从百城的库存看，调控效应逐渐显现

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至8月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米，环比增长0.8%，同比增长7.5%。

从数据上看，最近三个月全国百城库存呈现了环比攀升的态势，这与各地项目供应节奏加快有关。易居研究院认为，在传统“金九银十”阶段，库存数据攀升并非负面信号。这说明房企推盘主动性增加、促销等动作节奏加快。另一方面，也说明市场房源相对充裕，有助于拉升相应城市的市场交易量。

房价方面，1-8月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15726元/平方米，同比上涨10.7%。虽然今年前8月全国百城房价涨幅同比增速曲线略有抬头，但这或和成交结构有关。由于各类高端项目入市的门槛降低，进而容易影响成交结构和价格。但从具体的城市看，房价过热城市依然在减少，这充分说明地方调控政策实施精准有效。

对于后市，易居研究院认为，当前全国房地产市场总体处于复苏态势，再加上进入到传统的“金九银十”阶段，各地楼盘供应增加、促销节奏明显加快，去库存压力有望进一步得到释放。但也需要看到，近期部分城市购房政策和银行贷款都有收紧倾向，房价依然有进一步降温的可能。对于后续去库存方面，既要引导合理的刚需和改善需求导入，也要严厉打击各类投资投机的购房需求。对于房企来说，主动降价让利给购房者，能够加快项目的去库存，进而有助于促进业绩成长和相关城市房价的降温。

   百城库存同比增8%，69城同比现增长

报告显示，截至8月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48438万平方米，环比增长0.8%，同比增长7.5%。供求关系方面，近3个月均呈现供大于求态势。根据报告，8月份100个城市新建商品住宅供应量为5748万平方米，而成交量为5341万平方米。

从各类城市看，二线城市的同比拉升态势较为明显。截至8月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2958、24993和20487万平方米，同比增速分别为11.7%、11.8%和2.1%。易居研究院分析认为，过去几年房企加大了对二线城市的投资拿地，尤其是结合都市圈和城市群概念进行了投资，所以库存数据有上升的可能。而加上近期二线城市销售市场开始受到管控，这都有可能使得库存同比增速扩大。

具体到各城市，报告显示，截至8月底100个城市中有69个城市库存出现了同比正增长现象。总体看，库存同比上升的城市数量更多。易居研究院分析，部分热点城市类似杭州和成都，去年的库存绝对规模并不高，所以今年预售证发放节奏加快的情况下，库存数据也容易反弹。对于此类房价略偏热的城市来说，库存数据上升，有助于抑制房价过快的上涨。

   三四线城市去化压力较大

存销比方面，观察今年1-8月份数据，“倒U型”走势较为明显。报告显示，8月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.9个月的时间。

从城市结构来看，三类城市均有下行。根据报告，8月份100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为11.6、9.6和10.1个月。

具体到各城市，去化压力大的城市主要为三四线。根据城市排行可以看出，8月份存销比数值排名前10的城市中，除厦门外，剩下9个城市都是三四线城市。易居研究院认为，类似包头和日照等城市的去库存周期比较大，但是相比上半年的表现，实际上也呈现了去化周期加快的良好态势。若是金九银十成色比较足，那么后续此类城市的去化压力会得到进一步释放。

   房价过热城市继续减少

楼市供应量的充裕，有助于房价降温。根据易居研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，当前房价过热城市继续减少。根据易居研究院此前监测，1-6月份房价过热城市数据为11个，1-7月份减少到8个城市，目前逐渐减少为5个城市，这也说明最近一段时间以来的政策管控积极有效。

报告显示，1-8月份全国5个房价位于过热区间的城市分别是江阴、成都、珠海、银川和苏州。而这些城市中，包括成都和银川已经出台了相应的调控措施，易居研究院预计，此类城市后续房价涨幅会进一步收窄。

虽然房价过热城市呈现减少的趋势，但前八月百城房价整体略有反弹。根据监测，1-8月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15726元/平方米，同比上涨10.7%。

实际上，此前100城年初累计房价同比涨幅曲线已经连续5个月下行，8月份这一数据略有反弹。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，随着供应节奏的加快，各类高端楼盘正积极入市，其会影响成交结构和价格折扣。但由于传统“金九银十”阶段已经到来，所以在实际过程中依然会有各类价格折扣等情况出现。

此外，从城市结构上看，一线城市涨幅总体可控，二线城市涨幅略有扩大，三四线城市涨幅最大。报告显示，1-8月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为45833元/平方米，同比上涨6.3%。32个二线城市新建商品住宅成交均价为15460元/平方米，同比上涨9.6%。64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12178元/平方米，同比上涨10.0%。

易居研究院认为，今年前8月一线城市房价涨幅在5%-10%的区间波动。尤其是类似深圳等政策调控后，市场炒作现象减少，房价反弹受到抑制。类似价格水平也说明当前一线城市房价泡沫相对小，为购房形成了较好的窗口期。而二线城市的价格涨幅略有扩大，这或和当前积极供应高端楼盘有关。但从历史数据看，依然处于中偏高的水平。这对于二线城市强劲的潜在购房需求来说，防范价格反弹要作为一项长期的工作来开展。从三四线城市来看，今年购房政策收紧的重心在二线城市。后续一些重点三四线城市若是房价炒作较多，也需要积极落实“房住不炒”的导向，以进一步稳定市场预期。

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