观。不少人感叹，如果能几年撤退，收益可能还要翻番。

别忘了，最后一铜板，从来都不是那么好赚的。

李嘉诚的大撤退，背后固然存在各种各样的因素，但根本还在于，房地产已经不是一本万利的黄金行业了，而政治经济的不确定时代已经到来。

无论是1960年的香港还是1990年代的内地，人口激增带来的住房需求，都为房地产行业提供最为根本的支撑。无论是1998年的香港还是2008年的内地，金融危机固然能影响短期预期，但不会改变经济一路上行的发展态势。

这几次危机中，李嘉诚都毅然入市抄底，大举投入房地产，奠定“抄底之王”的不败传奇。

然而，2019年，一切都在发生变化。不管是政治周期、经济周期还是金融周期，都已发生翻天覆地的变化。而房地产的天花板，也正在临近。

李嘉诚开始诉说危机，而不再诉诸抄底。这是什么信号，可想而知。

03

王健林的危言

3年前，当李嘉诚抽身而退时，中国新晋首富王健林的“1个亿的小目标”正在刷屏。

其时，万达正在大幅扩张，从内地到海外，从房地产到影视、体育、文旅，一个庞大的万达帝国迎面而来，2015年万达一度跻身房企销售排行榜四强之列。

然而，突然之间，由于众所周知的原因，王健林消失在媒体里，再也没了当初频繁刷屏的身影。而万达地产，也从第一阵营不断滑落，到2018年已经排到了50名开外。

直到2019年1月，王健林与李嘉诚先后挤进了热搜榜。与李嘉诚语重心长的警告不同，这一次，王健林给自己定了一个更为决绝的目标：

告别房地产，一平方米开发也不能有。

在王健林看来，理由有两个：

一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。

二是房子不是快消品，房地产的现金流不长远。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。

既然是强周期性行业，房地产受经济走势、宏观调控的影响就很大。既然不是快消品，那么随着城镇化、人口红利、经济高速增长态势不再，房地产未来的发展空间必然受限。

当然，这些都是常识。关键之处，王健林则是欲言又止。

这两年的经历，必然让他明白，什么才是一个行业最根本的决定因素。

04

大佬们在警告什么？

仿佛是不约而同，就连不在其位的王石，都忍不住寂寞，抛出了一段意味深长的话：

市场是很公平的，你怎么投机赚的钱，它一定让你还回去。你培养了投机的队伍，遇到不投机的市场，就不会做了。

王健林、王石与李嘉诚终于走到了同一条路上。

这三个在房地产领域叱咤风云的大佬，或主动或被动，或有意或无意，不约而同告别房地产。

有人感叹，楼市再无地产枭雄。

世间自然不会就此再无房地产，房价也不会就此转向漫漫熊途。然而，一本万利、大鱼大肉的时代已经结束了。

人口、经济、城镇化这些与房地产相关的红利也所剩无几，而政治周期、经济周期和金融周期的不确定性，对于房地产的影响日益突出。

这种背景下，千万不要炒房，意味着什么，不言而喻。

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