排队离婚！楼市疯了！ 楼市会复制2015年的股市暴跌吗？

上海楼市疯了！

有媒体报道，上海为了控制房价，正在酝酿新的调控措施，包括提高首付比例。

这个传言引发恐慌。首先周末两天，上海最大的房地产交易中心出现了千人排队过户的盛况。二是今天有网友称，上海徐汇区民政局离婚窗口，一大早就有多位市民排队办离婚，离婚之后赶快去买房。

2016“地王”之年——面粉一次次贵过面包

310亿，这不是某个国家重大项目，而是一块地的价钱。8月29日，深圳国际会展中心代建代运营权以及11宗配套商业用地的归属水落石出——招商蛇口联合华侨城击败万科、华润、保利三家房企，以总代价310亿元一举拿下了这块地。

2016年8月17日融信中国以110.1亿拍下上海静安区的一地块，可售楼板价达到14.3万/平方米，创下中国最贵单价地王纪录。而一街之隔的万科在售项目目前均价9万元/㎡左右。面粉一次次贵过面包。最震惊的是据爆料：上海新地王拍的那块地在火葬场旁边。

2016年上半年，全国已出现219宗“地王”，成为有史以来地王出现最密集的年份。2016年就这样成为中国房地产史上的“地王之年”。上海是领头羊，但地王岂止在上海？真是桃花朵朵开、卫星天天放啊！只要拍卖就创纪录，拍卖日就是地王日。地价涨，房价升。房子成了最硬的钞票，新的财富指标不是你有多少钞票，而是你有多少面积。灵机一动的网友甚至提出“新摩尔定律”——“魔都和帝都每18个月单位人民币可以买到的面积减少一半”有人说“减少一半夸张了，减1/3是有的”。

奥运健儿在里约追求更高更快更强。其实，中国房地产也在创出一个接一个世界纪录。根据英国研究机构的数据，今年一季度全球150个城市房价涨幅榜，深圳、上海、南京、北京分列第一、第二、第四、第五。

根据FT中文网的统计，上海已经成为全球豪宅之都。2016年上半年上海总成交23.9万套住宅，是纽约、伦敦、香港、东京总成交数的两倍以上。虽然上海的套均价格（320万元）不到纽约（折合761万元人民币），但是在2000万元以上的豪宅中，上海成交量为全球之冠。

调控措施成了助涨房价的风向标

出台严厉调控措施的传言越来越多。然而，讽刺的是，调控传言不仅仅没有稳定市场情绪，反而导致卖房者出现了更大的恐慌。上海人为什么着急离婚买房，因为今年“325”新政后很多人一下子失去买房资格的血的教训让一些人闻调控色变。多年来房地产调控政策的事实告诉卖房者，调控不仅不意味着房价的回落和市场回归理性，反而几乎意味着新一轮的疯涨，很多地方出台的调控措施成了稳定或者助涨房价的风向标，而且屡屡应验。

最近的一系列有关房地产的数据也意味着，所有人的恐慌不是偶然的：

7月份令世人惊奇的信贷数据：房贷居然占到了新增贷款的全部，7月的新增人民币贷款扣除贴现后竟然为负。这意味着有相当一大部分贷款流向了房贷。房贷超过了新增贷款的数量，意味着企业的贷款额在下降，老百姓都去买房子了。

前七个月，个人住房贷款在2.8万亿左右，商品房销售额57569亿元，房贷销售比达到了50%左右，和美国次贷危机前的数据相近。

最后我们看看美国次贷危机后投资大师如何看房地产“泡沫”的本质

• 巴菲特在2010年，即上次全球金融危机后曾接受美国金融危机调查委员会的问询，对于房地产“泡沫”的本质，巴菲特先生是这样解释：

“房价随着时间的推移会越来越高，因为我们手中的美元越来越不值钱，但这样的想法完全是一种前提假设。房价的上涨不是因为建筑成本上升，也不是因为房子的设计，而是因为美元不值钱了，一套40年前买的房子会比当时卖更多钱。既然多数人都希望有自己的房子，你想买又能借钱去买，如果真心认为房价只会往上涨，你还会尽快去买。

一旦来自四面八方的钱汇合起来，会加强价格的走势，价格反过来又会激励这种行为。所以一般的民众--他们也许不懂股票，也不懂郁金香泡沫，但它们懂房产。买房融资简单，你可以把杠杆放到天上去，原来你觉得是不可能发生的事，结果随着时间发生扭曲，人们忘记了买房的初衷，只盯着价格波动。

所以投资者、银行家、美国一般民众、我、我的邻居、评级机构、国会......绝大多数的人开始相信房价不会大幅下跌。因为房产是美国最大的一类资产也是最容易作为抵押物的资产，所以它可能创造了我们史上最大泡沫。”

引用了巴菲特先生的这段问询的回答，是因为巴菲特先生清楚的阐述了泡沫的本质和运转的基理，这就如同中国这十年的房地产一样，或许有很多的经济学家从逻辑上都在告知房价不可持续，但似乎都忽略了泡沫的本质：杠杆和管理者的纵容，杠杆不断，流动性不缺，击鼓传花只会继续走下去，而也许十年后证明你的观点是对的，但却被左侧的唾沫淹死了。

押注泡沫破裂最聪明的交易是什么？或许是《MarginCall》里，当大家开始看到了击鼓传花的鼓点已经停掉，流动性开始缺失无法支撑贪婪人性的杠杆的时候，不计后果的疯狂抛售资产价格的时候，先知先觉但是后开火，这或许是反人性最好的做法。

当然如果你能够完全看的透人性，你甚至可以做得到泡沫中与泡沫狂舞，但仍然保持内心的冷静，精准的在鼓点停止的时候，流动性收紧，不但可以马上从泡沫中撤出，甚至进一步与人性为敌反手杀之，这或许就是投机的最高境界。

就如同2015年的疯狂的股市一样，中国的某位私募大佬，做多与泡沫狂舞的是他，关键时刻保持冷静，音乐停止的时候不但全身而退，甚至还能够反手空之的，这才是投资最高的境界。

未完待续：后续告诉你一个真相“做房地产其实是做金融”。为什么地王频出？谁是地王的制造者和获益者？未来房地产何去何从？

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