编辑：不忙的贝姐（ID：rainfinance666）

二线城市，最近凶猛得忘了自己的身份。

西安“抢人”的那股蛮劲儿，彪悍得已经让人记不起陕北高原那秦腔的慵懒。

在贝姐的楼市模型里，内地二线城市一直是矜持温婉的，他们从不和一线比高低，最多自己划个圈，统一一下区号，割一拨进城务工人员，然后继续自顾自地自己玩。

对于这轮二线城市房价的无差别骚动，贝姐不说结论，只苦口婆心重申一下曾对组员说过的分析因素：人口净流入趋势，此项可少许参考人口政策；当地产业结构GDP占比变化，是否有吸引更高收入人才流入的结构转型趋势；5到8年的月度均价曲线，这有点像看K线，从技术面去分析。

如果按投资周期，简单地说：短期看货币政策、中期看供需比、长期看人口。一线城市，就看一条：政策。

再说政策大逻辑：我们要知道，所有观察城市“抢人争夺战”的背后，都要从十九大“不充分不平衡发展和人民美好生活需要的矛盾”这个总纲入手。

其他切入点均不得要领。

贝姐不能把话说得太直白，但最后再唠叨一句：投资要看数据，要做尽调，不要看新闻。

愿你能躲过最长的坡，最厚的雪。

01

如果从90年代初北京亚运会算起，中国的城市化已高速发展了将近30年。刚开始，大家还没有系统的城市化概念，对一、二线城市发展逻辑还都看不清楚。

2005年时，大连的平均房价和北京差不多；杭州的均价比上海还要高。

为什么会这样？

第一，当时中国城市化起步不久，房价绝对值比较低，各城市房价差距不大，不论几线都在几千块钱左右。

第二，当时大家只看到房屋的居住属性，房产作为投资的意义还没有显现出来。大连是足球城市、滨海之都；杭州是那个凭着西湖、可以和天堂媲美的地方。好地方房价自然贵。

第三，一线城市的相对竞争力还没有那么明显。北京的地铁只修了三条线，还是典型的城乡二元结构。上海还在转型开发期，现在迪斯尼乐园所在的浦东，大部分还处于基建阶段的一片荒蛮。

如今呢，按2017年的数据来看，大连新房均价是北京的1/5，杭州是上海的1/3。

02

10多年来他们为何会拉开如此大的差距？

核心原因是一线城市的发展逻辑发生了深刻变化。

中国的城市光谱中，最顶端的自是京沪深这三城。

帝都地位自不必说。

上海是改革开放以来中国政治的最高地：从“日破云涛万里红”的上海交大教授开始，除了中间落马、曾任过老干部局局长的陈先生，几乎历届书记、市长都成了佛爷。

深圳则最为特殊：它的标杆意义明显。前任总设计师的两次视察和画圈，使得它不是直辖胜似直辖，“春天的故事”永远向前。

2008年的奥运和2010年的世博，使得京沪这两颗“最闪耀的星”开始向超一线城市发起冲击。2015年，从马先生以省委副书记兼任深圳的市委书记（罕见的高配任命）那天起，深圳也开启了新一轮的加速度。

因此，2015年那轮深圳引领、上海紧跟、北京垫后的房价轮涨也开启了一条相当陡峭的弧线（北京上海房价涨幅均在50%以上，深圳基本翻倍）。

由此可见，京、沪、深这轮的超强发力，使得北京奥运后的这10年，这三城和其他二线城市的房价绝对值和涨幅比均逐渐拉大。

举两个例子。

先看杭州，2015年那轮疯涨开始前，其房价比历史最高点已经腰斩了近40%，均价仅在10000元左右。

再看苏州，一位朋友2013年在金鸡湖边买房时，单价仅7500，彼时上海房价已经3万＋。

03

身处任何时代，我们一定要看清发展的主旋律：接下来中国的城市化进程，最大的热点就是强二线城市的一线化.

北京的非首都功能疏解，已经代表超一线城市开始减肥瘦身、提质增效，未来通过世界级城市群和新一线城市的建设，最终形成：一线城市统领、二线城市引导、三线城市差异化、四线特色小镇以及社会主义新农村的生动活泼新局面。

抛开行政级别不说（副省级、计划单列市等），中国目前的二线城市大概有以下几种：

第一种：核心竞争优势明显。例如杭州的电子商务和科技创新。

第二种：区域性中心城市。例如厦门依托台海两岸的资本聚集，重庆则是西部唯一的中央直辖。

第三种：省会城市。这一点，郑州是对省内人口最具吸引力的城市。合肥，武汉，长沙也是类似。

当然，还有一些特殊的二线城市：环京沪深，以及海南岛。

谁最有机会？

最有可能成为“新天王”的城市，是杭州和重庆。

杭州以前的定位是上海后花园。2016年G20峰会后，杭州大有成为“长三角副中心”之势。

它的基本面甚好：民营经济发达、市场化程度高，有阿里这座神兽和仅次于北京的独角兽公司，还有施一公领衔的西湖大学，最近区块链又搞得风生水起。

杭州的意义在于：分散上海压力，带动浙东南、辐射苏皖赣。当然，更不能忽视，那里可是大boss主政过的政治高地。

2016年，因为太忙没能腾出手来去杭州一趟，朋友帮忙踩盘在西溪湿地边上的融创滨江，那时单价才25000。G20火起来之后杭州迅速限购，失去了一次很好的机会。

再说重庆，它本就是直辖的战略要地。西部崛起和一带一路，意义重大。另外，由于地处蜀地纵深，地势易守难攻，它的陪都地位也加分不少。

从大数据上看，全国近年来十分之一的投资额都铺到了重庆。

如果说重庆直辖的前20年，是在补短板；新20年，则要加速冲刺。

2017年它近两万亿的GDP已经快要赶上帝都。

一位朋友今年初在重庆渝北区9000均价入手了一套。春节去云南旅游时，和每一个司机都在聊一个问题：有没有亲朋好友去重庆发展？个人判断，它的吸附力有加速的趋势。

04

但这次新一线的竞争和以往又有所不同：环境的宜居性一下子排到了首位。

因为这些外来人口是被北京的雾霾吓跑的，是被上海的堵车挤走的。以前大家看中机会，觉得北上广机会最多。随着意识的改变，人们开始发自内心地向往“绿水青山”。

燕郊、东莞呢？目前来看，这类环一线城市的特点是“灯下黑”。

限于行政壁垒，它们的一体化之路都走的非常艰难。

燕郊喊了多少年，还是下点雨就漫天灌溉、水排不开人走不动。他们很难享受到一线的福利，短期内还只能寂寞地做一座睡城。

海南岛则太特殊了，永远都在游资的驱动下过山车。

1993年泡沫破裂后用了10年复苏，2010年提出国际旅游岛，18年加速开放开放后又全面限购。实际上17年全岛4400亿的GDP还不到北京的1/6（北京2.8万亿），目前来看投机意味浓厚。

其实，还有另外一个特殊的、值得观察的二线城市：大连。

在东北整体衰退的形势下，大连在过去两年进行了一轮不小的补涨。

从政治高度来看，东三省的青壮年都跑到“东北第四省”海南也不是长久之际。接下来大概率要狠抓解决“投资不过山海关”的困局，另一方面也要“毕其力于一役”地重金打造大连，使其成为辐射内蒙及环渤海的新高地。

尤其是王先生“小目标”重拾大局意识，再次入主大连足球俱乐部，为家乡的重新崛起出一份力，其象征意义更为明显。

05

说完投资机会，我们重新梳理一下顶层设计的发展逻辑。

从深圳蛇口挂上“时间就是金钱，效率就是生命”的那一刻起，中国就走上了先富带动后富、最终共同富裕的不可逆道路。 

个人如是，城市也是一样。这一轮无差别骚动终究有人要裸奔，希望那时在坑里的人不是你。

我们永远不要指望城市能平均发展，越平均则越乏力。

“以核心城市带动周边、辐射大片”是历史证明了的有效模式，波士顿、东京等世界级城市群的发展之路给了我们一个很有效的范例。 

由此，破解“发展不充分不平衡”，就要全国一盘棋、先打造京沪深超一线，再培育5-8个新一线，以点带面，最终轰轰烈烈地完成中国特色的城市化进程。

不论是成渝经济区、中原经济带，还是海西经济区、长江中下游经济带，重庆、杭州、厦门、武汉等强二线你追我敢，向中央要政策要红利。目标只有一个：成为新一线！这对他们来说非常难得的历史性机遇。

这个窗口期可能只有10-20年，一旦错过，那就是你的宿命。

06

有人总是问我，你说的杭州厦门这么好，但是他们都限购了呀！

没错。

在“房住不炒”的大背景下，我们不能仅仅功利地把房子看成是投资品，让他们回归居住属性本身就是正常逻辑的回调。

我们要把眼光放长远：去二线城市奋斗，和它们一同成长。

当然我们更不能浮躁地期望房价还会像过去那几年暴涨，尤其不要加杠杆去炒房。

你应该有的人生信条就是：要优雅地赚钱。

那里有着帝都给不了你的生活：

下班后徜徉在苏东坡“淡妆浓抹总相宜”的西湖畔：踏青断桥雷峰塔，近看依依杨柳新，而不是堵在京通快速上返回燕郊的930。

吃着重庆火锅唱着歌，再来一瓶山城啤酒，而不是在天通苑的街边吃一碗廉价的鱼香肉丝盖饭。

让房子，回归它本来的样子。

也让你，回归惬意的生活。

不管你欢不欢喜，房子是我们这几代人都躲不开的宿命，若能顺势而为，你或能成为“先富起来”的那一小戳群众，若不能，你可能永远绕不开那父辈们走过的路。

半个月前，贝姐在“雪贝财经”（公号后回复“星球”加入）之外，和几位水平信得过的炒房侠、地产基金投资机构从业者组建了“贝姐后花园”这样一个群组（在公号后回复“房产”加入），这个群组垂直于房地产相关，只做海内外房产投资分析、购房咨询，以及房地产项目投融资对接。

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