我去！燕都PK花园城，一路之隔，价差1万/平！咋选啊
一路之隔，房价竟然相差近1万/平，这是为何？
近日，房姐统计二手房数据时，发现位于前山的招商花园城二期和世邦佰亚·燕都特有意思，一个楼龄7年，但房价已经破4字头。另一个楼龄4年，可房价还在3字头。
更有意思的是，从挂牌价、成交价来看，招商花园城二期是一路高歌，而世邦佰亚·燕都一直在原地徘徊。
一个是达7年的二手房，一个是交楼不到5年的次新房，为何招商房价远在世邦之上？今天，房姐决定给大家扒一扒。
首先来看看这两个项目的基本信息。
【基本信息】
招商花园城二期：有住宅、商业
招商花园城二期，位于翠前南路东侧、翠微西路北侧，与招商花园城一期、华业香庄一路之隔。
小区用地面积约11万平，总建筑面积约29平，由13栋17-26层住宅、1栋3层幼儿园，1栋会所及住宅所属商业裙房组成。
| 沃尔玛
住宅楼下设一层地下室，地下室局部为人防地下室。用地路面从北到南逐渐降低，东面可眺望山景。
也就是说，招商花园城二期功能涵盖了住宅、商业、幼托等。值得一提的是，该小区楼下便是沃尔玛，日常所需配套全部都有。
另外，小区一路之隔便是珠海十中、珠海艺术高中等学校，过个马路就可到达学校。
| 招商花园城二期
在居住环境方面，招商花园城二期采用现代、自然和略带滨海风情的风格设计，小区内部园林葱郁，很适合居住。
可以说，住在招商花园城二期，周边一切需求均可满足。
世邦佰亚·燕都：共12栋住宅
世邦佰亚·燕都，位于三台石路与翠微路交汇处，由世邦佰亚集团负责开发建设。
据了解，世邦佰亚·燕都是一个集购物中心、住宅、燕都MALL、艺术酒店、主题办公等配套为一体的综合体项目。
| 世邦佰亚·燕都
其中，住宅建面约15万平，共规划了12栋住宅，总户数1954户，容积率2.78。
值得注意的是，目前世邦佰亚·燕都除了住宅、世邦家居5号馆外，其他配套都还在规划中，并未落地。
也就是说，住在世邦佰亚·燕都想要购物，就只能去沃尔玛，或者前山市场，相对较远。据高德地图显示，从小区到沃尔玛步行得21分钟。
| 来源高德地图
另外，世邦佰亚·燕都到学校也是有一段距离。
根据学区划分，世邦佰亚·燕都小学学区为香洲十小，中学学区为第八中学，而该两所学校都在柠溪，相对来说比较远。
在居住环境方面，世邦佰亚·燕都采用加拿大LA Design园境规划，小区内部整洁、宽阔、平坦，绿化率高，居住也很舒适。
从项目本身来看，两个小区各有千秋，规划功能齐全。不过世邦佰亚·燕都有些配套还处于规划中。
【价格】
招商花园城二期：挂牌均价4万/平
据了解，招商花园城二期于2013年5月开盘，2014年6月交楼，至今已有7年楼龄。
据链家显示，目前招商花园城二期挂牌均价为4万/平，只有24套房源在出售。
| 挂牌价
其中挂牌为最高4.7万/平，一套建面约86平三房两厅单位，东南朝向，挂牌单价最高达4.7万/平。
| 挂牌最高价
挂牌价最低的也要4万/平，一套建面约85平三房两厅单位。从挂牌房源来看，招商花园城二期每套房源都处在高位。
| 挂牌最低价
据附近中介透露，该小区是整个前山板块最受欢迎的二手房之一，一直是“客多房少”。即使是价格高涨，但总有人青睐它。
根据安居客数据，招商花园城二期从去年12月的3.3万/平涨到现在的4万/平，涨了近7000元/平。
| 来源安居客
另外，该小区还做到了一二手倒挂，二手比一手还贵。
据了解，与招商花园城二期一路之隔的奥园学苑壹号近日推出了2栋77平三房新品，单价最低去到了2.8万/平，倒挂明显。
世邦佰亚·燕都：挂牌均价3万/平
据搜狐焦点显示，世邦佰亚·燕都于2015年10月开盘，于2017年交楼，至今已有4年楼龄。
目前，该小区挂牌均价为3万/平，出售房源超过了60多套，挂牌房源很多。
| 挂牌价
从挂牌房源来看，世邦佰亚·燕都挂牌价一直在2.9万-3.5万/平之间，相对平稳。
从挂牌价来看，招商花园城二期一直居高不下，而且稳中有涨。世邦佰亚·燕都基本平稳，一直徘徊在原地。
【成交】
招商花园城二期：成交最高4万/平
在成交方面，据链家显示，今年招商花园城二期共成交了3套，为数不多。
但是，在成交价方面，招商花园城二期成交价最高去到了4万/平，紧跟其后的是3.9万/平，十分之高。
而最低的为3万/平，相差了近1万/平，分化严重。
从成交记录来看，招商花园城二期成交房源都是在今年上半年成交，而成交价处于高位的都是在年初，时间越往后，成交价越低。
| 成交价最高房源
另外，从成交周期来看，招商花园城二期最长14天，最短6天。可以看出，招商花园城二期在上半年成交很快，流动性很强。
世邦佰亚·燕都：成交最高3.2万/平
与招商花园城二期相较，世邦佰亚·燕都今年成交的就很多，共成交了10套。
在成交价方面，世邦佰亚·燕都最高3.2万/平，最低2.5万/平，相差近7000元/平。
整体来看，世邦佰亚·燕都成交均价在2.8万/平左右，性价比较高。
可以看出，奥园学苑壹号开售之后，一路高歌的招商花园城二期，出现了短暂的熄火，反而是世邦佰亚·燕都成交较活跃。
【分析：招商为何会贵这么多？】
那么，招商花园城二期凭什么会领涨？
在房姐看来，主要有以下几点：
其一，商业配套。招商花园城二期配套齐全，交通便利，商业、教育、交通样样都有，居住氛围浓厚。
可以说，十个买家里有九个是看重它的配套。也因此，该小区的业主心态更稳。
| 招商二期环境
而世邦佰亚·燕都最基本的特色便是商业，然而至今尚未动工建设，周边基本都是以家居广场为主，偏离了日常生活所需的配套。
就目前来看，小区整体入住率并不是很高。
不过，世邦佰亚·燕都对面便是暨南大学珠海校区，租赁市场相对较好。据各大中介网站显示，世邦佰亚·燕都租金最高已经达5000元/月。
| 来源链家
其二，学区配套。根据划分，招商花园城二期小学学区为香洲区实验学校，中学学区为第十中学。
而这两所学校都是珠海教育排行榜里前十的学校，教育资源丰富，生源质量有保障。其中第十中学在今年的珠海中考录取情况中，表现更是抢眼。
根据2021年珠海中考录取情况，珠海十中被五所国家级示范性高中（珠海一中、珠海二中、斗门一中、市实验中学、北师大附中）录取的人数有162人，生源质量十分高。
｜2021年珠海中考录取情况
来源：珠海数据猿，非官方统计，仅供参考
而世邦佰亚·燕都与招商花园城二期相较，学区也不错。但相比之下，稍有逊色。根据划分，世邦佰亚·燕都中学学区为第八中学。
另外，根据2021年珠海中考录取、2021年珠海一中高考录取情况来看，第八中学略微落后于第十中学。
｜2021年珠海一中高考录取情况（非官方统计，仅供参考）
其三，定位户型。从小区自身方面来看，两个小区都是属于较新的楼盘，在质量、物业、户型等方面都有保障，而且两个小区产品丰富，不同群体都可满足。
其中，招商花园城二期产品为建面约87-169平三至四房单位，有约87平小三房，可满足刚需；也有约160平以上四房，改善群体也可满足。
| 建面约160平四房两厅两卫户型图
整体来看，招商花园城二期定位为高端改善类楼盘，选择较多。
而世邦佰亚·燕都产品为建面约37-109平一至三房单位，基本以小户型为主，偏向刚需一族。
其四，区位交通。摊开地图来看，招商花园城二期与世邦佰亚·燕都相距仅约1.8公里，因此在交通配套上差别不大，都可以共享周边便捷的配套。
| 区位图
但是，招商花园城二期紧邻“招商花园城、艺术高中”两个公交站点，随处可达。而世邦佰亚·燕都门口只有“暨大北门（市中心血站）”一个公交站点，略有不足。
整体来看，招商花园城二期与世邦佰亚·燕都两个都是片区关注度比较高的小区，招商花园城二期房价高，主要是针对改善类群体。
世邦佰亚·燕都房价则相对较低，容易上车，主要针对刚需群体。
那么，大家是选择招商花园城二期呢，还是世邦佰亚·燕都？
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