马光远：真想降房价，只需四招
■ 文 | 马光远 ☞ 扑腾话最标肿的正经经济学家
短期调控的举措在中国房地产政策史上最终肯定只会以失败者的身份留名。
对房产税真正有感受的只有一类人，那就是中产阶层。
住房的最大问题，已经不是总体的供应问题，而是分配的不均和保障严重不足的问题。
香港特区政府11月4日宣布将向买入第二套住房的香港永久居民统一征收15%的印花税，5日起生效。下如此重拳的目的是为了遏制楼市炒作之风。政策一出，房地产股开盘大跌。
与香港特区政府一样出狠招的还有加拿大的温哥华，今年8月推出向外国购房者征收15%购房税的政策，效果也比较明显，温哥华地区今年10月份房屋销售量比去年同期暴跌了38%以上。
今年10月份，中国出台了一系列限购限贷的措施为房地产降温，很多城市选择在半夜出台，限购限贷的力度也是空前，被媒体视为遏制楼市虚火的猛拳。然而，和香港特区政府以及温哥华的措施比起来，我们目前采取的所有调控措施都是温柔一枪。
众所周知，限购限贷只能降温一时，却无法保证房地产长期的稳定健康。这已经为过去多年的事实所证明。无论是过去多年调控的效果、房地产市场的基本面以及未来制度建设的需要，短期的行政调控措施，特别是全国一刀切的调控，已经无法适应中国房地产市场健康发展的需要。
过去10多年，以行政措施为主要手段、以控制房价过快上涨为主要目标、以抑制不合理需求为主要途径的房地产调控，由于过于浓厚的行政色彩，以及政策的短期与多变，不仅没能抑制房价的过快上涨，反而扰乱了整个房地产市场的预期，不仅使得购房者无所适从，更使得整个行业的发展都因为政策的不断加码而难言健康，问题和矛盾重重。特别是，购房者在这场长达十年的博弈中已经深刻理解了调控的精髓，对于房地产调控已经不信任，出台任何房地产调控政策都会被视为“助涨”的信号而起到反向的作用。所以，每一次限购限贷，最后都以房价报复性反弹告终。
短期调控的举措在中国房地产政策史上最终肯定只会以失败者的身份留名。那么，长效的举措呢？最近关于房产税的讨论很多，因为房产税被视为长效机制之一。我昨天在我自己的微信公众号“光远看经济”里对房产税降房价的愿望泼了一盆冷水。把降房价的希望寄托在房产税上，真的是太傻太天真。古今中外，凡是有房产税的国家，房产税立法的目的从来都不是为了遏制房价上涨，而是为了给地方政府创收。房产税在间接上通过提高持有成本也许能够起到遏制房价的作用，但事实上，有房产税的国家房价不见得稳定，没有房产税的国家，房价不见得会大涨，关键还在于对房价的预期。
就拿税率来说，不管是1%，还是0.5%，和目前房价的涨幅根本不能相提并论，甚至连CPI的涨幅都无法企及。如果再看征收对象，无论是按照面积征收，还是按照套数征收，对房产税真正有感受的只有一类人，那就是中产阶层。对于中产阶层而言，即使1%的税率，每年的支出也在万元以上，绝非一个可以忽略不计的数字，房产税杀房价无力，但对付中产阶层，却可以让他们感受到冷冷的杀气。所以，我一直认为，房产税就是剪中产羊毛的利器，不要把降房价的希望寄托在房产税上。
要治中国高房价的病，不能病急乱投机，关键是要把病因找清楚。中国住房和土地高价真的是因为稀缺吗？真的是因为货币发行过多导致的吗？从房地产的基本面看，在经历10多年高速发展后，中国在住房问题上其实已经告别绝对短缺，除少数热点城市，住房供应已经能够基本满足居住需求。住房的最大问题，已经不是总体的供应问题，而是分配的不均和保障严重不足的问题，包括：土地市场的垄断导致土地供应，特别是居住用地人为供应不足；基本制度体系缺乏，导致住房分配不公，住房资源集中在少数人手中；保障房欠账严重。
这些问题，靠短期的调控已经很难解决，必须通过改革土地制度、加快房产税以及住房消息的联网和建立住房普查制度等长效机制加以解决。在住房市场供求已经总体平衡的情况下，停留在过去的思维，一而再，再而三地出台所谓的调控政策，强调热点城市的供需矛盾，不仅不是灭火，而是煽风点火，不仅稳定不了市场，反而会极大的破坏市场的预期。
中国的房子也好，土地也好，如果真的存在短缺，那也是人为造成的，是人祸而不是天灾。把人为导致的稀缺解决了，高房价的问题迎刃而解。基于这个思维，我提出三个解决办法：
第一、立即启动全国住房普查，搞清楚中国到底有多少房子，搞清楚包括北京在内的这些热点城市究竟有多少房子。我相信，这个数据一旦公布，所谓住房短缺的谎言立即会被戳穿。因为，我个人认为，大城市的住房供应也没有那么短缺。
第二、学习香港和温哥华，对购买三套房子及以上者，直接征收高额的印花税。房子最基本的功能是人住的，投资功能是第二位的。对三套及以上者征收重税，简单，效果直接。也不会导致离婚，更无需在政策上出台什么不许“前夫前妻”贷款之类的匪夷所思的政策笑话。
第三、取消全国所有城市的行政级别。资源分配不均的根源在于不同行政级别的城市拥有不同的资源，从而导致资源越来越集中，如果取消行政级别，取消城市之间的不平等，城市会按照它自身的竞争优势发展，资源集中的问题就会解决。
第四、这个比较难，打破土地一级市场的垄断，我也只是做做梦而已，中国高房价最终的根子在土地制度！垄断导致稀缺，这是一个基本的经济学的常识。
孔子曾经多次曰
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