王福重：把房子的事说的深入一点

■ 文 | 王福重 ☞ 经济学教授

在人们的各种权利当中，财产权是特别重要的。比如约翰·洛克就强调财产权利对人的极端重要性。

道格拉斯·诺斯在《西方世界的兴起》里，解释英国为什么能成为世界老大，他的回答是英国人建立了一种有激励的私人财产制度。我过去也说过，这种制度是经由圈地运动来建立的。

中国改革开放，初期效果最昭彰，如农村的承包制，城市中小国有企业的承包制。就是因为承包制一反常态，尊重个人、企业、基层的财产权利，极大地激发了微观主体创造财富的积极性。

改革开放这么多年，不但国家的总财富大大增加了，个人也积累起自己的财产、财富。无论城市还是农村居民，大部分人最重要的财产就是房产。尤其城里人多年打拼的成果主要体现在房产上。

几年前，我们出台了一部重要的法律，就是物权法。在当时的情况下，出台物权法是非常了不起的，因为直到今天还有很多的争议。

物权法是一部私权的法案，保护的是个人财产权利。过去我们习惯于保护国家的集体的财产，宪法规定国家的集体的财产是神圣不可侵犯的。后来宪法修改了有关条文，改成国家的集体的财产是神圣不可侵犯，个人的合法财产也受国家的保护。这一点是非常不容易的。物权法是一个最大的进步。

物权法也是房产的守护神。按照这一改革的趋势，下一步应该讨论的是土地所有权的问题。就是因为房子特别特殊，包括两部分，一个是土地，一个是地上建筑物的权利。

我们现在很多人拿到了房本，过去叫房产证，现在是不动产权证，这个不动产主要还是地上建筑物的权利，不包括土地。但是如果没有土地的权利，这个不动产权应该是不牢靠的，是有后顾之忧的。

比如说现在很多人正在讨论，中国将来可能要借鉴新加坡的住房模式。新加坡确实是有85%以上的人住在组屋，也就是政府给的房子里，但还是有私人产权的房子。比如说，土地有99年的，有999年的，还有永久产权的。新加坡私有产权的房子，跟我们是很不一样的，所以我们在如果借鉴新加坡，这一点恐怕是需要注意的。

现在房地产调控的形式、内容发生了巨大的，甚至是根本性的变化。可以说在很大程度上逆转了原来房地产改革的方向。原来改革的方向，那就是以某种形式探索让个人有完全产权的房子，现在完全逆转了，比如说租售同权、租售并举，而且打击把房子当投资品的行为。因为我们知道无论从理论上还是市场经济国家的实践来看，房子不但是我们主要的私人财产，而且也是投资品。在中国，我想可能在这一点上，将来会和其他国家有很大的不同。

在以后的相当长时间里，我们至少是不鼓励人们把房子作为投资品。投资品其实就是投机品，投资和投机在经济学上就是一个概念。我们不希望人们再过多地持有房产，甚至不希望人们交易。有一种趋势恐怕要回到过去的那种体制上去。

过去是什么样的体制呢？房子是政府或者单位分给我们的，我们有使用权，这个使用权是非常长的，你可以一直租住下去，交点儿租金就行了，租金也不高。恐怕在某种程度上是要回归到过去的这种体制上去，这是这次调控跟以往调控最根本的不同。

因此，政策的趋势是不再鼓励，希望个人再拥有自己的房子。已经有自己房子的，也不会有完全产权。鼓励现在没有房子的人，租房住。

那么房价的长期趋势是什么呢？市场的范围虽然缩小了，但只要个人投资没有可靠去处 ，房子还是公众最大公约数的条件下，房子的供给一定是稀缺，并且越来越稀缺的，价格的总趋势还是向上的。

我们必须把眼光放长远一点，稍微长远一点。一切政策都是短期的，都是权宜之计，都不会有房子的寿命长。

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