卷王之国，房价要崩了

导语

炒房的获利来源于房价不断上涨，一旦房价下跌，各种杠杆就面临着暴雷的风险。

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来源：米筐资本（ID:mikuangziben)

作者：老船长

2019年，一部韩国电影《寄生虫》风靡全球，并最终夺下奥斯卡最佳影片。
电影里描述了一个住在半地下室的家庭，想尽办法进入一家上层家庭当佣人，并在主人离家时占有整栋房子，过上自己所梦寐以求的生活。
电影《寄生虫》剧照
这是一个阶级断层的故事，而最具象化的表现，就是房子的差异。
主人家的儿童房，都比自己住的半地下室大得多。
房子，也成为韩国人心中最大的痛点。
01
最近，韩国楼市却危机重重。
最直接的导火索，是房价开始下跌了。
3月份，韩国房价再次下跌0.78%，已经是连续10个月下跌了。

在此前的2月份，韩国房价跌幅超过了1%。
在首尔江南区，一套面积仅25平方米的公寓，售价曾高达32亿韩元（约合人民币1676万元）。但现在只要23.5亿韩元（约合人民币1231万元），降了8.5亿韩元（约合人民币443.6万元）。
在附近其它高级住宅区，甚至还有公寓降价超过10亿韩元（约合人民币521.9万元）。
不仅公寓价格骤降30%-40%，成交量更是暴跌70%。
没人买房了，无论是新房还是二手房。

着急的开发商，甚至想出了买房送奔驰，送香奈儿包包，送金条。
IMF甚至警告：
亚洲地产泡沫离破灭仅一步之遥，尤其是韩国。
02
究竟是怎么回事？
想弄明白韩国楼市为何跌这么狠，就得先知道它是怎么涨上来的。
2020年疫情爆发，欧美上来就选择躺平，韩国得益于文在寅政府的积极行动，在相当一段时间都扮演着资本主义世界“防疫优等生”的角色，韩国国内资产一时成为国际资本的“香饽饽”，其中就包括房地产。
与此同时，美国政府选择大放水挽救经济，为避免外贸崩盘，韩国政府同时跟进放水，又一次推高了韩国房价。
数据显示，从2020年到2021年，韩国房价最大涨幅超过40％，首尔部分地区房价更是暴涨50％。

即便文在寅在任时，提出严厉的房产调控措施，但客观的经济环境，还是止不住韩国房价的上涨，尤其是首尔。


从2017年5月到2021年5月，首尔房价涨幅高达93%，涨幅全球第一。

首尔15万元人民币/平方米的房价，更是高居全球第二，仅次于香港。
经济稳步增长，加上大放水，房价哪有不涨的道理？

03
但除了外部因素影响之外，韩国房价上涨的另一个动力，是“炒房”。
而这一行为，来源与韩国一个独特的房产制度——传贳（shi，第四声）房，也可以称为全租房。
全租房的模式是：

房客一次性缴纳房屋总价的50%-80%给房东，当作押金，以两年为期，房客可以免费住房。两年到期后，房东把押金全数退还。

听起来甚至有点诡异，你不得不佩服韩国人的胆子大。
而房东拿到这笔押金之后，还会到处投资，毕竟钱不能就这么放着吧？
投资什么呢？最靠谱的还是房子。
于是，房东拿着押金再去银行按揭买一套或者两套，再拿来作为全租房出租，以此循环。
房价也就这么慢慢涨上去了。
到了后期，很多年轻人拿不出全款押金，甚至还可以去银行低息贷款。


这样下来，房客就可以用每月非常低的成本，大概是市面租金的四分之一，就能住在不错的房子里。
或者我们换个思路理解：
房东以2亿韩元按揭买下一套价值8亿的房子，这是普通的房贷。房产为抵押品，银行为贷款方。
全租出去拿回4个亿韩元的保证金。看上去，像是租赁关系，但实际上是一种放贷行为，贷款方为租客（实际是银行），房产为伪抵押品，房租为利息。
相当于一套房产被抵押出去2次，风险极高。
饶了这么一圈你会发现，房东、房客全都加上了高高的杠杆。
全租房在韩国非常受欢迎，高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。
很多家庭为孩子不再准备买房的钱，而是准备一笔全租房押金。因为房子是真的买不起了。
众所周知，炒房的获利来源于房价不断上涨，一旦房价下跌，各种杠杆就面临着暴雷的风险。
04
如今的现实是，韩国房价真的下跌了。
持续的放水，结果显而易见。2021年7月，韩国CPI同比上涨2.6％，连续四个月超过2％，通胀来了。
于是，在2021年8月，韩国央行宣布加息25个基点至0.75%。
到了2022年3月，美联储开启新一轮加息。韩国不得不同步，利率不断攀升。


从2021年8月的0.5%到2023年1月的3.5%，一年半内韩国利率暴增了3个百分点。
如此规模的加息，热钱自会调整投资方向，尤其是房地产市场的资金，不断被抽离。
而与此同时，房东、房客的杠杆成本，也不断推升。
直到断掉。
房东只能低价甩卖名下房产，房价就这么一路跌下来。
但越是抛售，房价越低，房东就越还不上租客的押金，像是一场“死亡螺旋”。
甚至，不少房东无力负担贷款，只能跑路。
今年，韩国警方就发现，竟然有400多起全租押金纠纷指向了同一个姓金的男人。原来这位男子名下有1139栋房屋，大多数房屋都是靠租客的全租房租金买下的。
人送外号“别墅王”。
甚至有一名权姓男子和他的同伙，拖欠了3493名租客的房租，成为韩国最大的一起全租房诈骗案。
人送外号“别墅神”。
房东跑路，那些租客想要回押金全款，可谓哭诉无门。
一场危机，即将爆发。
05
有人说，既然房价下跌了，不是就有更多人买得起房了吗？
事实并非如此。
韩国总人口5100多万，其中950万居住在首尔，占比约18.6%。
如果再加上仁川广域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所谓的韩国“首都圈”，集中了韩国50%以上的人口。
这么多人，都想在首尔有一席之地。
但之前首尔房价的上涨，已经到了买不起的地步。加上不断飙升的利率，购房成本只会越来越高。
而那些想通过全租房曲线救国的“穷人”，最终也落入讨不回押金却还要还着银行贷款的夹缝中。
他们更是再没有资本买房了。


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