城市规划决定了帝都和魔都迥然不同的城市风格，乃至影响到后来的城市治理和发展。
城市的命运就是在规划图纸上一点点书写的，很多人的财富人生都不知不觉中被规划了。除了北京、上海等一线、准一线的消费型城市外，大部分内地二三线城市的置业都要考虑所在区域的经济发展后劲。2007年，我在北京出差，住建国门附近。晚上八点，出门买个打火机，走了足足三个街区，半个来小时，问了几位路人，才找到一家烟纸店。作为魔都人士，习惯了出门百米必有小店的方便，对帝都人民深表同情。
帝都的城市规划，比起魔都更“苏（联）式”，很大的居民区、很大的马路、很大的建筑。问题也很大——商业网点分布稀疏，道路也更为拥堵。魔都没有经历过帝都那样大规模的改造，仍然是上海滩时代的老底子。
租界时代并没有多少前瞻性的宏大规划，各租界当局各怀鬼胎的“小心思”还留了不小的后遗症——老上海的“断头路”很多，就是各家租界、租界和华界之间交界处的有意为之，49年后花了很长时间才整理疏通好的。但是，也正因为分片规划不那么“严谨”，给城市留下了自然成长的空间。城市规划决定了帝都和魔都迥然不同的城市风格，乃至影响到后来的城市治理和发展。帝都的宏大、整齐，缺少一点亲民的气质，可远观而不宜居。上海更为市井气息，繁华喧闹的商业氛围更为亲切。除了城市风格，规划还在很大程度上决定了一个城市的基本品质，比如说地价。香港就是反面教材，1100平方公里容纳了700多万人口，平均每平方公里7000多人，人口密度高于大陆排名第一的深圳（每平方公里近6000人），已经属于土地稀缺。
更为奢侈的是，这1100平方公里有四分之三的土地资源保持了未开发的原始状态，占总面积三分之二的土地从上世纪70年代开始被陆陆续续划为各类保护区。700多万人口被“关在”250平方公里的狭小区域内，建成区占比不到四分之一。这250平方公里的人口密度达到了令人乍舌的每平方公里2.8万人，全球第一。房价上天一点也不意外。而且，这250平方公里的建成区内商业用地和工业用地都少得可怜，经济发展起来后，土地成本畸高的问题很快就凸显出来。制造业迅速转移到内地，引发了一系列问题——经济空心化、底层失业、贫富差距加大。更要命的是，没空地腾挪，就这么巴掌大的地方也很难腾挪出什么土地。土地，成了香港的命门所在。城市的命运就是在规划图纸上一点点书写的，很多人的财富人生都不知不觉中被规划了。中国有663座城市，如果你有城际置业的选择，请务必要留意它们的规划。建成区的规划面积、各类土地的储备状况、城市发展的方向和重心，都要纳入到考虑范围。
数年前，一位朋友发现一个“秘密”：重庆的房价仅为上海的四分之一，大感兴趣。我了解了一下重庆的规划，劝他千万别去。当时几个大型开发区的建设用地大幅低价出让，而且重庆的大小国企手上还有很多土地。重庆的土地，就像自助餐一样“free”。这些都不是保密信息，市级规划中都有的。可是，他信心满满地说“都是直辖市，没道理比上海低那么多”。买下时房价相当于上海同面积的四分之一，屯到现在只相当于上海的八分之一……重庆人民应该感谢他，不远万里为重庆市的GDP做出了贡献。土地供给情况是房价的基础，都写在了城市的规划中。看与不看，就是财务自由和甘当韭菜的区别。
还有一个重要的指标就是城市发展的方向，选对了方向就搭上了政府基建投资的便车，成了“风口上的猪”。但是，这个选择题的难度比较高，要看“运气”。中国城市规划的一个严重问题：规划易变。隔一两届政府搞一次“战略调整”，城市发展方向摇摆不定，资源利用低效。比如南京，虎踞龙盘位置极佳。西进是皖南，人口输出大省；东进就是苏南，中国屈指可数的富庶之乡。东西两头之外，江北还有大片未开发地区。新城区开发哪个方向都有理，但也决定了哪个方向都可以被“调整”。十多年前河西新城和江北新区都是热门的规划概念，现在复盘一下，当初买河西的和买江北的，虽不至于冰火两重，差距也很明显。与南京类似的还有成都。川渝分离后，四川是中国各省份罕见的一城独大——省内行政中心和经济中心都是成都。蓉城风光无限，却也患上了选择困难症。除了东进不予考虑，北、西、南相继成为主要发展方向。十余年间三易方向，“任性”得可以。这种方向调整和经济活动没有什么关系，直接由地方政局变动引发。如果是正常换届，可能调整会比较温和。要是“非正常”的，多数就是一百八十度大转折，防不胜防——你会突然发现，纸面上规划好的医院、学校等等长期停留在纸面了。这是城郊置业中是不可抗力的风险项，很难正常规避。城市规划的变来变去，根本原因出在行政主导，就会按照行政的逻辑走，而不是城市发展的逻辑。新一届总有自己的想法，要搞自己的政绩。至于“出事了”，继任者就更要另起炉灶。至于“调整”的合理性、经济账，就顾不上了。中国城市规划多数由省级政府做主（国家级新区、开发区除外，这些“国字头”的规划权属于中央部委），按照行政序列越往下发言权越小。到了乡镇、街道这一级的“亲民之官”，就是个被听取意见、参与编制规划的资格，和决策是无缘的。
至于最后真正的实施机构，无论是官方的城投公司还是开发商，基本上就是照方子抓药的操作。想要修改，就得逆向层层向上审批，哪一关都是“大Boss”，卡在哪儿都不奇怪。这就造成了规划者和被规划区域之间，过去未必有什么关系、此后也没什么联系的脱节。真正了解该区域实际情况的、落实规划的，却在规划编制时起不了什么作用。这样做出来的区域规划大都是纸上谈兵、套套公式搞出来的，最简单、最规避风险的方法就是抄成功案例。二三线城市的商业步行街有多少“小南京路”？省会级城市的金融区又搞了多少“小陆家嘴”？古镇开发，又有多少“小丽江”“小乌镇”？量产制造的“天下规划一大抄”，因地制宜、体现地方特色显然是不可能的。自上而下的规划流程“不接地气”，还会造成严重的资源错配。前几年一窝蜂的新城开发就是典型。新城开发的资金一般都是靠住宅销售平衡产业，讲白了就是从卖宅地的收益中拿出一块补贴产业。无论这个补贴是开发商负担，还是经由政府转手补贴，归根结底都是买房者的钱。因此，一个新城区规划多少商业设施、办公楼、工业园区，和地价、房价直接挂钩。有的城市规划盲目追求开发区域的GDP贡献，或者死套公式，配备过剩的办公楼、商场。结果就是房价虚高，招商失败的“鬼楼”又成了负资产。极端情况下，整个新区都成了“鬼城”，土地资源和资金大量浪费，还生出一堆地方债。可是，该由谁负责呢？一笔糊涂账。换届走人，岁月静好。因此，买房要看规划，交通、医疗、教育这些基本生活必须固然重要，所在区域的经济是不是有长期发展的潜力也不能忽视。除了北京、上海等一线、准一线的消费型城市外，大部分内地二三线城市的置业都要考虑所在区域的经济发展后劲。2018年，GaWC（全球化与世界城市研究网络）的城市排名榜单中，美国7座城市入选世界一线，中国有6座，在国内曾掀起热议。我们没必要妄自菲薄，中国这些年在城市建设领域的成就有目共睹。
近日哥伦比亚大学国际与公共事务学院和中国指数研究院，针对中美十座大城市发布了“2019年城市年轻态研究”，中国城市的人口年龄、建筑年龄和地铁等交通设施先进程度上，均有一定优势，中美城市的空气质量等环境指标差距也在缩小。
但是，我们也不要盲目自负。人口数量和年龄结构的优势是天然的。中国城市有后发优势，各项硬件指标表现当然更好。如果中美之间比较发展起步较晚的新兴城市，差距就会比较明显。比如著名的加州尔湾市，1959年当地农场主尔湾家族成立“尔湾公司”和加州政府合作，从加州大学分校区起步，到1971年正式建市。半个多世纪的发展，尔湾市已经成为全球知名的顶级城镇社区，环境优美、经济发达、宜居宜业。尔湾公司作为城市规划和营运主体，功不可没。这一稳定的主体既能从城市发展中获得巨大收益，也要负起相应的责任，而政府更多地起指导和服务作用。尔湾模式可以给我们很多启发。
我们中国人是聪明善于学习、善于赶超的，在城市规划领域也是如此。我的一位规划设计师朋友，每做一个项目就要买一柜子的书，用以研究当地的文化。这种专业热情令人敬佩，可是听他谈谈城市规划中的曲折，让人不得不感慨：我们欠缺的不是优秀的专业人士，欠缺的是让他们安心工作、发挥才能的机制。