彭蛋蛋：连华为都撤了，深圳的房子还能买吗？

一、现在是深圳买房的好时机

调控持续了那么久，很多人已经按捺不住了。最近有很多朋友问我：“现在的深圳，应不应该入手？”

对此我的统一回答是：“现在正是入手深圳的好时机。”

为什么这样讲呢？我们先来回顾一下这一轮调控深圳楼市起伏：

17年至18年初，经过一年的调整，深圳楼虽然大盘轻微下跌，但热点区域却有不小的涨幅。例如在17年后半段到18年初，宝中、前海、沙井、光明增长率都在15%-20%之间；借助学区的利好，深圳湾更是完成了30%-100%的暴击。

正是因为观察到种种爆发的迹象，18年3月以来，深圳政府接连发布“三价合一”和“731新政“。大部分刚需开始变得犹豫不决。

同时，由于媒体大幅报道部分二三线城市出现的“降价维权”现象，网上又开始兴起“房产泡沫即将破灭“的言论。购房者逐渐从“蠢蠢欲动“变成了“暗中观察”。

然而需要注意的是，深圳需求坚挺，观望期不会太长，这小半年的窗口正是购房的最好时机。投资客们手握资金等待笋盘出现，少量急需用钱的业主往往会低价抛售。

由于买家少，往往在谈判中还能进一步压低价格或争取其他有利条款，本身低于市场价格50万的房子见面再砍20万。

为什么投资客如此笃定地下手？因为行家熟知经济发展及政府行为的必然规律，价格的小幅波动是完全不用在意。只需认清两点：“通货膨胀永不停止”和城市化的必然趋势。

二、华为逃离深圳是大势所趋

我们先来看一则热点新闻：几度辟谣之后，华为还是逃离了深圳，几乎把整个公司搬到了东莞。

对于这件事，网友的普遍评论是这样的：

毫无疑问，华为是被逼逃离深圳，是房地产挤压实业最有力的一条罪证。

对啊！一座城市没有实体经济作为支撑，那它纵使有再辉煌的成就，也终会是一段历史的缩影。终有一天，所有人都会后悔在逐利场上的作为。

而对于其他城市也是一次警钟，光引入人才而不去控房价，这难道不是在抢人才的钱包？钱抢完了，产业都跑了，未来怎么办？

事实真的这样么？为什么很多上市公司总部密集地扎根在大城市，而华为去了东莞，小米去了武汉呢？

其实，实业本身就不适合待在大城市，这是产业升级的必然趋势。

华为走了，说明华为作为实业和其他工厂一样，在东莞更有利可图。除了税收、地租、供应商、水电费等考量外，主要是节省人力成本的考虑。

然而，华为作为高新企业，早已找到在二线城市寻找人才的解决方案。那就是：高额的校招待遇（吸引人才） + 与世隔绝的工作环境（锁死人才） + 专有的工作技能（锁死人才）。

华为出走说明了城市化的进程正在高速地推进。

三、城市化的驱动力是什么？

为什么城市会不断扩张，什么驱动了城市化的进程？

答案是人口红利的正向循环。

密集的人口支撑起了某些行业的高生产力及高利润，高利润带来高工资，高工资促进了人口的增长及人口素质的提升，从而进一步提升生产力及利润。这样不断地循环往复，促进了城市的发展。

在城市化的进程后，哪些产业将引来利好，哪些产业会被逐出场呢？

利好的行业主要是如下两类行业，其他行业都将排除在外：

❶ 固定成本变动不大，人口越密集越有利可图的行业。如：购物、外卖、网约车、共享单车等等。教育、医疗、交通等行业，出于相同的原因，大城市要远远优于小城市；

❷ 人才是主要生产资料的行业。如：软件、金融，这些行业需要源源不断地补充人才缺口，更新员工能力，所以逃离大城市的互联网公司和金融公司很少见。

那么城市化什么时候会出现停滞呢？

很简单，当大城市和小城市提供给人们的“收益”相等的时候，城市化就会停滞。“收益”包含“物质收益（货币收益）”和“心理收益”。

就现状来讲，就算大城市生活成本不断上升，“物质收益”还是有压倒性的优势，所以人口一直在净流入。即使生活成本高，存不到钱，医疗、教育、消费、娱乐能带来的心理收益也是小城市无法比拟的。这同样会带来人口净流入，直到和小城市的收益持平，大城市人口流入才会停止。

但就算人口总量不在增长，人口结构也不会一成不变。“心理收益”倾向较高的人会替换 “物质收益”倾向较高的人；更符合新产业结构的人会替换掉旧产业结构的人；更高收入的人会替换掉低收入的人。

目前，发达国家的城市化率均在80%以上，中国目前只有60%不到，意味着未来还会有3亿人涌入城市，这是一个至少30年的漫长红利期。

▲各国城市化率对比

在这样的时代背景下，什么东西能享受城市人口增长的红利，什么东西能在通胀中保值？房产无疑是最好的选择。

四、深圳有无与伦比的人口优势

这样说来，城市人口不断的增长是符合经济学规律的。那为什么北京、上海等大城市的人口出现了负增长，是城市吸引了下降了吗？

这个问题的原因不在市场经济里，而是国家的宏观调控，具体就是“户籍制度”+“人口红线（限制大城市人口数量）”。

国家出于多种考虑，限制大城市的人口数量，大大阻碍了城市经济发展。目前北上深的人口情况及缺口是这样的：

从图中可以看出，相比北京、上海，深圳还有342万人的人口上限，发展空间相对充足。

需要注意的是，深圳户籍人口仅占常住人口的31%，而北京、上海等地基本都在60%以上。众所周知，由于限购政策，户籍人口才是楼市的主要购买力，所以就算深圳人口到达红线，也依然有大量的空间将外来的常住人口转化为户籍人口。

深圳落户的难度也远小于北京、上海。目前深圳户籍增长率平均为7.2%，北京为1.2%，上海只有可怜的0.4%。如果看整个深圳的历史（从1980年以来），深圳户籍人口的增长率始终保持在7%左右，意味着大约10年翻一番，户籍人口增长速度较快。

此外，深圳的常驻人口增长也遥遥领先，近5年来始终保持全国第一。

可见，深圳的人口红利规模及时长均远超中国整体经济的发展，是任何一个城市无法相比的。

深圳需求坚挺，蓄势待发；看空深圳者赢面为零。

城市化及通货膨胀推着楼市滚滚向前，政策原因会让这班列车临时停靠一会。但是现在列车即将启动，深圳宽松的落户政策让你还有时间买票上车。一旦错过，你与这座城市也许彻底无缘了。

那么，在深圳买房，如何寻找价值洼地？如何花最少的钱买到最合适的房子？如何避免踩坑？你需要一份全方位购房指南：

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