800宗土地流拍，19万亿债务压顶，历史一幕正在重演

文|凯风

一次房价暴涨，足以让人忘掉很多东西。

还记得2014年吗？当时万科喊出了“楼市进入白银时代”的口号，杭州上演了降价退房的戏码，土地流拍在一二线城市轮番上演，前景一片黯淡。

随后，涨价去库存和棚改货币化粉墨登场，借助行政、货币、金融的全面放松，制造出一轮新暴涨。

四年过去，相似的场景又在发生，这一次，谁还能单骑救楼市？

1800宗土地流拍

土地市场突然凉了！

上海市中心宅地流拍，杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让，厦门地价相较一年前折半，太原一日推8宗黄金地块全部流拍，佛山金融高新区以北地块无人竞价，合肥土地竞拍可分期付款，部分城市由于担心流拍，直接规定“报名不足，取消竞拍”…………

一时间，从南到北，土地流拍居然成了家常便饭。

据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗。

其中一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；

二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；

三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

要知道，上一次如此大规模的土地流拍，还是在2014年。但要论流拍率的话，当时仅有4%，而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。

换句话说，无论是土地流拍宗数，还是流拍率，均已创下近7年来的新高！

与流拍相比，低溢价率正在成为常态。

中国指数研究院统计，上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。

要知道，两年前，地王还在以“一天一个价”，刷新着房地产的新高度。而热门地块动辄100%以上的溢价率，让人一睹整个市场的狂热。

如今，随着土地流拍的泛滥，当初的“地王”正面临着有史以来最尴尬的局面：

开盘必然亏，不开盘，谁又能再耗个三五年？

2全面冰封

土地流拍，要么是前景不看好，要么是手头没钱了，要么是政策限制所致，原因无非这三种。

2014年的土地流拍潮，原因一目了然。

经济下行压力加剧，购房者而不愿意入市，销售量持续走低，开发商对市场前景不看好，不愿意投入资金大举买地，而地方政府也降低了土地供应量。供需两不旺，这是当时土地市场的现实。

这一次，销售量还没有全面下滑，市场预期还没有全面逆转，部分城市抢房热情仍旧高涨，但开发商却已全面放缓拿地的步伐。

春江水冷，开发商总是最先有感受的。

2017年以来，楼市调控达到前所未有的紧密，虽然需求端的限购限售对房价的影响尚未体现，但供给端的限价、限融资，已对房企产生立竿见影的影响。

一方面，房企面临越来越严重的现金流压力。

首先是融资渠道全部受限，银行开发贷全面收缩，房企股权融资更是被冻结，至于公司债也受到严监管，而在人民币汇率一路下行的背景下，除了借新还旧之外，境外新发债更是被叫停。

至于房企广为依赖的信托融资，也正在被纳入强监管之下，多地房地产信托被要求放缓，这让房企几乎失去所有的便捷融资来源。

其次，在限制高房价限制网签的调控之下，加上住房贷款审批的从严，房企资金回笼的速度全面放缓。现金流是维持高周转的根本来源，一旦资金的时间成本大幅增加，高周转就难以为续。

另一方面，限价的存在，更是让房企失去拿地的热情。

今年上半年成都、西安、杭州等地的摇号抢房，乐坏了一众刚需群体，却苦坏了开发商。本想等着旺市大赚一笔，没想到被限价政策全部卡死。本想着利用双合同或茶水费的方式来赚回这些利差，但楼市摇号，又让茶水费成了泡影。

两年前拿的地，土地价格正在高位，但上市之后的销售价格却被人为压制。加上在一二线城市，动辄要求自持物业甚至配建保障房，开发成本陡然高企。

更关键的是，坚决遏制房价上涨，这一次真不是闹着玩的，面包不能涨，面粉还能继续涨？

如今面粉贵过面包，而面包价格又被卡死了，开发商们自然不愿意做这个赔本生意。

319万亿债务压顶

比800宗土地流拍更夸张的，则是房企的债务重压。

好年景拼命借钱，不管未来好不好，不管是不是凭本事借的钱，时间到了都是要还钱的。

据恒大研究院数据，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模，分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年和以后分别为0.9万亿。

只算2018年下半年到2020年这三年，到期债务就高达14.9万亿，加上2021年及以后的，更是高达19.2万亿。

这是什么概念？打个不太妥当的类比，2017年我国GDP突破82万亿，房企未来四年的总债务相当于我国GDP的四分之一。

房地产本就是高负债行业。但楼市周期不同，资产负债率带来的影响就天差地别。上行期的债务扩张，是弯道超车的大杀器；下行期的债务扩张，是自己给自己埋下地雷。

接下来四年，对于房企显然是生死考验。

偿债高峰来临，但开发商借新还旧的渠道受限，而市场的销售规模将会越来越不如预期，这种情况下，到底该怎么办？

现金流就是一切。

降价促销，或许是房企迫不得已的最后选择。至于中小房企，保命最重要。

4春江水冷

如果说房子是面包，土地就是面粉。

在楼市暴涨期，面粉通常贵过面包。但在面粉价格的刺激之下，面包价格也会水涨船高。所以，每逢“地王”出现，周边房价都会随即暴涨，面粉的刺激效应可见一斑。

然而，在楼市调整期，面包价格虽然短期仍可维持高位，但面粉却已不是每个馒头铺所能买得起了。这种情形下，只有两种选择：要么磨坊少出产面粉，要么面粉降价。

回到现实，在卖地财政的强需求之下，磨坊仍在拼命供给面粉，而面粉的价格已经开始下降。

面粉价格一旦下降，面包价格还能维持多久？

不过，对于开发商来说，最恐惧的从来不是房价下跌，而是房子打折后仍旧没人接盘。毕竟，只要能卖出去，就有现金流的正向循环，否则，高债务的雷迟早会爆掉。

但楼市就是任性，投资者从来都是“买涨不买跌”：

越是一天一个价，越是引发众人疯抢；

越是降价销售，市场就越是犹豫不决，楼市就越是少人问津。

这就是楼市的顺周期性，让房地产商和地方政府既爱又恨的顺周期性。

春江水冷，裸泳的要上岸了。

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