一闹事就退房，万科开了一个坏头
文|凯风
越来越多的怪事发生了。
一降价就围攻售楼处要求退房，这事不新鲜，历史上发生过很多次。新鲜的是，作为行业龙头的万科，居然同意了。
01
退款退房第一案
近日，网传有厦门降价第一案之称的万科白鹭郡，在价格腰斩促销、业主维权之下，同意给业主退款，有业主最多可退100万。
就在十一之前，万科白鹭郡别墅从450万-500万一套，突然降价到300万元以下。虽然促销不包含精装修、车位和室内电梯，但整体价格接近腰斩，如此大幅降价，引发老业主不满。
10号晚，万科厦门白鹭郡发布声明称：该传言不实。
万科表示，实情是，该项目此前曾承诺引进温泉入户，现条件无法满足，业主可以选择接受变更补偿20万元，或者是结束原合同再进行赔偿。
这一声明挺有意思。万科不仅承认了退款的存在，同时还给出了“退房”的选项，只是理由大相径庭。
传闻里说，万科因为降价维权压力而选择退钱，同时以“取消精装修、车位和室内电梯”作为条件。
在声明里，万科表示因为产品变更，所以才给业主补偿，老业主可以选择退房，万科还会补上房款的一年期利息。
一边是只退20万元，一边是退房加上一年房款利息，在近乎腰斩的房价面前，业主怎么选择，可想而知。
万科退房，就这样开始了。
02
万科的如意算盘
万科的说辞里，隐藏着一套公关逻辑。
万科的言外之意是，这是因为产品变更而导致的退款退房，并非因为降价维权压力而导致的结果。
经过这种运作，万科就不再是因为降价维权而退款退房，厦门这一案例，对于其他正在降价维权的楼盘也不再具有适用性。
这是典型的公关说辞，是退钱引发舆论压力和行业谴责之后的话语套路。
一种可能的真相是，在楼市下行期，拥有强大现金流的万科，本想利用退款退房来换取业主的信任，同时树立自己“买贵了可以退房”的企业形象，但又害怕此举引发行业公愤，所以才找了一个如此冠冕堂皇的理由。
有人说，万科自己“活下去”，让其他开发商活不下去。在秋意凉凉的楼市冰封期，万科愿意退钱退房，不仅能将一触即发的老业主维权消失于无形，而且还能证明自己的底气所在。
然而，这是玩火。
搬起石头，容易砸到的不是别人，而往往是自己。
03
万科开了一个坏头
无论如何，万科都算是开了一个坏头。
房价随行就市，买定离手，这是最基本的契约规则。如果业主一闹腾就退钱退房，显然契约原则将会受到严重破坏。
事实上，2008年和2014年万科均遭遇老业主围攻售楼处退房维权事件，但当时均强硬拒绝。如果当时真的应允，在后来的房价暴涨面前，万科估计还要承受一场又一场“还房维权”大战。
▎2008年，杭州万科某楼盘老业主因降价要求退房，万科予以拒绝。
如今，万科虽然是有条件退钱退房，而且理由非常“冠冕堂皇”，但在围观者眼中，只会看到万科因维权压力而退房，根本不会区分这其中有无限制条件，也不管这些限制条件是否属实。
相反，正在为降价为困扰的老主会进一步模糊其边界，将万科退钱退房作为继续维权的动力，“小闹小解决，大闹大解决”的信条只会更加根深蒂固。
更关键的是，即便抛开实际上的降价维权不谈，在双合同、茶水费、装修质量堪忧等问题普遍存在的这两年，想找一个开发商“违约”的理由，简直再容易不过，到时候如何招架？
这一招，让诸多负债率高企的大开发商和几乎所有小开发商都措手不及，接下来不得不迎接降价退房的狂风暴雨，但万科自己就能置身事外？
对于万科来说，如果降价维权不再只是厦门一地，而是蔓延到更多城市，万科到底有多少资本可以接受退钱退房？万科项目遍布全国，到时候群起而响之，万科的双重标准玩得动吗？
万科或许可以辩解，厦门退房是因为存在产品变更，但正如上文所说，想找一个违约事项再容易不过，到时候业主要求退房，万科怎么回应？
更进一步，如果今天一降价就要求退钱退房维权，如果未来一天房价再度起飞，退房的业主再度发起一场“要房大战”，又将如何应对？
04
会哭的孩子有奶吃
在《一降价就退房维权，谁惯坏了中国购房者》一文，我们曾分析过激励业主维权的四点因素：
1、房价“只涨不跌”的信念，让他们不愿相信下跌的现实。
2、掏尽六个钱包的痛苦，让他们忍受不了财产贬值；
3、“大闹大解决”的思维，给了他们现实的勇气；
4、房价不能跌的“隐性担保”，为所有人提供了强大的底气。
这一次，万科退钱退房，无疑又给这些老业主新的底气：会哭的孩子有奶吃，大闹大解决的思维只会进一步强化。
随着楼市冰封期的到来，一二线城市和三四线城市都将面临调整，开发商为了回笼现金流，打折降价促销早已是箭在弦上，未来的降价维权只会越来越泛滥。（更多参阅《北上广深杭厦，房价最高城市全部熄火》）
如果有了万科这个“榜样”，业主们的底气自然不再同于以往。
05
楼市维权年即将到来
2019年，必然是楼市维权大年。
其一，降价维权只会更加泛滥。楼市进入冰封期，房价开始调整，降价维权已经重出江湖。这事每隔几年就会上演一番，2008年、2011年，2014年，这一次也不例外。
其二，质量维权也会更加突出。过去由于限价摇号限制网签的存在，开发商利润受到政策限制，资金回笼速度变慢，在高周转模式之下，部分开发商选择偷工减料、缩短工期来应对，建筑质量显然难以保障。
此前碧桂园已遭遇多地业主维权，“五星级的家”的美誉被“五星期的家”的调侃所取代。大开发商如此，小开发商更不用想。
正如某房企高管直言不讳的话：
这两年买到的可能是全国最差的房子。
当然，这两种维权，性质不同，应该予以区别对待。
质量维权天经地义，给一万分的支持都不为过，对开发商的声讨无论如何激烈也都正常。
至于降价维权，无论背后有何苦衷，既然愿意上房地产这条船，就要忍受价格波动的影响。
世界上没有永远只涨不跌的东西，房价会涨自然也会跌，这是最简单的风险常识。
在楼市冰封期，每个人都必须重新适应这种常识。
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