本文系作者在广东卫视2020跨年盛典上所作的演讲，功夫财经受权发布。
怎么保证自己的社会阶层不下滑？这是中产阶级最关心的一个问题。
记住不动产就是不要去动它。楼市下半场，中国可能只有20%的城市，20%的房地产，依然可以保持价值。我讲的是微观、接地气的事情，比如说2020年怎么赚钱？
总有朋友问我说，赚钱要学习区块链、人工智能、大数据、5G、猪周期、贸易战等等信息，实在太难了，有没有简单些的赚钱办法？我回答，老老实实地买房、买地，买一些不动产，不是挺好的吗？2001年，当时A股的一个高峰是2187点，而广州琶洲这个地段，当时房子是多少？2000块。和股票差不多1：1的价格，一手ETF可以换1平米的房子。到了2009年，差不多十年时间过去，股市3000点，而琶洲房子已经是1万多，大约是1.2-1.3万了。看到没，到这会楼市和股市已经拉开了4倍的差距。在这段时间内，凡是老老实实买房子的人都赚了，股民就不提了。一个人不小心发了一笔小财，怎样才能不靠实力赔回去呢？怎么保证自己的社会阶层不下滑？这是中产阶级最关心的一个问题。在座有很多的中产阶级，我知道大家都很关心自己的孩子。担忧孩子不能赶上自己现在的阶层，也担心他们不会考进“985”、“211”。我给大家财富传承的建议非常简单，三个字：不动产。记住，不动产就是不要去动它。
有一些老师的水平非常高，每年都能把宏观经济讲得一套一套的。我们地产这块就太简单了，不动就可以了。估计我这么说，很多朋友恨不得要扔臭鸡蛋上来了，说我在这里讲的什么。接下来告诉大家，今天我讲的就是房地产的下半场。为什么这么说？现在是2020年，要知道20后看90后，就像是90后看60后一样，世界是会变的。一套方法赚了二十年的钱了，不能指望靠它再赚二十年的钱，时代是会变迁的。地产下半场和上半场的游戏规则完全不一样，不能再乱买房子了。为什么？以后二十年，我们有一个根本性的变量不一样，那就是人口。人口即将面临拐点。很多人不理解什么是房地产的价值。是不是我房子装修的特别好，或是豪华别墅，才叫房地产。不对，房地产的本质是人。哪里有人，哪里才有价值，哪里才有不动产的升值和回报。我们一直讲一句话，只有大城市才有房地产，大家注意到了没有？从2020年开始，中国的城市化将接近尾声，人不再有那么多了。中国的人口城市化，从2000年初的35%左右，到今天60%，农村年轻人已经所剩无几。在未来的20年，我们不会有以前那么汹涌的城市化浪潮，它会导致什么呢？它将在微观上改变我们的房地产市场。比如以前讲新区必定发财，拿广州涨最快的珠江新城来说。因为新城可以高规格、高起点的建设，这就导致了珠江新城在100年前是广州不起眼的地方，现在却是全广州最贵的地方。你们有没有想过，到楼市下半场，如果我们人口不增加了呢？那会出现什么？鬼城。中国现在有很多城市，像鄂尔多斯、兰州等，它们的新城就是填不满的，因为没有人口了。
再强调一句，地产下半场不能乱买房子了，你一定要看清楚人口会涌入哪里，而且地段不会再颠覆了。可能未来的二十年，广州最好的地段依然是珠江新城，因为我们没有新区了。除了人口，还有一个概念是老龄化。老龄化会深刻影响房地产的估值，甚至有一部分房产可能已经处于岌岌可危的状态。哪一类房产？就是很多人都猜不到的银发社区。什么叫银发社区？我们到一个地方，尤其是老城区，你看一下整条街道，如果都是白发苍苍，以退休人士老年人为主的社区，那就是银发社区了。如果一个社区20年前很有名，是市中心黄金地段，但今天主要人口都是退休人士，那会导致整个社区大部分是卖盘，而买方很少。没有接盘侠，那它的走势一定是向下的，我们非常看淡老城区。在未来20年，中国可能只有20%的城市，20%的房地产，依然可以保持价值。2019年中国出生人口只有1100万，几乎是1949年以来最低的一年。未来中国人口可能没有那么多了，也就没有以前那样的房地产狂潮了，大家一定要记住。在这样的形势下，有一个省份值得我们特意拿出来强调，那就是广东省。广东省人口1个亿，占全中国人口的1/14；而去年广东省新生婴儿143万，占全国的1/8。也就是说，广东的人口出生率是全国的2倍。我们一定要感谢潮汕地区的人。讲到这，很多人也就都知道了，如果我们要讲地产下半场的话，那最有前途的省份是哪一个。迎新春！功夫财经送“福”喽！
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