大跌8成，楼市遇三年来最惨黄金周【金融大叔099期】
在这个国庆遇上中秋的黄金周，多地楼市成交惨淡。
数据显示，黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。而北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。
黄金周楼市遇冷，热点城市网签平均跌幅达8成
据中原地产研究中心统计数据显示，黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。此外市场分化持续，三四线城市整体成交依然维持高位。
数据显示，北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的历史最低值，新房和二手房合计网签量仅101套，同比跌幅达到了72%；上海前6日网签新建住宅147套，同比跌幅达到了78%。
今年十一假期前后，广州总推货量2090套，较去年同期跌65%；总成交货量872套，较去年同期跌78%。此外，包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。
这种成交下跌，是今年整个市场行情的延续。根据1-9月统计数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%。二线城市之前的热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。
数据来源：中原成交系统
业内人士认为，消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致今年“金九银十”成交远远低于预期，预计在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态。
北京黄金周前6天成交同比跌7成
“十一”黄金周的第一天（10月1日），记者以购房人身份从北京多家中介门店了解到，受假期出游影响，黄金周首日北京多家中介门店都十分冷清。
在北京市海淀区某中介门店，除了一个来咨询租房的客户外，只有两个工作人员，店内显得格外冷清。“十一大家都出去玩了，看房的人少，我们店就留两个人值班。”其中一个工作人员告诉记者。
黄金周第7天，记者再次从北京多家中介门店了解到，中秋节（10月4日）过后，在看房的人多了一些。
上述海淀区某中介的工作人员告诉记者，这两天出去玩的人都回来了，看房的人比刚放假时多了点，但是没有平时周末看房的人多。“我们整个大区4家门店‘十一’7天成交了5套房，而去年‘十一’每天都有成交。”他说，现在房价比较好谈，有个挂牌价845万的3居室，如果谈的好800万左右就能成交。
北京三元桥附近某中介门店的工作人员也表示，“十一”期间看房客户量还行，该大区几乎每天都有成交的。
“只要十一出来看房的，都是购房需求比较明确的、真正想买房的刚需，平时上班没时间，想趁着假期集中看房，把周边的房子都好好看看。”她说，今年“十一”楼市成交肯定没有去年好，但跟今年“五一”比强多了。受“3.17”政策影响，今年4、5月份成交大幅下跌，经过几个月的观望，9、10月开始成交量出现明显上升。
黄金周成交大跌原因为何？
这个黄金周，除了北京楼市成交惨淡外，全国多个一二线热点城市成交量也同比大幅下滑，创2014年来的新低。
中原地产研究中心最新统计数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交出现了明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了8成（部分城市网签数据暂停）。
其中，上海前6天新房网签量为147套，同比去年同期的665套下跌了78%；南京前6天新房网签量为312套，同比去年同期的844套下跌了63%。
中原地产首席分析师张大伟预计，今年8天黄金周将给热点城市10月数据带来非常大的影响，热点城市10月份成交数据均将创年内最低，甚至低于春节月。
对于热点城市黄金周网签量同比跌幅近8成的主要原因，张大伟认为：
首先，是因为同比数据前值高，2016年国庆虽然开启了930调控，但楼市处于踩刹车过程中，部分城市集中签约，数据处于高位，导致整体市场同比前值影响了跌幅数据。
其次，楼市调控持续一年，北京一年内发布了超过30次各种调控措施，全国热点城市也发布了多轮调控政策，大部分投资需求转移到三四线城市，一二线城市持续低迷中。
第三，政策持续加码，今年楼市调控更多的是预期管理，在市场出现不稳定因素时提前发布政策，相比往年的调控措施相对效果更好。
“消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致2017年‘金九银十’成交远远低于预期。”张大伟说。
一二线城市调控全面收紧，三四线城市表现更佳
三四线城市成交同比基本持平，比一二线城市表现要好。
过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国历史记录，一年内发布了超过30次各种调控措施，包括调高首付比例、减小房贷打折力度、甚至暂停房贷等。此外，北京市政府还出台了“多校划片”政策，打击天价学区房。8月，北京市明确将在五年内推出25万套共有产权房，并于9月30日开始实施。
紧跟北京步伐，全国其他一线城市也先后发布了多轮调控政策。
上海市将首付比例调高至35%，要求“十三五”期间新增住房170万套，上调最低房贷折扣和房贷利率，延长审批周期等。
广州率先推出“租售同权”，上海则率先推出“租赁住房用地”，建立住房长效机制。
杭州、南京、厦门、武汉、郑州等二线热点城市纷纷跟进，推出各种限购措施。南京规定新购住房三年不得转让，武汉本市户籍居民购买二套房最低首付款比例为50%，禁止购买第三套住房。
随着一二线城市的调控全面升级，大部分投资需求转移到三四线城市。自今年3月以来，从70个大中城市住宅销售价格变动数据来看，房价呈现出“一二线跌，三四线涨”的态势。
限售可能将快速向三四线蔓延
中原地产首席分析师张大伟预计，核心城市楼市萧条的主要原因是政策持续加码。10月份热点城市数据均将创年内最低。
到目前为止全国已经有46个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。限售事实上就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。
此外，消费贷收紧带来的资金价格继续上升也值得注意，国庆黄金周期间，各地银监系统发布政策要求银行严查消费贷进入楼市，限制了购买一方的支付能力。