购房秘笈：600万如何在北京置业筹划！#W05

导 读

     在一线城市，对于很多刚需族买房客户来说，买一套好房子也许几代人一辈子的积蓄，从区域到地段，从配套到户型，一套好房子还兼顾着孩子上学，老人医疗等，有企业的客户还可以用来做企业生意周转金，本篇小编为您讲讲刚需族600万在北京的置业筹划。

文丨东兴原创

   买房子，如果首次置业，建议还是以住宅为主，很多客户由于购买能力有限，选择在环京地区和远郊区购买了商住房，可能当时看不出差距，经够几年发展，差距就拉大了。

北京的各区发展相对比较平衡，北有奥运场馆，南有大兴区机场，西四环中关村，东边三环的CBD国贸都可以辐射四周，通州副中心的崛起，望京西二旗，亦庄等地块，多个互联网头部企业入驻，从目前来看价值洼地逐步被填平，如果想找一套自己满意而且有潜力的房源可能有一定的难度，不过，3.17之后随着房价的回落，很多房产价格已经回归理性，捡漏的机会还是有的。

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如果手上有600万，在省会城市和强二线城市随便买一套别墅或者城市中心核心地段住宅绰绰有余，而在北京可能只能在三四五环买套房产，让自己有个家。

根据链家贝壳研究院数据显示，北京8月二手房均价在6.1万/平米，以此计算，600万的总价，正好可以够得着北京100平米左右的刚需房产，属于平均现象，但事实是如此吗？

我们打开北京的房价地图。

可以明显看到，通过区域划分，核心区东西城区、朝阳、海淀的单价都在6万以上，其中朝阳区面积虽然比较大，单价也已经到6.6万元，未来不排除继续上涨的趋势。

数据说明：600万如果想买可能也就在北四南三东四区域，西边就不好说，整个海淀区学区房比较多，在购买的时候需要收集的信息比较多。

600万，我们在北京的四环能买到一个什么样的房产呢？

我们先设定一个两居室，面积为70-90平米的刚需标准，然后在600万之内，15年之内进行筛选。

这里要注意一点，买二手房的话尽量要买在2000年以后的房产，除学区房外，20年的以外不考虑，因为房龄对流动性的影响还是很大的，你买首套房除了住如果带投资属性，未来改善，让下家能在贷款年限上有更大的空间。

从设计的角度来看：户型是非常关键的，主卧有没有窗户，南北通透，动静分离......户型是影响居住品质，也会影响到房产的流通性。一套好户型贵20万也是可以的，筒子楼，面积小于50平的切记不可购买，这关系到以后从银行贷款融资。

第三就是交通地铁，这里我们把小区环境省了，其实在北京各大小区环境都还可以，交通地铁就一样了，虽然都是开车出行，但是如果有时候不开车为了家人方便，离地铁15份钟以内的房产我们也要优先考虑。

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分析完主要指标以后下面我们讲区域，600万购买刚需房的最合适的选择就落入了昌平、石景山、丰台、房山、大兴、朝阳4环外、亦庄经济开发区，通州副中心这些区域中。那么这些区域该如何选择呢？

如果把2014-2019年的涨幅单拿出来，你会发现，最近5年涨幅最大的区域并不是四大核心区，而是延庆、通州、房山、昌平这些非核心区。通过数据对比我们看到：海淀区单价VS朝阳区高了1.5万，而对比西城差距就更大了，随着产业转移和学区划片调整分配，远郊区房产得到了补涨效应，东西城区、朝阳海淀是最先发展起来的大区，教育、医疗、产业资源均是北京的极值，所以早期大家买房会一股脑往里买。

但等到价格夯实之后，发现后续刚需客买不动这个地区的房子了，天花板出现，那么想买房的人只能在价值区的溢出区域买房，后者开始补涨。

举个简单的例子，海淀由于科技产业成为北京近几年来房价增长速度最快的区，那么当高收入群体把海淀的房价炒到足够高时，后续的购买力只能层层外溢，也就到了上地、东北旺一带。

而当东北旺上地的房价达到一定高度之后，需求外溢就到了隔壁的昌平，昌平的房价因为基础低，很容易被带动，其中回龙观板块这几年成了新的增长点。

可以预见，在接下来的周期里，北京溢出区补涨幅度要大于主城区的房价增幅。所以，600万刚需客要买房，则要关注一个重要因素：核心板块的连接价值。

核心板块的连接价值，这个概念比较抽象，如果具象来看，核心板块可以理解为高薪人口集中办公的区域，一般可以分为两类，产业园区和大型商圈。而连接价值就是轨道交通，尤指地铁。

在北京买房，要对热门产业园区和大型商圈的分布做到心中有数。这里介绍一个最简单有效的方法，可以直接用地图软件搜索关键词“科技园”，“产业园”，“商圈”，以及通过“热力图”查看城市区域人口流动分布。

（关键词“科技园”）

（关键词“产业园”）

（关键词“大型商超”）

从图中可以看出，北京在产业上整体是“北强于南，东强于西”的格局，而且核心板块大多数分布在海淀中关村、西二旗，朝阳望京、国贸，东五环附近。基本和北京的房价梯度相吻合。

海淀中关村和西二旗的房价目前在7-8万/平米之间，北京的科技创新和互联网产业基本都在这里，如果想买到600万刚需房子，建议选择周边区域，在这个的地方捡漏很困难。

如图：我们看到昌平回龙观，就是典型的海淀高新园区价值溢出的受益板块，除此之外，昌平的立水桥板块，连接海淀、西城区的石景山八角、苹果园板块，甚至门头沟地铁沿线的滨河西区、冯村板块，都是连接价值点。

连接朝阳望京价值的有后沙峪板块，连接国贸的有常营、东坝板块等等，大家可以根据自己所在的工作地去依次类推。

那么南面的核心板块少，就不值得购买了吗？这还要用发展的眼光去判断。

例如在产业分布图中可以明显看到，亦庄就是一个产业集群的新区，而在商圈层面，目前，北京的核心商圈集中在城市的东北部，而南部这几年依托于政策扶持，出现大量潜力商圈，并不断根据市场调整自己的定位，逐渐细分为多个商圈。

如大兴区“十三五”商业发展规划打造西红门城市休闲商业中心、旧宫商业区等新城级商业区，故衍变出西红门、黄村、天宫院和旧宫等商圈。都是未来的价值点。

其次是“连接价值”，主要体现在轨道交通的地铁层面。例如今年新开通运营的S1号线、6号线西延和8号线南段，就直接带动了门头沟、大兴旧宫等区域的房价增长。

地铁利好对于周边房价一般有三波势头，“规划，在建和建成”，一次比一次强，所以现在把置业方向布局在北京在建的17条铁路旁，就是一个非常明智的购房策略。至于目前北京在建的地铁有哪些，大家可以去查询，网上的信息有很多。

当然如果你很用心，其实600万这个价格依然可以在环内淘到性价比较高的房子。例如下面这套。

位于北京东南3.5环，2007年建成，户型方正的板楼，南北通透，周边配套成熟，业主换房急售，可谓性价比很高的笋盘项目。

通过以上分析，相信你在心中大体对北京的价值区域有了判断方向，那么即使是买新盘也并非难事。如果我们再以600万为标尺来进行筛选。

从图中可以看出，符合标的的新盘数目并不少，但大部分都位于5环之外，且符合条件的大部分新盘均位于房山、大兴一代，其次是东面的通州和西面的门头沟一代，北面的最少。

反向思维，如果一个板块在主要价值连接区域，但符合600万刚需盘的供应量却很少，说明存在稀缺价值，房价是很容易补涨的，符合我们的推论。至于哪个新盘有价值，你可以结合网上的信息，然后再去线下实勘。

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以上所有的结论都是通过大量时间用“脚”总结出来的，网上信息是一码事，实际又是另一码事，所以看盘看盘，更重要的是多去踩盘，多看多听多分析，根据自己需求而定。

虽然600万在北京买房已是刚需门槛，但也不能掉以轻心，即使一分钱也要让它发挥出最大的价值，一定要以投资的心态选地段，以自住的心态选房子。

它未来的增值性和流动性，决定了你未来是否能置换到更称心如意的房子，要知道几十万的资金，撬动的杠杆和选择空间也是巨大的。

大家可以将这篇文章分享给身边有需要的北京刚需购房者，下期我们继续为您讲讲二套房省钱技巧，敬请期待。

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