作者 | 王晗玉
编辑 | 郑怀舟
封面来源 | 视觉中国
“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院”，这句评价一直在北京豪宅市场广为流传，代表着业内对各家知名配置的总结。其中万柳书院以围墙石材、工艺精细闻名，排在第一位，也被视为北京顶豪的标杆。而住在围墙内的人因为这个豪宅标签，也一直吸引着外界浓厚的兴趣。去年12月，一位高中生在短视频平台上传了一段运球视频，因为加了“万柳书院”的定位，短时间内引来165万粉丝关注，这名用户也被冠上“万柳书院少爷”的称呼。随后，一些同住万柳书院的年轻业主纷纷发布模仿视频，让“万柳书院少爷/小姐”成为热门话题。但仅仅5个月后，这座标杆围墙内的一部分业主却将面临豪宅可能被查封的风险。5月7日，京东拍卖平台挂出一则资产推介信息——“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”正在招商中，处置主体为中国信达资产管理股份有限公司北京分公司。该笔债权金额约为46.95亿元，抵押物包括万柳书院的75套住宅，以及部分商业服务用房和车位。也就是说，一旦债务人违约，这75套豪宅将被拍卖用于偿还债务。若以46.95亿元债权金额计算，这75套房源的均价约在6260万元/套。但目前，75套豪宅中有15套已被销售、2套已被预订，另据市场消息，被抵押的大部分豪宅实际也已被开发商售出，只是未进入网签。这意味着，住在豪宅中的“少爷”们极有可能被开发商“收割”了。
中国信达公告显示，万柳书院是赫华恒瑞名下现在唯一开发和销售的楼盘，中赫集团为共同债务人，中赫置地、中赫集团实际控制人周金辉及其配偶提供连带责任保证。同时，公告还列出了上述不良债权抵押物中未售的住宅清单，但36氪在与北京住建委公示的网签信息核对后，发现其中有20套住宅并非“未售”。信息来源于京东拍卖平台、北京住建委官网，制图：36氪经梳理，在万柳书院被抵押的75套住宅中，有15套显示“已签约”，这表明这15套住宅已经销售并进行网签。多位业内人士也向36氪表示，“已签约”确定意味着住宅已被销售，不存在其他特殊情形。豪宅已售出，同时又被开发商抵押，那么这15套豪宅的产权究竟属于购房人还是开发商？从程序来看，我国不动产确权以登记为准。盈科律师事务所全球总部合伙人郭韧36氪表示，只有进行不动产登记、办出购房人名下的房产证，购房人才真正享有住宅产权。也就是说，如果上述15套豪宅仅已签订购房合同、支付房款而未完成备案登记，此时不动产权还没有转移，仍属于开发商。未来一旦该笔债务违约，作为抵押物的住宅仍有被拍卖的风险。不过郭韧认为，这15套住宅应不应被纳入抵押物还值得商榷。她分析，如果开发商的抵押行为发生在网签之后，抵押有效性有待核实，那么15套住宅或许不应或不是抵押物；如果抵押行为发生在网签之前，那么法律会保护购房者的优先购买权，购房人如果已经支付全款并交付房屋，可以对本次拍卖行为提出异议，也可对因房产被拍卖影响的自身购房权利及产证延期要求违约赔偿。“我们去年曾经遇到一个案例，购房人全款买房，因为疫情没有去办产证，结果开发商有其他债务，这套房就被查封了。后来购房人通过向法院提出执行异议解除了查封。”对于赫华恒瑞抵押75套住宅的时间点，中原地产分析师卢文曦提出了另一种可能性。“可能就是购房人刚网签完，还没有拿相应的合同去登记备案，在这个‘时间窗口’开发商又把住宅拿去抵押了。”如果实际情况符合这一猜测，北京市盈科律师事务所合伙人律师李松认为，已网签的15位购房人可通过提出执行异议以保障自身权益。“如果他们是买卖在先（买卖行为先于抵押行为发生），法律应该优先保护这15个人的权利。如果他们提出的异议成立，法院不会继续对这15套住宅执行查封。”而对于“已预订”的2套和“不可售”的4套住宅，卢文曦解释说，“已预订”代表在签约销售的前一步，房源已经被预订或签署了预订金合同，只是还未签署购房合同；“不可售”说明住宅因存在抵押或未达销售标准等原因不可对外出售，或物业本身不可用于销售。因此，在被抵押的75套豪宅中，至少有17位购房人可能面临权益损失。
在此之前，这笔被列为不良债权的债务人已成被执行人。有信息显示，2022年11月北京国安新增2则被执行人信息，执行标的共5亿元，被执行人包括中赫集团和中赫置地。实际上，中赫也因开发多个知名豪宅项目一度被称为“地产中的劳斯莱斯”。那段广为流传的北京豪宅细节代表作还有另一个版本——“万柳的墙，融创的湖，钓七的砖，霄八的顶“，其中钓鱼台七号同样出自中赫之手。而中赫置地也在这个版本的豪宅传说中独占两席。回想2012年7月，中赫置地经过46轮竞拍以及200多轮回购房面积竞配，最终以26.3亿元+1.64万平方米回购房面积拿下万柳地块，楼面价达4.42万元/平方米，成为北京当时的单价“地王”。2015年1月，万柳书院取证入市，均价达14.5万元/平方米。再往前回溯，钓鱼台七号院于2011年取得预售证，销售单价一度达到30万元/平方米，成为当时北京最贵的楼盘。也正因为此，“卖北京最贵的房，拿北京最贵的地”一度成为中赫的标签。而相比高周转类型的开发商，豪宅项目开发商在资金链上必定承受更大的压力。合硕机构首席分析师郭毅提到，中赫的操盘思路与一般市场化、追求高周转的开发商有很大区别，其对于住宅产品的利润需求更高，打造品质的精细程度、多方位服务的延伸度也更高、更广，所以其从开发周期到销售去化周期都偏长。“按照市场正常的去化流速，如果不是过于追求利润，规模在300套左右的顶级住宅产品基本上12-18个月可以完成去化”，郭毅说，而相比一般的开发商，中赫自身更像一家资本运营商，“对于万柳书院这样顶级地段上的顶级豪宅，我觉得中赫在资产处置上可能也会有特殊的金融操作手法，而并不仅仅把它当成一个住宅项目来看待”。2016年，中赫出资35.5亿元获得北京国安俱乐部64%股权；2018年5月，中赫作为主投资方，宣布将联合太舞和首旅共同建设开发位于张家口崇礼的太子城冰雪小镇，项目总投资预计超200亿元。也是在宣布投资冰雪小镇的第二年，中赫将万柳书院开发主体赫华恒瑞股权出售给目前的中国金谷国际信托有限责任公司。而中国信达对后者持有93.75%股权。足球俱乐部，冰雪小镇，又是前期投入大、回报周期长、十分考验资金实力的重资产项目。眼下，中赫集团、中赫置地因北京国安成被执行人，而作为不良债权抵押物的万柳书院豪宅，或将成为中赫债务违约风险中的又一“牺牲品”。截至目前，京东拍卖平台显示，中国信达转让这笔不良债权已吸引超过2万次围观，共有53名意向人。