7.7万平，13亿起拍！建小学+幼儿园，珠海北围挂地！华润旁！
2022年第一幅商住地来了！
就在刚刚，珠海高新区科创北围一幅占地约7.7万平的商住地块挂牌出让。
| 公告
根据挂牌信息，该地块功能为二类居住、商业、小学、幼托、城市道路、公园绿地等，总价13.02亿元、折合楼面价约9409元/平起拍。
值得一提的是，该地块容积率为≤约1.8且＞1.0，将成为片区少有的低密度社区。
容积率≤约1.8且＞1.0，配建36班小学
根据挂牌信息，该地块地理位置为高新区科创北围兴南路北、新湾四路西侧。从地图来看，该地块位于华润置地广场东侧。
| 区位图
地块面积较大，总占地76747.53平，计容积率总建筑面积≤138375.47平，地块主要分为5个区域开发。
整体功能为二类居住、商业、小学、幼托、城市道路、公园绿地等，十分丰富。
| 区域 | 用地面积 | 性质 | 容积率 | 计容积率建筑面积 |
| A | 35954.31平 | 二类居住、商业 | ≤3.0且＞1.0 | ≤107862.93平 |
| B | 25111.06平 | 小学（36班） | / | 25111.06平 |
| C | 5401.48平 | 幼托 （18班幼儿园） | / | 5401.48平 |
| D | 8152.87平 | 城市道路 | / | / |
| E | 2127.82平 | 公园绿地 | / | / |
其中，A区域的商业功能应集中布置在A区域南、北两侧，并做好立体交通组织及衔接。
地块北侧商业街临新湾五路一侧商业二层应与新湾五路跨接天桥实现妥善联通，并合理解决跨街人流的垂直无障碍交通问题，具体实施方案以规划审批部门意见为准。
值得一提的是，该地块的居住舒适度不错，容积率低至≤约1.8且＞1.0，相信将成为片区最受欢迎的地块之一。
| 整理：珠海房姐 | |
交易序号/ 宗地编号 | 22002/珠自然资储 2022-01 |
| 宗地面积 | 76747.53平 |
计容积率建筑面积 | ≤138375.47平 |
| 规划土地用途 | 二类居住、商业、小学、幼托、 城市道路、公园绿地 |
| 出让年限 | 住宅70年，商业40年，小学、幼托、 城市道路、公园绿地50年 |
| 建筑密度 | A区域：一级建筑覆盖率≤50%， 二级建筑覆盖率≤30% |
| 容积率 | ≤约1.8且＞1.0 |
| 绿地率 | A区域≥25%； B、C区域均≥35% |
| 起始价 | 130200万元 |
| 起始楼面价 | 约9409元/平 |
| 最高限价 | 195200万元 |
| 封顶楼面价 | 约14107元/平 |
此外，该地块还需配建一所小学，规模为36班。
目前，北围已有两所小学，一所为礼和小学，已开学；另一所为华润置地广场小学，正在建中，规模按照24班设计。
根据要求，小学、幼儿园都需建设地下交通分流中心。幼儿园按建筑面积不低于3000平建设地下交通分流中心，小学按建筑面积不低于5000平建设地下交通分流中心。
如小学和幼儿园的地下室连通，建设方可根据实际情况进行合理规划，需满足接送学生车辆的分流，保证交通顺畅。
| 北围
另外，该地块还需配建公共厕所、环卫作息点、社区用房等。
预留轨道控制、保护区
值得注意的是，该地块商住与小学地块之间须预留地下轨道车站建设控制区、保护区。
根据要求，金业南路及两侧退让距离共50米为规划地下轨道车站建设控制区，金业南路道路中心每侧60米为地下轨道控制保护区。
如未来需建设地上、地面或地下轨道时，用地单位需无条件配合。地下轨道建设控制区内不得新建、扩建地面、地下工程项目及进行钻探作业，地铁线路建设控制区外项目用地范围内地上地下建设工程，用地单位需制定结构加固及防震防噪处理方案。
| 公告
在地下轨道控制保护区内，应限制新建各种大型建筑、地下构筑物，或穿越轨道交通建筑结构下方，必要时须制定必要的预留和保护措施，确保轨道交通结构稳定和运营安全，经研究论证并征得轨道交通主管部门同意后，可依法办理相关许可手续。
根据规划，科创北围将是珠海地铁2号线、广州地铁18号线南延段的经过地段。
要求颇多
地块虽好，但要求也颇多。
其一，竞得人须自《合同》签订之日起三年内完成20亿元人民币（或等额外币）固定资产投资（含土地价款），其中尽量包含实际利用外资金额1亿美元（等额外币或境外人民币），该1亿美元（等额外币或境外人民币）需自《合同》签订之日起二年内完成投入。
其二，竞得人须在A区域内建设商业功能建筑面积不少于10786.29平，建设成本不低于人民币5500元/平方米（不含土地价款）。
竞得人须自持商业建筑面积≥50%（即建筑面积≥5393.15平），自持年限不低于8年，自持期间不得整体抵押、分割抵押、分割转让，仅可在竞得人（或其实际控制人）的控股公司之间进行整体转让（含多次转让）或转租经营，其余商业建筑可采取分割出售、返租等方式，引进品牌商家入驻，运营时间不少于5年。
| 航拍图
其三，B区域按要求建设计容建筑面积不低于25111.06平的小学（36班）。建设与装修应不低于《广东省义务教育标准化学校标准》、《广东省小学教育装备标准》、《中小学校设计规范》（GB50099-2011）、《普通中小学校建设标准》、《深圳市普通中小学校建设标准指引》（2016年）、《中小学校体育设施技术规程》（JGJ/T280-2012）、《珠海市城市规划技术标准与准则》（2017版）、国家及珠海市有关城市规划与建设条例、标准、规范的相关规定。建设时应配套建设学生食堂、地下停车场及地下交通分流中心。
地下停车场应提供教职工总数70%人数以上的停车位，100%预留充电基础设施建设安装条件；学生食堂应提供学生总数50%人数以上同时用餐的座位；地下交通分流中心可满足接送学生车辆的分流，保证交通顺畅。
其四，C区域内按要求建设建筑面积不少于5401.48平的幼儿园。建设与装修应不低于《广东省规划范城市幼儿园的办园标准》、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》（JGJ39-2016）、《幼儿园建设标准》（建标175-2016）《珠海市幼儿园简装标准》、《珠海市城市规划技术标准与准则》（2017版）、国家及珠海市有关城市规划与建设条例、标准、规范的相关规定，并执行《关于进一步落实住宅小区配套幼儿园移交验收和使用工作的通知》（珠教基〔2021〕7号）相关规定。建设时应配套建设地下停车场及地下交通分流中心。
地下停车场应提供教职工总数70%人数以上的停车位，100%预留充电基础设施建设安装条件；地下交通分流中心可满足接送学生车辆的分流，保证交通顺畅。
其五，地块B区域的学校、C区域的幼儿园未取得《建设工程规划许可证》之前，竞得人不可办理商品住宅预售许可。
其六，如竞得人未能按上述第20点约定时间完成招商工作，则时间每延迟一个月，竞得人须向高新区管委会支付违约金人民币5000万元/月，直至竞得人完成招商工作或政府收回土地为止，不足一个月按一个月计算。
如竞得人未完成A区域北侧商业街临新湾五路一侧商业二层与新湾五路跨接天桥实现妥善联通，并合理解决跨街人流的垂直无障碍交通问题，竞得人不可办理可分割商业建筑的不动产转移登记。
总价最高19.52亿元
价格方面，地块起始总价13.02亿元，折合楼面价约9409元/平，最高总价为19.52亿元，封顶楼面价约14107元/平。
据统计，在北围出让的地块总价里，总价超10亿元以上的共有5个项目，分别为珠海雅居乐国际花园、格力海云居、天地源·上唐府、北站宝龙城、华润置地广场。
该地块如顺利拍出，将成为片区总价位居第五的地块。
不过，该地块因为配建的较多，所以楼面价较低。
值得注意的是，根据《珠海市2021-2022年经营性用地推介》北围接下来还会有地块挂出，功能为住宅、商业、邻里中心等。
那么，该地块最后会花落谁家？我们2月18日见分晓。
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