爱一个人，就让他去做物业审计

   有句话说的好“爱一个人，就请他去做物业审计；恨一个人，也请他去做物业审计”。由此可见做物业审计的爱恨情仇。那么做物业审计到底有多纠结，请从我的一次审计项目记录谈起。

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核实物业费的收缴情况

   1.了解物业小区管理费收取模式，如酬金制或包干制；

   2.了解物业小区管理费收取方式及流程，如网上缴费、现金缴纳；

   3.现金缴纳方式，关注现金归集是否及时，现金监控手段是否有效；

   4.如果有系统管理，查看系统权限设置是否合理，不相容岗位权限是否进行有效分离；

选取部分小区进行现场审计，观察收费流程有无漏洞、收入报账、现金盘点等

   5.分析性复核，分析一段期间费用收取是否与物业面积及收费标准相匹配，有无异常波动；对异常事项予以关注；若有水电燃气费用代收取，则将此类费用于物业管理费单独区分进行分析；

   6.关注应收账款，余额、催收手段。

   7.收取物业费是否存入指定银行账户，是否有坐支等。  ‍

物业收入包罗万象，五花八门

   除正常的物业费外，还有以下收入需要核实：

   1.物管代收代缴的手续费收入。

   2.小区装修准入及其他盈利性服务准入。

   3.公共部位广告收入（还有进小区做产品临时促销上缴的准入费用等）。

   4.停车费（长租、临停）收入。

   5.闲置用房的租金收入。

   6.物业费收入截流。

   7.水电费代收代缴差价收入。

   8.商业房出租收入截流问题（常出现不相容职务未分离，私自收取租金挪作它用。租赁合同商户名称、收取资金银行账户、租赁发票抬头不一致）。

   9.快递业务入小区收入（如蜂巢柜等）截流。

   10.住改商情况（是否多缴纳费用给下面人员）。

   11.对于违规建筑是否存在多缴纳整改费用（电话访问）

   12.收垃圾准入单位缴费情况等。‍

客户满意率调查

   温馨提示：内审人员在审计过程中做客户满意率调查或询证函等事宜，一定要先征求被审计单位的意见。切忌一意孤行，造成被审计单位与客户之间不必要的冲突。

审计提示关于代收代缴水电费的税务风险

物业公司会向业主收取水电费存在多种形式，由此引起物业公司的业务处理方式也就不同，从财务的角度来看，不同的收取方式会影响到：

1.会计帐目的处理

2.发票的开具

3.  税务问题‍

供水电公司向业主收取水电费的两种情形

    第一种情形，无影响。是项目在开发建设过程中就按照水电公司的要求做到或者办理到水电表直抄到户，这种情形下业主发生的水电费就由业主直接向供水（电）公司交纳水电费。

    第二种情形，有影响。产生原因为：

   1.老小区无一户一表；

   2.高楼房，供水单位水压不够，物业必须二次供水。

   令人纠结的是，项目没有做到水电表直抄到户，而是供水电公司抄物业公司总表由物业公司向供水电公司交纳水（电）费，物业公司抄业主的分表后向业主收回水电费的情形。

两种向业主收取水电费的方式对物业公司的影响

    第一种情形（水电表直抄到户）下有可能会遇到的两种方式：

   1.供水电公司直抄到户并自行向业主收取水电费，对于这种方式，业主发生的水电费与物业公司无关。

   2.供水电公司委托物业公司代收转付水电费，这种方式下财务人员需要注意的是相关的资料需要备齐留底。

    1）协议。

   供水电公司与物业公司签订的委托代收水电费协议（下称委托代收协议）；

   2）发票。

   开给业主的发票是由供水电公司开具而不是物业公司用自己的发票开具给业主；

   3）业主来交水电费时，物业公司将供水电公司开具的发票转交给业主；

   4）物业公司依委托代收协议上的要求将代收的水电费支付给供水电公司。

   此过程中物业公司收到与支出的水电费款项在帐务上是在往来款科目里核算；物业公司需完善内控措施加强此部分资金与供水电公司开来的发票的管理以规避因管理不善而给公司带来损失。

   5）手续费。如果委托协议上有约定向供水电公司收取手续费，则手续费作为物业公司的收入。

   第二种情形（水电表不能直抄到户）下需要思考的几个方面；

   1.供水电公司抄总表后向物业公司收取水电费，物业公司再抄业主分表后向业主收取水电费。此种情况下我们需要关注的点：

  水电表户主是物业公司吗？如果不是物业公司，供水电公司在收到水电费时开出来的水电费发票抬头如果发票抬头不是物业公司，物业公司从公司帐上扣交了水电费，势必造成三流（物流、票流、资金流）不一致，那取得的增值税发票上的进项税额能在物业公司进行抵扣吗？归属于物业公司成本费用部分的水电费能在企业所得税汇算清缴时税前扣除吗？咋办？以下几种方法仅供参考：

   1）将水电表户主过户到物业公司名下。

   2）物业公司与水电表户主、供水电公司签订三方协议，水电费由物业公司交纳，供水电公司开具的发票抬头为物业公司。

   3）如果上述两步都做不到的话，可否考虑由物业公司向业主收取代收（若是委托代收参照上述第一种情形的处理方式）。

   2.对于向业主收取自来水水费的问题

   这个的处理可依据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定处理，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

依据54号文处理对小规模纳税人与一般纳税人来说都不存在增加税负的问题，如果收大于支存在差额，则表明收多了，应该交税。处理时需要注意的是随水费向业主收取的自来水水费不包括污水处理费及水资源费，可全额开具增值税专用发票，开具时不需要选择“差额征税”功能。收取的污水处理费及水资源费按照经纪代理服务缴纳增值税，可开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

   3.对于向业主收取电费的问题

   在营业税时代，代收电费、暖气费是作为代理行为不征收营业税，营改增之初各地出现了一些趁机加价的乱象，各地国家税务局也出台了一些相关的政策（参考：物业公司代收水电费的增值税处理（不同地区口径汇总）http://www.shui5.cn/article/54/103475.html），一些地方规定只要向业主收取时不加价、不开具发票、或者能签订三方协议（业主、物业公司、水电公司）的可视作代收转付不征收增值税；大多数的地方是按照转售电进行处理（因不能满足（财税〔2016〕36号）附件1第三十七（二）规定“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的规定）。如何处理，建议与项目所在地的税务机关沟通以明确具体处理方法。在此与大家分享一些有关转售的个人看法以供参考。

   1.从增值税的税负来看，如果是一般纳税人，在保证三流一致的情况下，转售电的税负不会增加，因为在支付电费时可以取得增值税专用发票抵扣销项税额；小规模纳税人会增加税负，因为有销项没有进项，这需要去与税务机关沟通如何处理，税负增加了与当初政府推行营改增政策时提出的不增加企业税负的初衷不一。

   2.在转售电的情况下，向业主收取电费时由物业公司向业主开具发票，需要向税务机关申请增加开票项目，长期需要开具“转售电”项目时税务机关可能会要求物业公司去变更营业执照上的经营范围，是否能添加需要向工商局咨询。

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法律法规

  国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告

　　国家税务总局公告2016年第54号        

　　现将物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题公告如下：

　　提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

　　本公告自发布之日起施行，2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整;未处理的，按本公告规定执行。

　　特此公告。

　　国家税务总局

　　2016年8月19日‍

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