“合”你说法丨原以为屋外平台“独家专享”，结果……

看房时，买方钟意房屋外有一“独享平台”，遂签订房屋买卖合同。办理过户前，买方发现因隔壁房屋装修致平台不能独享，与卖方就此发生纠纷。近日，重庆市合川区人民法院审结了该起房屋买卖合同纠纷，由于该平台属于公共区域，且房屋买卖合同中双方未对该平台使用做出明确约定，判决驳回了原告要求解除房屋买卖合同并返还定金的诉讼请求。

案

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回

顾

2022年2月，李某经中介公司推荐，实地查看了罗某所有的一套房屋。看房过程中，李某得知该房屋外有一公共平台，而能够前往该公共平台的人行通道仅有一条，位于该房屋内。

当时，该公共平台仅有罗某一家在实际使用。李某认为该房屋附带有“独享”平台，其较为满意，之后便与罗某签订了房屋买卖合同，约定该房屋转让的成交价为50万元。李某向罗某支付了5万元定金。

2022年9月底，房屋过户前，李某发现该房屋的相邻住户自行将可连通至该公共平台的窗户改装成了门，其无法独享该公共平台，遂以此为由诉至法院，要求解除房屋买卖合同并由罗某向其退还定金5万元。

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法院审理认为，依法成立的合同，受法律保护。原告李某经实地查看案涉房屋，知晓被告罗某当时实际独自使用着该平台，和该平台系小区公共区域的事实。但原告李某仍然与被告方签订了房屋买卖合同，且该公共平台也并不是交易房屋产权的一部分。故应认定为原告明知被告对该公共平台不具有排他性的独立产权。虽相邻住户自行将窗户改建成门后可前往该公共平台，但这未改变原告能够使用该公共平台的事实。因此，被告并无违约行为，原告不能以公共平台无法独享为由，诉请解除涉案房屋买卖合同并要求被告退还定金5万元。综上，法院作出上述判决。

法

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说

法

小区的屋顶平台、楼道等公共空间是建筑物共有部分，应由全体业主共享。在房屋交易市场中，独享或共享平台的房屋，因具有更多“私人领地”，格外受购房者追捧。开发商、出售人往往以“独享平台”等术语作为卖点，而部分购房者明知房屋平台系小区公共部分仍执意购买。因公平台不属于交易房屋产权内的部分，不宜认定为开发商、出售人宣传或承诺作为影响房屋买卖合同订立及商洽价格的重大因素。若购房人因不能独立使用或共同使用公共平台而要求解除房屋买卖合同，将不受法律保护。此外，房屋买方在有意向购买占用着公共空间的房屋时，不应擅自认为将小区公共空间变为“私人领地”的行为是合理的，而应及时向小区物业、业委会、有关部门反映相关违法或违规情况，以便大家一起共建和谐、有序、文明的小区。

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素材丨民一庭

编辑丨合川法院新媒体工作室