马光远：房价的逻辑，兼答为什么这几个城市房价可能大涨
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房价的逻辑，兼答为什么这几个城市房价可能大涨
■ 文 | 马光远 ☞ 扑腾话最标肿的正经经济学家
统计局2016年1月18日公布了70个大中城市2015年最后一个月的房价数据。70个大中城市的房价我从来都觉得是最不可信的数据之一，比如，2009年中国房价大涨的那年，这个数据显示房价一年只涨了1.5%，沦为笑谈。但如果从趋势看，这个指标也能够反映房价的基本走势。
比如，从2015年全年看，70个大中城市的房价数据起码可以告诉我们这么几点：
NO.1
热的很热
在政策的刺激下，包括一线城市在内的房价回暖的态势明显，特别是四个一线城市，全年同比的涨幅都很乐观。比如，深圳的涨幅高达47.5%，比高利贷和贩毒的收益都高，而且很靠谱。相信2015年年初没有人想到深圳房价会涨到这个程度。
NO.2
冷的很冷
尽管一线城市和一些热点的二线城市，比如南京、杭州、福州、厦门等，涨幅可观，而且预期升温的态势仍然在持续，但大量三、四线城市，因为库存的压力，仍然处在深度调整中。这两天我看到媒体报道，一个一直以来很乐观的开发商说，一些城市的房子只有炸掉一条路了。恩，这话我至少三年前就开始讲了。
NO.3
有的更热，有的热不起来
如果2016年政策发力，一定会让热的城市更热，但冷的城市恐怕热不起来。2016年政策的着力点是去库存，但一线城市、部分二线城市、一些热点城市和未来人口流入的城市，需求旺盛，根本不存在去库存的问题，一旦政策发力，等于火上浇油。而那些库存压力很大的三、四线城市，不管政策如何发力，都很难点燃市场的热情。
这些情况，早在2014年9月30日我的文章《不是每一朵野百合都会有春天》里谈得清清楚楚。前一段时间，我在功夫财经的文章《2016年，这几个城市的房价会大涨》里对一些可能明显上涨的城市进行了列举。文章发表之后，很多网友不断问我，为什么我认为某个城市会大涨。我认为，大家之所以对房地产的一些问题有困惑，对一些明显忽悠的概念搞不清楚，除了羊群效应，关键还是很少有人去理解房价的基本逻辑。
大家要知道，价格只是一个表象，在表象的背后，则是影响价格的一系列因素，这些因素最终的合力导致了价格的生成。房价走势如何，不是靠一些诸如什么“刚需”、“城镇化”、甚至“二胎”之类的概念，而是靠支撑房价的重要逻辑：
房价某种程度上是货币现象。过去10年，中国房价上涨背后最大的推手，就是货币。过去10年是中国房价暴涨的10年，在这背后，则是M2的膨胀。目前中国的M2已经超过了137万亿，之所以没有发生很严重的通胀，主要是因为房价吸收了这些水分。大家记住，我之所以强调2016年一些城市的房价仍然会上涨，是因为2016年货币政策宽松的预期很明显，而且，全年很有可能进入负利率时代。大家记住，在负利率的情况下，大城市的房价没有下降的先例。
千规律，万规律，供求规律是第一规律。过去很多年，房地产最流行的一个概念就是“刚需”，我批驳“刚需”这个概念很多年，因为经济学上从来没有一个需求叫“刚需”。需求指的是收入约束曲线下的需求，比如，我对中南海里的房子有想法，但这不是刚需。人人都爱大房子，但你的收入必须足够承担才可以，所以真正的供求规律是有购买力的需求。过去房价飞涨，政府控制不住，原因只有一个：房子不够。现在80%的城市房子供应严重过剩，房子不再短缺，价格是不可能上涨的。就此而言，未来房价上涨的城市是需求仍然旺盛的城市、人口流入的城市。
过去有人讲，在中国城镇化完成之前，房价都会一直上涨。这也是一个伪逻辑，因为：第一，这个逻辑假定现在城市里的房子都住满了人，农民进城，都需要建新的房子；第二，它假定进城的农民都能买得起房子。很显然，这两个假定都不存在。关于中国房子的库存，我在之前的文章里都很详细地论证过，在此不再赘述。但城镇化的逻辑告诉我们，未来人口流入的城市，对住房的需求是实实在在存在的。
这是过去开发商一直告诉大家房价不会跌的逻辑，因为政府要靠房地产，所以政府不会让房价跌。但这个逻辑也建立在供求规律的基础上。当房子少的时候，政府可以卖地，但当房子多的时候，政府就无法依赖土地财政。当然，土地的逻辑也意味着，一些土地供应稀缺的城市，房价的上涨就具有天然的基础。比如，兰州的房价为什么比西安贵，很简单，西安地处800里秦川，一点不缺地，而兰州地处黄河边上，几面都是山，土地相对西安还是比较稀缺的。再加上甘肃的城市资源也少，大城市只有兰州一个，这导致兰州的房价未来仍然被看好。
当然，还会有其他的一些逻辑，比如股市跷跷板逻辑。但我认为，就2016年而言，货币逻辑、供求逻辑、以及一些城市的特殊性将决定房价的走势。我仍然坚持之前文章中的判断：不是每一朵野百合都会有春天，冷的更冷，热的更热的格局将依旧。
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