看完省一年工资，二手房交易全流程都在这！
发展商新建好的房子通常叫做一手房，官方用词增量房，交易过一次的房子叫做二手房，官方用词存量房。
目前大城市市区二手房的交易量已经超过了一手房，今天我们就来探讨一下二手房的交易流程。
1
审核买房资格问题
当前很多城市执行限购政策，所以先要审核是否有资格买房，外地户口尤其要注意社保税单是否连续，少数单位可能存在补缴现象，这样子即便你缴存年限足够，也可能因为存在补缴没有资格买房，故而请提前打印税单社保审核资格；
这个需要的时间看不同城市的限购政策，广州准备期可能需要5年，当然广州本地户口，主要看名下是否有房，如果有房，需要将其转让，这个需要半年时间准备。
2
审核贷款资格
是否曾经有过贷款记录，是否当前名下有房，是否征信不良，是否流水足够，是否缴存足够的公积金，是否可以开到满意的收入证明，这些都需要提前审核准备。
尤其征信，建议去人行打印，立等可取，这个如果有问题，那是原则性的问题。
在广州申请公积金贷款需要连续缴存公积金，外地户口需要2年，本地户口需要1年，收入流水需要至少半年，记得提前准备。
如果有征信不良，尽快及时处理好，如果申请了网上的一些贷款，信用贷款也请尽快还清为妥。
3
看房半年
在准备以上资格的同时，可以开始看房了，以节省时间。
很多人买房总希望买到笋盘，没错，可是笋盘哪有那么多啊，你首先要了解市场行情才能知道房子是否笋啊，机会是给有准备的人的。
有专业人士说，如果一个人看房200套，那么他就会非常专业了，我非常认同，这个看房200套，不是进入房子转一圈就走人，需要通过这套房子详细了解相关信息才算是看房。熟读唐诗三百首，不会吟诗也会吟。看了200套房子，你也可以做中介了，自然不容易被骗了，自然知道是否笋盘了。
不够时间？看多几套房子也许可以让你节省几万元，十几万元，你一年的工资赚回来了，你说看房重要还是工作重要，何况又不是让你旷工看房。
看房多了，你对房子就很有感觉了，看到某一套房子，直觉就可以告诉你是否值得买，就不会发生我回去考虑一下，结果被人抢走的囧境。
4
买房一定要通过中介
中介作为专门做这个行业的，通常来说比你要专业很多，信息更集中，比如房源，基本上就集中在中介手里，事实上这个市场的房子交易基本上都是通过中介的，术有专攻，专业的事情交给专业的人，房子涉及金额巨大，出现任何差错，对于买卖双方任何一个人来说都是一辈子不能承受的痛。
当然了，我们也必须承认中介素质参差不齐，所以挑选一个好的中介比挑选好的中介公司更重要，很多炒房的都有御用中介，你想买房，可以找很多中介看房，但是必须要和其中几个信得过的中介建立良好的关系，随时可以咨询，随时可以给你房源等信息。只要你信任中介，尊重中介，中介一定会帮到你的。
5
了解价格行情
大家一定非常关心价格行情，买家最担心买贵了，业主自然最担心卖便宜了，所以如果知道真实的市场行情自然美妙不过了。说起来真实的成交情况是最高的机密，试想，你交易一套房子，你会到处说你的真实价格吗？
目前广州的阳光家缘可以查到网签合同的放盘记录，这个南房叔感觉多数的价格是真实可信的，少数由于是放盘价格，真实成交会调整，也有一些可能为了多贷款报高价，也可能为了少缴税报低价。
6
了解房子情况
在签约之前务必要详细了解房子的情况，房子是否欠银行钱，是否有查封记录，了解业主卖房的原因，是否急着出售，业主是否卖一买一，房子的楼龄，税费的多少，尤其要注意不同性质的房子税率是不同的。
如果拟申请贷款购买的，务必提前核实评估价是否满足贷款需求。
7
签约
签约之前建议先做产权查册，核实业主身份，验证业主是否就是本人，是否有其他共有人。
具体见之前发的文章
签约务必谈清楚几条，1成交价，2定金，3首付款支付时间，4贷款额度，贷款品种，5是否有家私电器，6是否有学位户口，7贷款失败怎么处理，8何时交楼；
在合同务必要注意现在银行放款很慢，还有首付款最好做资金托管，等出了新的房产证才解冻资金，这个资金交付方式，安全很多。
记得留取一点收楼押金。
8
申请贷款
如果想贷款购买，按揭公司(贷款中介）可以帮到你，如果你在广州，买房找南房叔问问一定有帮助的。
按揭公司会根据本次交易的情况，针对性告知需要的证件清单，合理安排银行，提供上门签约服务。
按揭公司审核资料齐全后，会送银行审批，银行根据当前的贷款政策，审核通过后，会给同贷书。有的银行审核通过后，会要求到银行面签借款合同，尤其广州公积金肯定如此，有的银行则是允许按揭公司面签。
9
过户
银行审批通过了，业主拿到了涂销资料（如业主欠银行钱），买家准备好了首付款，人员，证件都准备好了，那就可以安排过户了？
慢！
预约没有？地址变更证明准备好没有？测绘搞定没有？好吧！广州过户实施预约政策，尤其番禺，花都必须提前测绘，番禺，尤其这个番禺还必须提前上传交税资料。
如果到了过户才发现问题，那就只能推迟过户，所以啊，找一个靠谱的中介，按揭还是蛮重要的，各个环节会比较好的衔接，节省很多时间啊。
过户当天通常先交税，然后过户，如果不办理资金托管，过户当天买家支付首付款。
10
放款
将房子过户给买家，同时将房子抵押给银行，办理过户手续后，通常8个工作日后，房子就会转移产权，同时办妥抵押，银行安排人将房产证从房管局领回来之后，就进入了放款环节。
这个时候，务必提前催促按揭公司，将放款需要的资料送给银行，否则即便出押也不会进入放款环节的。
目前公积金放款需要约两个月，商业可能需要超过4个月，所以需要提前做好心理准备。
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交楼
银行放款后，就可以办理交楼手续了，水电煤气电视物业管理的转移，用买家账户支付相关费用。
办理好入户手续，就可以进入装修环节了。
南方房产特约嘉宾
郑大源
房卫士按揭总经理 | 南方房产特约嘉宾
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希望大家在买房的道路上细心细心再细心，南房叔与你们一起发现问题，解决问题！共勉！
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