珠海楼市凉凉？成交涨！楼价涨！2022，怎么买？全分析！
“住宅新增404.02万㎡”、“住宅成交500.01万㎡”、“南湾市场供应同比增长257%”...
近日，房姐拿到了合富研究院《2021年珠海房地产市场报告》，一个个新鲜出炉的数据背后，隐藏了过去2021年珠海楼市的种种表现。
根据报告，珠海2021年楼市成交表现为前“火热”，后“紧缩”，销量承压下行，整体均价则呈波动变化，下行有限。
均价同比微涨4%，成交居五年峰值
供应：2021年新增供应约404.02万㎡，同比下降1.3%
成交：2021年成交面积500.01万㎡，同比上涨26.2%
均价：2021年成交均价26309元/㎡，同比上涨4%
存量：2021年12月末存量约479万㎡，去化周期约11.5个月
从数据面来看，2021年成交有些出乎意料，居近五年来峰值。
其中上半年疫情缓解，整体市场表现火热，部分热门板块出现阶段性缺货现象。下半年受到房贷利率和大环境的影响，销量持续下行，整体市场表现疲软。
仔细到各月份来看，2021年上半年成交最高的月份为4月，成交超过6000套，也是全年成交最高月；
来到下半年，从7月份开始，成交量便逐渐下降，其中11月份成交全年最低，为2614套。
| 数据来源：合富研究院（珠海）
至于价格方面，横琴依旧居全市榜首，成交均价为48627元/㎡，吉大由于市场供应结构原因，成为涨幅最大区域，均价同比上涨27%。
另外，像金湾、唐家、南湾等热门置业片区，均价同比均上涨10%，价格分别为24844元/㎡、29831元/㎡、34297元/㎡，而斗门房价则是小幅上涨5%，为15022元/㎡。
| 数据来源：合富研究院（珠海）
其他片区具体表现如何？我们逐一来看！
01
横琴
根据合富研究院数据，2021年横琴新增供应26.62万㎡，占全市总供应的6.6%；网签33.3万㎡，占全市总成交的6.7%，均价48627元/㎡，量跌价稳。
| 2021年横琴住宅量价表现 | ||
| 指标数据 | 2021年 | 同比 |
| 新增供应（万㎡） | 26.62 | 45% |
| 网签成交（万㎡） | 33.3 | -17% |
| 成交均价（元/㎡） | 48627 | 5% |
| 数据来源：合富研究院 整理：珠海房姐
02
南湾
根据合富研究院数据，2021年南湾新增供应84.44万㎡，占全市总供应的20.9%；网签71.94万㎡，占全市总成交的14.39%，均价34297元/㎡，量价齐升。
| 2021年南湾住宅量价表现 | ||
| 指标数据 | 2021年 | 同比 |
| 新增供应（万㎡） | 84.44 | 257% |
| 网签成交（万㎡） | 71.94 | 101% |
| 成交均价（元/㎡） | 34297 | 10% |
| 数据来源：合富研究院 整理：珠海房姐
03
新香洲
根据合富研究院数据，2021年新香洲新增供应12.09万㎡，占全市总供应的3%；网签14.76万㎡，占全市总成交的3%，均价41912元/㎡，量跌价升。
| 2021年新香洲住宅量价表现 | ||
| 指标数据 | 2021年 | 同比 |
| 新增供应（万㎡） | 12.09 | 29% |
| 网签成交（万㎡） | 14.76 | -5% |
| 成交均价（元/㎡） | 41912 | 8% |
| 数据来源：合富研究院 整理：珠海房姐
04
老香洲
根据合富研究院数据，2021年老香洲无新增供应；网签5.07万㎡，占全市总成交的1%，均价34240元/㎡，量价趋稳。
| 2021年老香洲住宅量价表现 | ||
| 指标数据 | 2021年 | 同比 |
| 新增供应（万㎡） | 0 | -100% |
| 网签成交（万㎡） | 5.07 | 1% |
| 成交均价（元/㎡） | 34240 | 0 |
| 数据来源：合富研究院 整理：珠海房姐
05
唐家
根据合富研究院数据，2021年唐家新增供应52.22万㎡，占全市总供应的12.93%；网签90.67万㎡，占全市总成交的18.13%，均价29831元/㎡，量价齐升。
| 2021年唐家住宅量价表现 | ||
| 指标数据 | 2021年 | 同比 |
| 新增供应（万㎡） | 52.22 | -26% |
| 网签成交（万㎡） | 90.67 | 15% |
| 成交均价（元/㎡） | 29831 | 10% |
| 数据来源：合富研究院 整理：珠海房姐
06
拱北
根据合富研究院数据，2021年拱北新增供应6.65万㎡，占全市总供应的1.6%；网签6.65万㎡，占全市总成交的1.3%，均价48627元/㎡，量价齐跌。
| 2021年拱北住宅量价表现 | ||
| 指标数据 | 2021年 | 同比 |
| 新增供应（万㎡） | 6.65 | 102% |
| 网签成交（万㎡） | 6.65 | -25% |
| 成交均价（元/㎡） | 35973 | -13% |
| 数据来源：合富研究院 整理：珠海房姐
07
吉大
根据合富研究院数据，2021年吉大新增供应4.54万㎡，占全市总供应的1.1%；网签6.83万㎡，占全市总成交的1.4%，均价44493元/㎡，量价齐升。
| 2021年吉大住宅量价表现 | ||
| 指标数据 | 2021年 | 同比 |
| 新增供应（万㎡） | 4.54 | 137% |
| 网签成交（万㎡） | 6.83 | 95% |
| 成交均价（元/㎡） | 44493 | 27% |
| 数据来源：合富研究院 整理：珠海房姐
08
前山
根据合富研究院数据，2021年前山新增供应8.8万㎡，占全市总供应的2.2%；网签6.54万㎡，占全市总成交的1.3%，均价31021元/㎡，量跌价稳。
| 2021年前山住宅量价表现 | ||
| 指标数据 | 2021年 | 同比 |
| 新增供应（万㎡） | 8.8 | 151% |
| 网签成交（万㎡） | 6.54 | -23% |
| 成交均价（元/㎡） | 31021 | 5% |
| 数据来源：合富研究院 整理：珠海房姐
09
斗门
根据合富研究院数据，2021年斗门新增供应94.53万㎡，占全市总供应的23.4%；网签110.54万㎡，占全市总成交的22.2%，均价15022元/㎡，量升价稳。
| 2021年斗门住宅量价表现 | ||
| 指标数据 | 2021年 | 同比 |
| 新增供应（万㎡） | 94.53 | -18% |
| 网签成交（万㎡） | 110.54 | 17% |
| 成交均价（元/㎡） | 15022 | 4% |
| 数据来源：合富研究院 整理：珠海房姐
10
金湾
根据合富研究院数据，2021年金湾新增供应67.89万㎡，占全市总供应的16.8%；网签96.14万㎡，占全市总成交的19.23%，均价24844元/㎡，量价齐升。
| 2021年金湾住宅量价表现 | ||
| 指标数据 | 2021年 | 同比 |
| 新增供应（万㎡） | 67.89 | -36% |
| 网签成交（万㎡） | 96.14 | 33% |
| 成交均价（元/㎡） | 24844 | 10% |
| 数据来源：合富研究院 整理：珠海房姐
11
高栏港
根据合富研究院数据，2021年高栏港新增供应46.24万㎡，占全市总供应的11.44%；网签57.56万㎡，占全市总成交的11.51%，均价11221元/㎡，量升价稳。
| 2021年高栏港住宅量价表现 | ||
| 指标数据 | 2021年 | 同比 |
| 新增供应（万㎡） | 46.24 | 0 |
| 网签成交（万㎡） | 57.56 | 72% |
| 成交均价（元/㎡） | 11221 | 1% |
| 数据来源：合富研究院 整理：珠海房姐
金湾、斗门成库存大户，北围竞争最激烈
库存方面，截至2021年12月31日，珠海库存479.02万㎡，环比下跌16.7%，去化周期约11.5个月。
| 数据来源：合富研究院（珠海）
由于上半年销量火热拉高全年去化及新增供应量持平，全市整体库存量有所下调，目前库存主要集中在南湾（十字门）、金湾-航空新城、斗门-湖心路板块。
据合富研究院（珠海）统计数据显示，2022年预计入市新项目共有57个，金湾、斗门占比超五成，成为2022年新项目主力片区。
| 数据来源：合富研究院（珠海）
细分到各个板块，竞争最为激烈当属唐家北围板块，2022年上半年约有8个项目新入市；市区新项目趋于豪宅改善型， 东西部住宅价格差距将继续拉大。
| 数据来源：合富研究院（珠海）
唐家成交最“豪”，斗门成交最大
而2021年，哪个片区是揽金大户？哪个片区成交面积最大？
在住宅市场供销板块分化的背景下，斗门为全市供销主力，成交面积达到110.54万㎡，其次为金湾、唐家、南湾等热门板块。
在格力海岸、万科红树东岸的“鼎力”支持下，唐家跃升至住宅成交金额第一名，成为最“豪”片区。
此外，粤澳深合区利好落地，十字门板块火热成交带动南湾，使区域稳居区域住宅成交面积TOP4、区域住宅成交金额TOP2。
那么，哪些项目卖得最火热呢？
在项目成交套数排行榜TOP10，华发琴澳新城组团之一的四季峰景揽下成交冠军宝座，再者是华发又一城、恒大滨江左岸。
值得一提的是，在成交前十榜单中，华发“上榜”项目最多，共有3个，而金湾成交最多的项目，是位于高栏港的佳兆业金域都荟。
房姐有话说
总结2021
整体来看，2021年珠海楼市的定调是高开低走，影响市场成交走势的主要因素是疫情反复、金融端口收紧以及头部房企暴雷频出。
不过可以发现，斗门依靠着价格的相对优势，成为全市的供销大户，而十字门板块，则是依靠横琴粤澳深合区的政策红利，在冷冽的市场环境下依然走出一波独立行情。
可以看出，价格优势和红利政策，将是一个片区促进成交的一大利器。
展望2022
首先是成交面。预计2022年全年走势与去年截然相反，低开高走的可能性较大。
从去年末开始，有点状回暖措施出现，但市场恢复需要一个时间，加之疫情反复、春节假期，短期内成交量难现改观，3月份出现新行情的可能性不大，今年上半年大概率维持去年下半年的局面，并逐步回暖。
至于下半年，或将迎来政策和金融的窗口期，市场或迎来抬头的迹象。
需要注意的是，当前的购房信贷环境已经有所改善，并且银保监会在去年强调过“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”，预计未来在首次购房和改善性换房方面可能会有相对支持性的政策，刚需市场在2022年初率先复苏，进而带动改善需求修复。
其次，房价方面。从去年下半年市场降温至今，已有半年之久，随后中央信贷政策略出现松动，维稳市场，整体行业信心正在逐步恢复，预计2022年房价整体继续趋于平稳，下半年或将出现小幅回升行情。
最后，房姐对各个板块进行一个快评，供有置业需求的小伙伴参详参详。
横琴：门槛高，规模住宅盘不多，选择少。
十字门：较横琴存在1-3万/㎡价差，依靠横琴粤澳深合区外溢红利，片区将成为去化热点板块，但若想价格上涨，仍需配套兑现支撑。
保税区：片区住宅“物以稀为贵”，因此开盘价格相对高位，道路、商业、教育等资源齐全，配套兑现之时，房价将进一步企稳或上升。
科创北围：区域购买力主要以外地客为主，板块房价“超前消费”，要想再走高，需要实质性的利好政策落地或配套兑现。
主城区：片区各版块房价波动不大，能够影响房价走势的因素，多为学区变化，对于自住客来说，不妨考虑二手房。
航空新城：片区配套成熟，界面漂亮，市场热度已基本到顶，房价趋于平稳。
滨海商务区：近横琴、利好落地、土拍热闹，片区热度和楼价将更上一层楼。
湖心新城：片区界面尚未成熟，区域不乏品质好盘，市场竞争激烈，近期价格相对下降，不过待片区完善后，价格预期会走高，但不会跳涨。
房姐建立了楼市交流群
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