排队离婚！楼市疯了！谁是中国高房价的推手？——土地收入20年涨100倍

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有人追问：谁是中国高房价的罪魁祸首？有人说这个问题答案其实很复杂。《东方快车谋杀案》中，究竟谁是凶手？最后的事实是，12个人每一个都是凶手，但每一个的行为不足以导致被杀者的死亡，但这12个人的行为共同导致了死亡的结果。

但任何事情总有一个因才有今天的果，当我们选择了投资拉动、基建先行、土地财政、一业带百业、银行需要抵押物做“锚”、天量货币需要“超级蓄水池”消化这样的增长模式，就注定了，在那些一直能提供未来想象力、不断有新题材新发展的地方，房地产的非理性繁荣必然发生。

这届政府上任伊始其实并不想强力刺激经济，也不想重走房地产基建支撑经济的老路，相信所有人都看的出刺激手段边际效益正在递减，一旦无效后不但存量后果严重，而且还会导致再无手段，可以对冲创新转型中失误可能产生的重大风险，这一点早已显现，相信政府的智囊团也必然是心知肚明的，这两年的精准滴灌而不大水漫灌说明在整体策略上也是想避免最坏的结果。

事实上克强总理在初期也是一直把创新和经济结构转型作为经济工作的重点在力推，消费转型，金融创新，创新驱动，互联网+等等这些大家这几年耳闻能详的经济词汇也可以从侧面证明这点，但唯一的问题这些新经济领域都不足以替代房地产行业的经济支柱地位。并且只能摸着石头过河，摸着石头过河就难免会出问题，比如p2p行业等一系列乱象。这些问题沉淀下来越积越多的时候，重新向右转弯重回‘房地产基建的常态’也就是顺理成章，黔驴技穷的“保守之路”。

这样的换挡大家觉得陌生么？其实想一想，中国2009年之后到现在的7年之间其实我们已经是第二次换挡期了，虽然大家都清楚这样的状态不可持续，透支未来去换取GDP增速虽然看起来得不偿失，但是对于庙堂之上的人而言，这也是不得已的办法，也是必须要付出的代价，最终的结果？乐观点就是在消耗完之前我们能够顺利的渡过此劫，实现二次腾飞，悲观点就是消耗完所有的资源和以地产投资保增长的常态边际效应，然后大家一起步入中等收入陷阱轮回。

改革开放30年，从最初单位福利分房，从免费到今天动辄百万、千万。帝都、魔都房价比肩国际一线城市，碾压巴黎梦之都。中国是怎样走上这样一条以房地产为核心经济支柱产业的增长模式？房地产是怎样绑架整个中国经济？从宏观看，整个经济、投资、信贷对房地产依赖到一种谁都离不了的程度。它已经成魔，自运转，谁能替，奈我何？究竟谁是中国高房价的罪魁祸首？   

这要退回到1994年，22年前那一年发生了一件改变整个房地产命运的大事，中央政府不再参与土地出让权益的分配，土地出让金全部纳入地方政府收入，地方政府和土地的关联进一步提升，史称分税制改革。小编用白话文解读一下：中央不从地方卖地的钱里抽成。地方政府出让土地的钱归自己自由支配。

分税制后地方政府财政收支有巨大缺口，直到1999年城市住房制度改革后得以缓解，随后房地产业高速发展为地方政府“因地生财”创造了契机。

数据：过去三十多年，中国经济高速增长、快速城镇化带来了房地产业大发展。1978-2015年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。1978-2015年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人。

我们是社会主义国家，土地是国家的公有财产。我们的父辈都是国家分房，没有买房一说。虽然他们的名义工资很低，但是如果连房产都折算到工资中的话，那绝对各个都是高管的收入啊。不过即便是到今天，房产也只有70年使用权，70年后如何收费还是未知数。和美帝国家不同，人家土地是具有永久使用权。中国是在1986年《中华人民共和国土地管理法》和1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》实施后，中国的土地交易市场开始逐步形成，才为地方政府的土地出让创造了条件。

现行的土地产权制度给予地方政府对土地的实质控制权，使地方政府可以低成本的征收变更土地。地方政府既负责土地管理，又负责国有土地经营，集“裁判员”与“运动员”于一身。外加长期以来，经济增长数据是中央考核地方政府重要指标，也是官员升迁的KPI，在这一考核激励机制下，推动区域经济增长，成了地方政府官员首要任务，而地方经济高增长需要高投资，高投资需要高融资，高融资需要土地财政（卖地来解决）。卖地已经成了地方政府一半的经济来源。

我们看一组数据：

地价和房地产相关税收占商品房销售额已达八成。换种说法：也就是一套房子光税和地皮钱就占到80%。 地方政府作为土地市场垄断者，运用其优势地位，获得了房地产业绝大部分的“收入”，而全国的房地产开发商个数一直在增加，行业的毛利率自2011年后稳步向下，品牌地产商的毛利率水平也持续下降。

在土地财政制度设计中，地方政府和开发商是房价上涨的受益者，也是地王的制造者和最大获益者。除非受到来自中央调控措施的压力，一般来说地方政府在房价上涨时无逆周期调节动力，反而在房市萧条时，出台刺激政策。所以这是房价居高不下一个重要因素。另外一个就是货币因素。这个请出门右转，回看： 阅读本文关于通胀的部分。（点击链接）

结论：

这一轮的房价上涨已经接近尾声，（上涨空间有限，不意味着就要出现崩盘）但是大的见顶周期和金融货币政策的收紧有关。房地产周期长期看人口，短期看金融，短期政策刺激波动决定了房地产市场的波动，会提前或推迟购房的需求。长期看人口，人口的流入流出决定房地产市场的基本面。

中国房价泡沫破灭的前提，首先是人民币泡沫的破灭，最终则是中国经济增长模式的破灭。你觉得这能够发生吗？不能！所以，房地产泡沫7年内不会破裂，直到新的支柱产业出现能够替代地产行业，外加人口结构的进一步恶化。房地产供需关系的基本面转变。

一线城市的暴跌2020年之前肯定看不到。小幅回调有可能，估计会在高位寻找一个市场平衡点…北上广深房地产泡沫破裂应该是7年后2022年以后的事。3，4线早就见顶了。（经济特别发达的地区除外）

 房地产 创新转型 GDP 

经济支柱 分税制 产权 泡沫

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