没有以明显低于市场价购房是否构成受贿

典型案例

华某，W市某国有企业工程管理部副经理。须某，A工程公司（私营企业）老板。华某某，华某的特定关系人。

2013年至2022年，华某利用职务便利，为须某在承接工程、工程量审核、工程款结算等方面提供帮助。2020年11月，华某某想购买W市某小区房产，华某得知该项目的土建施工方系A工程公司，遂询问须某是否有“工抵房”（开发商用其开发的房产冲抵对土建施工方的工程款，土建施工方拿到“工抵房”后再转卖给第三人回笼资金）出售。须某表示，华某某可以自行至开发商处选房，自己再以A工程公司“工抵房”的名义转售给华某某。华某某随即选定该小区一套面积为145平方米的商品房，并告知须某。须某经询问开发商该房屋价格，得知该小区相同楼层相同户型的商品房市场销售价为155万元。随后，须某将该价格告知华某某，并表示华某某只需支付购房款140万元。

2020年12月，华某某与开发商签订商品房买卖合同，载明房屋销售价155万元。同时，A工程公司、开发商与华某某三方签订房屋冲抵工程款协议，约定华某某与开发商所签的商品房买卖合同视为A工程公司与开发商结清155万元的工程款，华某某应支付的购房款直接向A工程公司支付。合同签订后，华某某将合同价与优惠价告知华某。最终，华某某根据事先约定支付须某140万元。

分歧意见

本案中，对于华某的行为是否构成受贿，存在两种不同意见。

第一种意见认为：华某利用职务便利，以140万元优惠价格帮助华某某从须某处购买房产，价格约为市场价155万元的9折左右，没有明显低于市场价。根据“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）中关于以交易形式收受贿赂相关问题的规定，“以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的，以受贿论处”，华某某购房价格未明显低于市场价，因此不能认定华某构成受贿。

第二种意见认为：须某以其对开发商享有的155万元的工程款为华某某冲抵购房款，华某某应向须某支付155万元。但须某为向华某表示感谢，实际收取华某某140万元，即免除了华某某15万元的债务，应认定华某以债务免除形式收受须某贿赂15万元。

评析意见

实践中，受贿的方式逐渐从传统的收受实物演变为收受财产性利益，且更多地通过合法形式达到非法目的。对于这类新型受贿案件，应牢牢抓住受贿犯罪权钱交易的本质，结合相关司法解释，善于识破各种新型腐败和隐性腐败问题，精准打击。本案中，笔者赞同第二种意见，具体分析如下：

一、根据本案事实，华某的行为不适用房产交易型受贿的相关司法解释规定

根据《意见》规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的，以受贿论处。因此，成立房产交易型受贿必须满足以下几个条件：第一，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益；第二，双方存在房产交易行为；第三，交易价格必须明显低于市场价格。《意见》对交易型受贿的“市场价格”作了明确解释，“包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿”。

实践中，“工抵房”交易具有特殊性，土建施工方为了回笼资金，往往会通过低价销售的方式尽快达成交易。所以，在判断“工抵房”交易价格是否明显低于市场价格时，不能完全按照普通商品房的市场价格进行评判，而是应当根据土建施工方在该小区的其他“工抵房”的交易价、施工方低价售房的原因以及交易双方的关系等因素综合判断。然而，本案中，该“工抵房”并非事先存在，而是华某和华某某选定后，由须某包装成“工抵房”的形式销售给华某的特定关系人华某某。A工程公司在该小区没有其他“工抵房”，所谓的优惠价格也是为华某某量身定制，不存在事先设定的不针对特定人的优惠价格。须某愿意亏本交易是为了感谢华某的帮助，而不是为了回笼资金等其他正当事由。因此，须某与华某、华某某间并非正常的“工抵房”交易行为，故不能适用房产交易型受贿相关司法解释进而认定华某不构成受贿犯罪。

二、须某少收华某某15万元的行为构成债务免除

判断华某的行为是否构成受贿，首先要厘清华某与须某、开发商、华某某四者的关系。A工程公司与开发商之间存在建设工程承揽关系，即A工程公司负责承包建设房产工程，开发商需向A工程公司支付工程款。而华某某与开发商间存在房屋买卖关系，即华某某应向开发商支付购房款，开发商应向华某某交付房产。须某的A工程公司、开发商与华某某签订房屋冲抵工程款协议后，三方的债权债务关系发生了变化。开发商与华某某间仍然存在房屋买卖关系，但开发商把其对华某某享有的债权转让给了A工程公司，随着债权的转让，开发商与A工程公司的155万元债权债务结清，此时华某某应对A工程公司承担155万元的债务。A工程公司负责人须某最后仅收取华某某140万元，即免除了华某某15万元的债务。根据“两高”《关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》，贿赂犯罪中的“财物”，也包括债务免除等财产性利益。本案中，华某某实际获得的是15万元的财产性利益。

三、国家工作人员利用职务之便使特定关系人获得财产性利益应视为国家工作人员本人收受财物

实践中，国家工作人员利用职务之便获取的财物并不一定都为其本人占有使用，这并不影响对其受贿罪的认定。根据《意见》相关规定，“国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，授意请托人以本意见所列形式，将有关财物给予特定关系人的，以受贿论处”。特定关系人之所以能够获利，完全是基于国家工作人员与请托人之间的权钱交易和国家工作人员对交易对象的处分，故特定关系人收受财物应视为国家工作人员收受财物。本案中，华某某为华某的特定关系人，华某主动要求须某以“工抵房”形式将相关商品房低价出售给华某某，事后对于须某免除华某某15万元债务的情况也明知，因此应视为华某本人获得15万元财产性利益。

四、华某和须某相关行为的本质系权钱交易

受贿罪的本质是权钱交易，即国家工作人员以职务上的行为作为权钱交易的对价，换取请托人提供的财物。本案中，华某虽然没有直接参与签订房屋买卖合同，但是作为国企工程管理部的副经理，其熟知“工抵房”的买卖流程及操作方式。华某在华某某购买商品房前主动找到须某，希望通过须某以“工抵房”形式低价获得商品房，而须某为感谢华某对其的帮助，明知华某的意图，仍然予以同意，此时双方主观上已达成行受贿的合意。须某在签订了三方协议后，未按照合同价收取华某某的房款，而是选择亏本交易，免除了华某某的15万元债务，客观上是通过债务免除的形式实现了对华某的利益输送，该15万元实质是华某权力的对价。双方的行为表面上看属于正常的“工抵房”交易，但实际上是以“工抵房”交易为幌子，掩饰其权钱交易的本质。

来源：中国纪检监察报

作者：张黎

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