雪贝 | 泛海下楼台
“穿透资金流动中的人和事”
作者：老胡
编辑：贝姐
应星球组员们要求，讲上海土地市场的一段复杂往事：董家渡。兹事体大，点到即止。
2002年春天，全世界最大的工地在上海。
黄浦江两岸一处绵延73公里的狭长土地上，拥挤着全球顶级的地产投资基金，和普通话都说不流利的房地产商。他们大多来自香港，希望在这块土地上找到财富扩张的第二战场。
在头一年的冬天，中国的明星高官、时任上海市市长陈良宇先生已经打响了发令枪：他启动了一项“跨世纪工程”，计划在5年时间内，用至少1000亿元启动资金，让这块土地具备金融贸易、旅游文化和生态居住功能，而不再只有暮气沉沉的仓储和码头。
那一年，罗鹰石先生的第四个儿子，瑞安集团董事长罗康瑞先生已经在上海深耕了10年。这一年开春，他终于赢下了一场关键赌局：在石库门，罗先生押上大半身家修建的上海新天地项目，获得了空前成功。
当瑞安地产的工人们以每平米两万元的造价，用德国进口的防潮药水，像打针一样注射进墙壁的每块砖和砖缝里时，上海的高级官员们从旧城改造中看到了另一种可能：
原来对旧城的拆迁重建，也不必定要发生无休止的恶性纷争和流血事件。
壹
对于那些从香港远道而来寻猎土地的开发商们，上海的地方官员官都会再三告诫两点：第一条是要有资金实力，第二条是一定要快。
若资金不能到位，则政府无法动迁，如果不能快速开发，而可能耽误上海世博会的配套工程进程。
于是，当黄浦江两岸综合开发规划启动时，新鸿基、恒基兆业、新黄浦、华润置业、世茂集团等港资背景房企几乎都毫无障碍的获得了信任票，而上海本地的民营房地产开发商则基本都在优质地块出让中一无所获。
很快，港资地产商们在重金买下的优质地块上，以最短时间重塑了北外滩、上海船厂居住区等地段，开发了一系列明星项目，也改变了上海天际线。
但是，在那轮热火朝天的“重塑上海”工程中，出现了唯一的例外：
董家渡。
当时浦江两岸的开发规划中，对董家渡的定位是：上海市最大的滨水聚居区，“看得见水景的房间”。董家渡的规划区域，东依黄浦江，北至复兴路，接近世博会会址，岸线长2公里，陆地面积122.55公顷。
相比其他以开发商业物业为主的片区，开发高档住宅是地产商们梦寐以求的，利润高，回款快，凡有机会可以分一杯羹者都希望能参与其中。
最早瞄向董家渡区域的是港资开发商新鸿基地产。但是，即使郭氏三兄弟轮番进出上海、北京游说，甚至，最后由陈先生给郭炳联先生许诺：
“你们精心准备，我们一锤定音”。
依然，这家由郭氏三兄弟掌舵的企业虽能从陆家嘴啃下一块肥地，却最终进不去董家渡。
于是，在董家渡的开发上，出现了和黄浦江两岸开发中与其他区域完全不同的场景，拿下优质地块的港资企业只有华润置地，而其他地块均被内资房企斩获。
如今，17年过去，当黄浦江两岸外滩和陆家嘴的灯光照亮整个上海时，董家渡依然沉寂在泥坑遍地的棚户区，忍受推土机没日没夜的隆隆声响。
贰
最早在董家渡拿到好地的是上海地头蛇，也是曾经的“上海首富”周正毅。但谁也未能料到，他会在走到人生最高峰时猛然跌落，被送进提篮桥，刑满又二进宫，至今未获自由身。
周先生的故事是一段复杂冗长的往事。
周氏案件事发之后，曾让董家渡乃至整个上海的动迁工作停止，这一度连累到一些急于回笼资金的房企赴京上告。
在周先生之后，泛海的卢志强先生才接手，成为董家渡最大的地主。
2002年5月份，泛海集团的前身，彼时的“光彩事业投资集团”以几乎零出让金，在董家渡拿下12万平米的毛地，面积足足是央企华润置地拿地面积的两倍。
在那些人人镀金、神棍横行的年代里，没有人能搞清楚山东潍坊柴油机厂技术员出身的卢志强先生是何方人士，也不知道这家处处都打着“光彩”名号的企业背景有多深。
卢先生倒也从不明说，他的“光彩事业”和“光彩事业促进会”究竟有何干系。
只是，在往后的几年中，卢志强先生和柳传志麾下的联想系组建的“光彩建设”就带着神秘光环，从北京出发，几年内在武汉、深圳、青岛、济南、上海都拿下了最核心的地块，易如囊中取物。
叁
在中国的地产圈，时至今日，也没有多少人会质疑泛海的开发能力和资金实力。
在拿地能力上，纵然是招拍挂，也没有多少房企敢和泛海抢夺其看中的地块。曾经就有地产行业的中字头央企抱怨：拿万达和泛海这对搭档毫无办法。
卢先生要拿的地，从来都不是单枪匹马进场，他们如群狼进村，有掩护也有配合，志在必得。只是如今，风向转变，陪在他身边的狼群多已力不从心。
这样的拿地故事在2014年就曾发生在董家渡。这一次，是董文标先生领衔的中民投。他提前数月就告诉股东们，将在上海黄金地段拿地建百层高楼，三年即能回本。
董先生是个言辞力求精准的商人。因为，几天后，董家渡官方规划就进行了修改：将楼宇限高从240米增加到300米，毕竟，300米才能建“百层”，240米只能建80层。
很快，这家当时由泛海系占股最多的第一家中字头民营投资集团，在成立三个月后就以248亿总价拿下董家渡13号和15号地块，创造了彼时中国新的总价地王。
而当时，和中民投一起进入最后竞地名单的就是泛海集团。曾四次登高看地的九龙仓主席吴先生甚至都没能进入预申请程序。
那一天晚上，早已看透一切的新华社用了这样的标题描述这桩交易：
乏味的剧本。
肆
中民投的到来没有改变董家渡：泛海手里的土地依然静悄悄。
在董家渡三宗土地的开发上，最早启动的10号地块也是在泛海拿地9年之后，一直到13年后的2015年冬天才开售第一期仅仅44套房源，以3750元每平的拆迁补偿费卖得8.4万每平的高端住宅。
泛海集团从不会告诉外界这种拖沓的真实原因，他们总会长年累月的以拆迁难度大堵住外界的询问。
但是，同期在同样地段拿地的华润开发的上海滩花园在2005年就已开盘，外滩九里也在2009年开盘；华浙集团拿下的地块经历易主之后也在2009年开售绿城黄浦湾。
野心勃勃的卢先生想获得的是无穷多，纵使任由拆迁补偿金已经涨了10倍，周边楼盘售价也早已超出10万每平。
直到2018年，直到卢先生自己都已对地产板块意兴阑珊，也是力不从心。
内内外外的坏消息让一切都急转直下，让他不得不在2018年的冬天，把手头包括董家渡地块在内的最优质项目一股脑打包卖给了晚辈孙宏斌。
哪怕是在三年前，在中国最复杂的地产商海纵横了20年的王健林和卢志强，哪能想到，自己风雨打下的江山，最后都会卖给姓孙的。
而董文标又哪能想到，自己许诺三年回本的百层高楼，如今正成为中民投的致命负担。
当然，铁打的董家渡，流水的开发商，融创的孙先生在这处泥沼中又能走多远呢？所有故事星球内讲。
最后，想问下，翟天临是什么东西 ？
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